Pour investir dans l’immobilier, on pense souvent à la SCI, qui n’est pourtant pas adaptée à tous les types de projets. Outre la SARL familiale, la piste d’une autre structure juridique se dessine : la SAS immobilière. Plébiscitée par les entrepreneurs pour sa souplesse de fonctionnement, elle présente aussi l’avantage de limiter votre responsabilité aux apports dans le capital social. Toutefois, vous devrez composer avec une fiscalité assez lourde et des cotisations sociales élevées. Tout ce que vous devez savoir sur la SAS immobilière avant de vous lancer !
Contrairement à la SCI qui est une société civile, la société par actions simplifiées (SAS) immobilière appartient à la famille des sociétés commerciales. Elle doit être constituée par deux associés minimum, mais il existe une déclinaison avec associé unique : la SASU immobilière (société par actions simplifiée unipersonnelle). Si vous optez pour cette forme juridique, sachez que vous bénéficierez d’obligations comptables allégées.
L’objet de la SAS immobilière est l’acquisition, la détention, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Selon votre stratégie d’investisseur en immobilier, vous pouvez orienter son développement vers une activité d’achat-revente, pour dégager des plus-values (une SAS de marchand de biens) ou vers une activité de location vide ou de location meublée, pour générer des revenus complémentaires (SAS de LMP, par exemple). Vous comprenez donc que c’est la SAS qui est propriétaire du patrimoine immobilier.
En effet, en dehors de l’apport initial qui peut être composé pour partie d’un immeuble vous appartenant, les acquisitions suivantes seront faites par la SAS immobilière. Toutefois, grâce aux parts que vous possédez dans le capital en tant qu’actionnaire, vous devenez indirectement propriétaires des biens de la société. Vous verrez plus bas que ce montage juridique présente un intérêt pour la transmission du patrimoine aux héritiers.
De plein droit, la SAS immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Sous conditions, il est possible de l’assujettir à l’impôt sur le revenu (IR) entre les mains des associés, pendant les 5 premiers exercices. Toutefois, le Code général des impôts dans son article 239 bis AB exclut expressément cette possibilité pour les activités immobilières. Dès lors, vous pensez que les bénéfices sont imposés uniquement à l’IS. Détrompez-vous ! Ils subissent en fait une double imposition.
Les bénéfices réalisés par la SAS immobilière seront imposés :
Vous deviendrez sans doute président de votre SAS immobilière. Celui-ci est rattaché au régime général de la Sécurité sociale, en tant qu ‘assimilé salarié. En conséquence, sa rémunération est considérée comme un salaire, et sera aussi imposée à l’IR.
La création d’une SAS immobilière est jalonnée d’étapes qu’un professionnel du droit (avocat, expert-comptable, legaltech) vous aidera à franchir avec succès. Elles nécessitent en effet de solides connaissances juridiques, notamment pour rédiger les statuts juridiques de la société.
Contrairement aux statuts de SARL immobilière, qui sont rigoureusement encadrés par la loi, une grande liberté règne pour la rédaction des statuts de la SAS immobilière. Choix d’un ou plusieurs organes dirigeants, clauses relatives aux actions de préférence ou aux règles de majorité dans les assemblées générales : vous pouvez régler son organisation et son fonctionnement comme du papier à musique. Revers de la médaille de cette flexibilité et comme nous vous l’indiquions plus haut, la rédaction implique le recours à un professionnel. Lui seul pourra anticiper les situations de blocage au sein de la société et mettre en place tous les leviers pour en sortir.
Seul organe dirigeant obligatoire de la SAS immobilière, la nomination du premier président doit être faite dans les statuts constitutifs. Par la suite, vous avez tout intérêt à préférer le nommer dans un acte séparé, pour vous épargner le formalisme et le coût d’une modification statutaire.
La loi n’impose pas de capital social minimal pour créer une SAS immobilière. Vous pouvez donc vous lancer avec un euro ! Cependant, le capital constitue la garantie des créanciers. Vos futurs partenaires et banquiers se montreront moins méfiants s’il représente une somme assez conséquente, en adéquation avec votre activité.
Le capital peut être fixe ou variable, ce qui constitue l’un des avantages de la SAS immobilière pour l’investissement. Vous pouvez ainsi accueillir de nouveaux actionnaires au capital sans formalisme supplémentaire.
Le capital peut être créé par des apports en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (un appartement, une maison, un local commercial…). Seuls ces derniers doivent être intégralement libérés (c’est-à-dire versés au compte de la société) au moment de la constitution de la SAS immobilière. Mais la moitié des apports en numéraire doivent par ailleurs être déposés sur un compte bloqué.
L’annonce légale de constitution de SAS immobilière doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. À nouveau, faire appel à un professionnel du droit s’avère judicieux pour n’en omettre aucune.
Il vous faut enfin immatriculer la SAS immobilière au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour lui conférer une existence légale. Pour ce faire, vous devez constituer un dossier comportant les statuts, l’avis de parution et d’autres documents au centre de formalités des entreprises. Une fois votre Kbis en main, vous pouvez légalement exercer votre activité immobilière.
La SAS immobilière présente de nombreux avantages pour l’investissement immobilier :
Si vous créez des dettes dans le cadre de votre activité, les créanciers ne pourront pas se payer sur votre patrimoine personnel, mais uniquement sur les sommes que vous avez apportées lors de la constitution du capital social.
Un avantage notable pour protéger vos biens propres, mais qui peut se transformer en inconvénient lors de la recherche de financement pour un achat immobilier. Comme la SAS fait écran entre votre patrimoine et la banque, celle-ci ne pourra pas récupérer sa mise sur vos biens en cas de défaillance dans le remboursement. Elle peut donc exiger la prise de garanties supplémentaires, comme un cautionnement personnel du prêt immobilier.
Notez également que la responsabilité limitée de la SAS immobilière n’est pas un principe absolu. Elle peut être remise en cause si en tant que président, vous commettez une faute de gestion.
La SAS au réel est soumise à une comptabilité d’engagement, avec bilan et compte de résultat. Celle-ci autorise de pratiquer des amortissements sur le bâti et le mobilier, à l’exception du terrain. Un dispositif qui vous permet ainsi de diminuer l’assiette imposable à l’IS.
La transmission du patrimoine aux héritiers, particulièrement lorsqu’il est conséquent, implique le paiement de droits de succession. En optant pour le montage en SAS, les héritiers profitent d’une décote sur la valeur du patrimoine, eu égard à la liquidité moindre des actions par rapport à un immeuble. En outre, vous pouvez mettre en place une convention de démembrement, grâce à laquelle vos héritiers retrouvent la pleine propriété des parts au décès sans frais supplémentaires.
Frais de fonctionnement, fiscalité lourde, comptabilité rigoureuse : la SAS immobilière n’est pas forcément adaptée à tous les projets et à tous les investisseurs.
Concrètement, il vaut réserver la SAS immobilière aux investisseurs expérimentés et aux projets d’envergure. Si vous avez en tête de créer un club deal immobilier, d’acheter un immense terrain pour y faire ériger plusieurs immeubles, de faire de l’achat revente, en bref, de faire fructifier votre petite affaire, alors elle est idéale. De la même manière, si vous êtes fortement imposé, la taxation des bénéfices à l’IS peut s’avérer plus avantageuse pour vous.
En revanche, si vous avez en tête de monter une société pour acquérir et gérer un petit patrimoine à léguer à vos enfants, si vous préférez être soumis à l’IR, notamment pour profiter de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou Malraux, alors il vaut mieux privilégier une SCI.
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