Les avantages de la SARL de famille en LMNP

Constituée par des membres d’une même famille, la SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Étant reconnu qu’aux particuliers, le statut LMNP n’est envisageable que dans le cadre d’une société proposant le régime de la transparence fiscale.

Or, l’article 206 du CGI interdit aux sociétés de personne telles que les SCI (société civile immobilière) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour effectuer de la location meublée.

Bonne nouvelle, la SARL de famille échappant à cette restriction. 

Elle apparaît donc comme le candidat idéal pour tirer tous les avantages fiscaux de la location meublée dans le cadre d’un investissement locatif !

Qu’est-ce qu’une SARL familiale immobilière ? 

Contrairement à la SARL immobilière, la SARL de famille est une société dont les associés sont issus d’une même famille. Grâce à la transparence fiscale, les associés de la SARL familiale peuvent bénéficier du régime LMNP pour les revenus locatifs perçus.

Une SARL composée des membres d’une même famille

La distinction SARL classique et SARL de famille tient à la qualité de ses associés. Ces derniers doivent être des personnes parentes en ligne directe, frères et soeurs ou conjoints et partenaires de pacs (Article 239 bis AA du CGI). 

Tant que les associés remplissent ces critères, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale. À défaut, ou en cas de changement, la SARL ne pourra plus être considérée comme une SARL de famille, pouvant entraîner des conséquences fiscales non négligeables telles que l’impossibilité pour les associés de se prévaloir du régime LMNP.

La transparence fiscale des SARL familiales pour bénéficier de la niche LMNP

La caractéristique principale de la SARL de famille tient à sa possibilité d’opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes pour une durée illimitée (au lieu de 5 ans pour une SARL immobilière).

Normalement, une SARL est une société à l’impôt sur les sociétés (IS) créant un écran fiscal entre les revenus de la société et les revenus des associés. En effet, la SARL immobilière à l’IS va générer des recettes desquelles seront déduits les charges et amortissements pour dégager un bénéfice brut (ou résultat fiscal) :

• elle devra alors payer 15 % d’impôt sur les sociétés sur la tranche de 38 200 euros et 28 % pour la partie supérieure afin d’obtenir un résultat net distribuable aux associés sous la forme de dividendes
• les dividendes versés seront soumis à l’impôt sur le revenu pour chaque associé au régime de la flat tax (ou option pour les tranches marginales de l’impôt)

Bien que viable pour certains patrimoines et certaines stratégies d’investissement immobilier, la SARL à l’IS pose deux problèmes de taille pour les locations meublées :

• la double imposition des revenus locatifs (au niveau de la SARL et au niveau des associés) soit 45 % d’impôt environ
• l’impossibilité pour les associés de bénéficier du régime LMNP puisque ce régime est réservé aux personnes physiques assujetties à l’IR

Avec la transparence fiscale, la SARL de famille ne paye pas d’impôts. Comme pour les SCI, ce sont les associés, selon leur quote-part respective dans le capital, qui liquident l’impôt dans les catégories correspondantes aux recettes de la SARL. En l’occurrence, pour la SARL de famille faisant de la location meublée, les revenus locatifs seront imposables du côté des associés dans la catégorie BIC et les plus-values dans la catégorie plus-value immobilière.

Dès lors, les associés peuvent bénéficier de tous les avantages fiscaux en SARL de famille comme s’ils détenaient le bien immobilier en nom propre et donc tirer tous les avantages du régime LMNP.

Le fonctionnement du régime LMNP dans le cadre d’une SARL de famille

Par opposition au LMP (loueur meublé professionnel), le LMNP est le régime fiscal par défaut des locations meublées si les recettes locatives du loueur ne dépassent pas :

• 23 000 euros
• 50 % du revenu des salaires, BIC et BNC et BA du foyer fiscal

En d’autres termes, chaque associé de la SARL de famille pourra bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions précitées. Si la SARL de famille fait de la location meublée et de la location nue, il conviendra de ventiler les revenus de la location meublée (catégorie BIC) éligible au régime LMNP et les revenus fonciers issus de la location nue (catégorie revenus fonciers).

Dès lors, quels sont les avantages du régime LMNP ?

Le régime micro BIC ou le régime au réel pour le LMNP

En LMNP, le contribuable a le choix entre deux régimes d’imposition pour les revenus issus de la location meublée :

• le régime micro BIC
• le régime réel

Le régime micro BIC présente l’avantage de la simplicité : l’administration fiscale pratique un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs BIC. Pour comparaison, l’abattement du régime micro foncier (pour les locations nues) est de 30 %. Ceci étant, dans le cadre d’une SARL de famille, l’article 50-2-c du CGI interdit le régime micro BIC aux associés d’une SARL de famille.

Dès lors, les associés de la SARL de famille n’auront d’autres choix que d’opter pour le régime réel c’est-à-dire la déduction des charges au réel sur les recettes générées par la société familiale. Un mal pour un bien puisque le régime réel permet de déduire fiscalement les dotations aux amortissements du bien immobilier.

L’amortissement de l’immeuble au régime LMNP

La particularité et l’avantage majeur du régime LMNP au réel tiennent à la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Il sera alors possible de réduire drastiquement la charge fiscale issue des revenus locatifs pesant sur les associés de la SARL de famille voire de la supprimer.

Les amortissements opérés sur l’immeuble vont entraîner plusieurs conséquences pour les associés :

• le résultat net généré par la SARL de famille sera faible, voire déficitaire, ce qui limite d’autant le versement d’une quote-part annuelle pour rémunérer les associés
• pour autant, les amortissements ne se traduisent pas par un décaissement de la SARL de famille de sorte que les flux de trésorerie pourront être positifs (avec la souscription d’un prêt in fine par exemple) 

En d’autres termes, l’amortissement LMNP permet aux associés de capitaliser leurs investissements locatifs tout en limitant la charge fiscale, chose impossible pour les investissements locatifs à des fins de locations nues sans régimes spéciaux (ou du moins, pas dans les mêmes proportions). 

Ceci étant, l’amortissement d’un immeuble se fait par composant c’est-à-dire que l’administration fiscale estime que certaines parties de l’immeuble ne s’usent pas à la même vitesse. Chaque partie de l’immeuble (toiture etc.) devra faire l’objet d’un amortissement linéaire comptabilisé séparément selon la durée d’amortissement retenue par l’administration fiscale.

Les amortissements du bien locatif en LMNP sont néanmoins soumis à deux restrictions :

• le terrain sur lequel est bâti l’immeuble ne peut être amorti (un terrain ne se déprécie pas en principe du fait de son utilisation) obligeant la SARL de famille à ventiler la part du foncier de celle du bâti
• l’amortissement du bien immobilier ne peut pas générer de déficit BIC (soit la différence entre les loyers perçus et l’ensemble des autres charges afférentes à l’exploitation du bien immobilier)

Toutes ces subtilités impliquent pour la SARL de famille de faire accompagner par un expert comptable afin de limiter les risques de redressement fiscal.

Les plus-values immobilières réalisées par la SARL familiale

L’autre avantage fiscal du régime LMNP tient à la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Dans une société classique, la vente d’un bien immobilier, fait générateur d’une plus-value, est soumise au régime des plus-values professionnelles avec comme assiette le prix de vente diminué de la valeur nette comptable du bien (VNC). 

Dans le cadre d’une SARL de famille au régime LMNP, les associés voient la plus-value réalisée soumise au régime des plus-values des particuliers :

• l’assiette de plus-value est la valeur d’acquisition du bien (au lieu de la VNC)
• l’abattement pour durée de détention est applicable avant l’application des prélèvements sociaux et du taux forfaitaire de l’impôt sur les plus-values de 19 %

Autrement dit, en LMNP, vous amortissez le bien sans pour autant augmenter votre assiette d’imposition sur la plus-value afférente. Un véritable avantage fiscal !

Quel est l’intérêt d’une SARL familiale pour faire de la location meublée ?

Ceci étant, pourquoi créer une SARL de famille pour faire du LMNP alors qu’il serait possible d’acheter le bien en nom propre pour bénéficier du statut ?

Comme pour une SCI, l’intérêt de la SARL de famille tient à la possibilité d’acheter à plusieurs un bien immobilier afin d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. La mise en commun de ressources et le nombre d’associés permettent alors de maximiser l’effet levier de l’emprunt bancaire en faisant profiter à la société des capacités d’emprunt respectives de chaque associé. 

Néanmoins, la SARL est une société à responsabilité limitée de sorte que les banques ne pourront pas poursuivre les associés en cas de défaut de paiement sur le remboursement du prêt immobilier.

Cette particularité implique donc pour les associés de consentir des garanties supplémentaires à la banque telles que des hypothèques (ou IPPD dans l’idéal), des cautions personnelles…

Sur le plan patrimonial, la SARL de famille permet d’envisager la transmission anticipée du patrimoine de manière facilitée sans entraver le bon fonctionnement de la société et l’exploitation durable de l’immeuble. Que ce soit via la donation avec réserve d’usufruit des parts sociales ou la donation d’usufruit, la SARL de famille offre tout un panel de possibilités pour limiter les frottements fiscaux inhérents à toute succession, idéal dans un cadre strictement familial !