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Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier

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Grâce à une rentabilité supérieure à celle de l’épargne, investir dans la pierre fait toujours figure de valeur refuge. Ce type de placement vous permet d’agrandir votre patrimoine et de bénéficier d’un complément de revenus une fois le crédit immobilier soldé. Pour que cette opération se transforme en succès, nous vous proposons 11 conseils en investissement locatif.

Conseil 1 : Définissez votre projet pour l’investissement immobilier locatif

Premier conseil pour l’investissement locatif : ne foncez pas tête baissée dans l’achat d’un bien. Il convient avant tout de faire le point sur vos objectifs et votre cible pour ne pas vous tromper.

  • Déterminez votre objectif d’investisseur

Demandez-vous déjà si vous souhaitez dégager une plus-value à la revente ou conserver le bien et encaisser des loyers. Dans un deuxième temps, interrogez-vous sur vos motivations. Voulez-vous :

  • Vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants
  • Diversifier vos placements
  • Vous dégager des revenus complémentaires à la retraite
  • Optimiser votre fiscalité et payer moins d’impôt sur le revenu…

Les réponses vous aideront à concevoir votre stratégie patrimoniale sur le moyen ou sur le long terme et à choisir un statut, un financement et un régime fiscal adaptés.

  • Déterminez votre cible

Étudiants, jeunes actifs, familles avec enfants : à chaque cible son type de logement et ses risques. Les étudiants, par exemple, constituent une cible intéressante, car leurs parents se portent garants du paiement des loyers. En revanche, le turn-over est plus important. À l’inverse, les familles s’installent pour longtemps, ce qui vous garantit une certaine stabilité.

Conseil 2 : Investisseur locatif : sélectionnez rigoureusement le bien avant d’acheter

Une fois que vous avez déterminé votre cible, vous saurez quel type de biens acheter. N’oubliez pas que l’emplacement est la clé pour réussir son investissement immobilier. Il ne vous restera plus qu’à choisir entre immobilier neuf ou ancien.

  • Le type de bien immobilier pour un investissement locatif

Pour louer à des étudiants, vous privilégierez les petites surfaces, qui présentent en plus l’avantage d’offrir une belle plus-value à la revente, même si le prix d’achat est plus élevé. Avec un logement de grande surface, vous pouvez tenter la colocation ou la location aux familles.

  • L’emplacement pour réussir son investissement immobilier

Pour bien choisir l’emplacement de votre bien, vous devez prendre en compte deux facteurs :

  1. La cible : pour des étudiants, vous chercherez un logement à proximité des universités. Pour un couple, le bien devra être proche d’un bassin d’emploi. Pour les familles, maximisez les commodités à proximité : écoles, commerces, transports en commun…
  2. Le marché immobilier : vous rentabiliserez différemment votre investissement selon la ville que vous sélectionnez. Si Paris est à priori une bonne idée car la demande locative y est forte, le prix d’achat des biens vient amoindrir sa rentabilité. Une acquisition en régions, où le prix au mètre carré est moins élevé, peut assurer un meilleur rendement locatif
  • Achat dans le neuf ou achat dans l’ancien (frais de notaire, travaux…)

Vient à présent la question d’acheter dans l’ancien ou dans le neuf. Elle n’est pas anodine, ne serait-ce qu’eu égard aux frais de notaire. Ils sont de 7 à 8 % dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.

En revanche, le prix d’acquisition dans le neuf est bien plus élevé que dans l’ancien, ce qui aura une influence sur la rentabilité locative de votre investissement.

Enfin, prenez en compte les travaux. Vous n’avez peut-être pas envie d’y consacrer un gros budget, alors même que par le jeu des déductions au régime réel, l’opération peut s’avérer des plus intéressantes.

Conseil 3 : Négociez le prix de vente pour un meilleur investissement immobilier

Idéalement, vous devez acheter un bien au prix le plus bas. Vous devrez donc déployer tous vos talents de négociateur ! Sachez qu’une lecture attentive des annonces immobilières peut déjà vous mettre sur la bonne voie. Une vente mentionnée urgente, un bien depuis longtemps sur le marché ou qui a déjà subi une décote ? Précipitez-vous pour faire une offre !

Conseil 4 : Déterminez le financement idéal 

Le plus souvent, vous avez besoin d’un emprunt pour financer votre investissement locatif. Selon si vous avez ou non de l’épargne à injecter dans votre projet, vous vous posez la question de l’apport personnel. En parallèle, vous devrez choisir un type de prêt : amortissable ou in fine ?

  • Faut-il opter pour un investissement locatif avec ou sans apport ?

60 % des prêts immobiliers pour l’investissement locatif sont consentis sans apport : l’effet de levier est maximal. Les loyers perçus couvriront une partie de l’opération. L’avantage, dans cette hypothèse, c’est que vous pouvez affecter votre épargne à un autre placement (achat de parts dans une SCPI, par exemple). Sachez toutefois que les banques peuvent se montrer réticentes si par ailleurs, vous n’êtes pas déjà propriétaire de votre résidence principale.

L’apport peut vous aider à diminuer le montant du capital emprunté. En conséquence, vous rembourserez des mensualités plus faibles ou partirez sur une durée de prêt plus courte. Vous solderez plus vite votre crédit et profiterez des loyers en complément de revenus.

En somme, un conseiller en investissement immobilier vous dirait de choisir en fonction des objectifs que vous avez déterminés au préalable.

  • Quel type de prêt immobilier choisir pour l’investissement locatif ?

Pour de l’investissement locatif, vous ne pourrez pas demander un prêt aidé (PTZ, PAC, PAS et 1 % Logement), qui sont réservés à l’achat d’une résidence principale. Reste à opter pour le prêt amortissable ou le prêt in fine. Si vous poursuivez un objectif fiscal, il peut être intéressant de recourir à la seconde solution. En effet, avec ce type de prêt, vous remboursez des intérêts pendant toute la durée du crédit et le capital en une seule fois, à la dernière mensualité. Il est proposé moyennant un taux d’emprunt plus élevé. En conséquence, vous pouvez déduire une masse plus importante d’intérêts au régime réel.

Bon à savoir : vous pouvez prétendre, sous conditions à un prêt réglementé (PLS et PLI).

Conseil 5 : Calculez le montant du loyer et des charges

Autre conseil en investissement immobilier : la question du loyer et des charges, qui doit être mûrement réfléchie. Le montant du loyer doit faire l’objet de toutes vos réflexions, car il a une influence directe sur la rentabilité locative. Trop bas, il lui nuit, mais trop haut, il risque de décourager les locataires. Faites le point en étudiant les offres pour un logement similaire dans le même quartier, en vous référant aux données de l’INSEE ou demandez l’avis d’un agent immobilier.

Il en va de même pour les charges, qui peuvent être au forfait ou en provisionnement, selon le type de bail choisi. Soyez vigilant dans le cadre du forfait, car vous ne pourrez pas demander un complément au locataire si les charges sont insuffisantes.

Conseil 6 : Choisissez le type de contrat de location

Deux possibilités s’offrent à vous :

  • La location vide : vous vous engagez avec le locataire pour une durée minimale de 3 ans si vous louez en tant que personne physique, 6 ans en tant que personne morale. Si vous souhaitez reprendre votre logement, vous devrez lui notifier votre décision au moins 6 mois à l’avance. Le dépôt de garantie ne pourra pas excéder 1 mois de loyer
  • La location meublée : la durée du bail de location n’est que de 1 an, 9 mois avec un étudiant. Avec le bail mobilité, l’engagement va de 1 à 11 mois. Vous pouvez donner congé pour reprise en respectant un préavis de 3 mois. Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 2 mois de loyer.

Le choix du bail est important, car il conditionne la fiscalité de votre investissement locatif.

  • En location nue : vous percevrez des revenus fonciers qui seront imposés au micro-foncier ou au réel
  • En location meublée : vous pouvez choisir entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers sont considérés comme des BIC et peuvent être imposés en micro-BIC ou au réel. Ces statuts s’avèrent très avantageux par rapport au loueur en location non meublée, notamment pour le traitement du déficit foncier et la liste des charges déductibles.

Conseil 7 : Choisissez le bon régime fiscal

Si vous percevez moins de 15 000 € de recettes locatives, vous serez assujetti au régime micro-foncier ou micro-BIC, sauf à opter pour le régime réel.

  • Les régimes micro-foncier et micro-BIC en investissement locatif

Vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos revenus locatifs, vous profitez seulement d’un abattement. Celui-ci est de 30 % en location vide, 50 % en meublé, 71 % en meublé classé ou de tourisme.

  • Le régime réel en investissement locatif

Il est généralement plus intéressant pour les projets d’investissement locatifs; car il  vous permet :

  • De déduire vos charges de vos recettes : la loi prévoit une liste de charges déductibles moins étendue en location vide qu’en location meublée ;
  • De créer un déficit foncier que vous pouvez imputer des revenus de même catégorie (propriétaire-bailleur en location vide et LMNP) ou de votre revenu global (LMP). Vous pouvez aussi le reporter sur les 6 ou 10 années suivantes ;

–   De pratiquer des amortissements sur le mobilier et l’immobilier.

Conseil 8 : Envisagez un dispositif de défiscalisation

Autre conseil pour l’investissement locatif : choisir un dispositif de défiscalisation dans le neuf ou l’ancien. Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Malraux… Tous ont un point en commun : vous permettre d’obtenir une réduction d’impôt moyennant la mise en location du bien.

Conseil 9 : Sélectionnez le bon locataire

Le locataire idéal est bien entendu celui qui paie son loyer en temps et en heure et qui ne dégrade pas votre appartement ou maison. Prenez le temps d’étudier son dossier, choisissez un candidat qui gagne au moins trois fois le montant du loyer et exigez une caution.

Conseil 10 : Souscrivez des assurances

Même le meilleur des locataires peut connaître un coup dur. Sans parler de la vacance locative pendant laquelle votre logement vous reste sur les bras. Pour vous prémunir contre ces risques, vous pouvez souscrire des assurances spécifiques : garantie contre les loyers impayés (GLI), assurance propriétaire non occupant (PNO, qui est obligatoire seulement pour la partie responsabilité civile et uniquement en copropriété), garantie Visale…

Conseil 11 :  Confiez la gestion à un tiers

La gestion d’un investissement locatif est une tâche chronophage. Pour vous en affranchir, vous pouvez la confier à une société spécialisée moyennant un pourcentage sur les loyers perçus.

Chez Les Secrets de l’Immo, nous vous proposons un investissement locatif clé en main qui assure la sécurité et la rentabilité de votre placement. De la sélection du bien au choix du locataire, en passant par le financement et les travaux, nous vous accompagnons pour faire de votre investissement une réussite.

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