Pour vous constituer un patrimoine ou bénéficier de revenus supplémentaires à la retraite, vous projetez d’investir dans l’immobilier. De nombreuses solutions vous permettent d’atteindre votre objectif comme l’investissement en nom propre ou dans les dispositifs de pierre papier. Pour vous aider à vous décider, nous vous proposons un guide complet sur chaque type d’investissement, avec ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients.
| Investissement locatif classique | Investissement résidence secondaire | SCPI | OPCI | Crowdfunding immobilier | SIIC | |
| Statut de l’investisseur | Propriétaire-bailleur | Propriétaire | Propriétaire associé | Associé ou actionnaire | Créancier | Actionnaire |
| Investissement de départ | €€€€€ Prix d’acquisition + frais de notaire + travaux éventuels | €€€€€ Prix d’acquisition + frais de notaire + travaux éventuels | €€€€ | €€€ | € | € |
| Possibilité de recourir au crédit | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Non |
| Fiscalité | Micro-foncier, Micro-BIC ou régime réel Taxation plus-value Taxation à l’IFI | Micro-foncier, Micro-BIC ou régime réel Taxe d’habitation + éventuelle majoration Taxation plus-value Taxation à l’IFI | Imposition des revenus fonciers (micro-foncier ou réel) + imposition capitaux mobiliers (PFU ou barème progressif) Taxation plus-value revente du bien et cession de titres Taxation à l’IFI pour la fraction de la valeur représentative du bien immobilier | Revenus distribués en SPPICAV : imposition au régime des dividendes (PFU ou option barème progressif) Revenus de FPI :Micro-foncier/micro-BIC ou réel+ imposition capitaux mobiliers (PFU) Taxation plus-value cession de titres Taxation à l’IFI pour la fraction de la valeur représentative du bien immobilier | Imposition catégorie des revenus de capitaux immobiliers (PFU ou option barème progressif) | Imposition au régime des dividendes (PFU ou option barème progressif) Imposition plus-value |
| Liquidité de l’investissement | Plusieurs mois (trouver l’acquéreur + compromis + vente définitive) | Plusieurs mois (trouver l’acquéreur + compromis + vente définitive) | Rapide | Immédiate pour une fraction des titres, rapide pour les autres | À la fin du projet immobilier | Rapide |
| Rendement de l’investissement locatif | Aléatoire | Aléatoire | Environ 4.5 % | Entre 3.5 et 4 % | Environ 6 % | Environ 4 % |
| Risques de l’investissement | ImpayésVacance locativeMoins-valueProfil locataire / dégradation du bien | ImpayésVacance locativeMoins-valueProfil locataire / dégradation du bien | Capital non garanti Moins-value | Capital non garanti Moins-value Versatilité des marchés | Défaillance du promoteur immobilier | Capital non garanti Moins-value Versatilité des marchés |
| Gestion de l’investissement | Propriétaire doit assumer l’entretien et les travaux sauf si mandat de gestion locative (frais supplémentaires) Déclaration des revenus perçus | Propriétaire doit assumer l’entretien et les travaux sauf si mandat de gestion de locative (frais supplémentaires) Déclaration des revenus perçus | Aucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçus | Aucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçus | Aucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçus | Aucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçus |
Première solution pour investir dans l’immobilier : devenir propriétaire-bailleur d’un bien mis en location. Vous avez le choix entre l’ancien et le neuf, la location nue et la location meublée. En fonction, vous percevez des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée). S’ils viennent augmenter votre revenu imposable, ils peuvent aussi vous permettre de maintenir votre capacité d’emprunt pour des prochains projets, car ils seront comptabilisés à hauteur de 70 % par les banques.
Cependant, vous devrez composer avec des contraintes fortes. Il vous faudra en effet assumer personnellement l’entretien et la gestion locative du logement, sauf à les confier à une société spécialisée, moyennant des frais assez élevés.
Le plus souvent, la résidence secondaire est conçue comme un achat plaisir et une manière d’augmenter la surface de son patrimoine immobilier. La durée d’occupation par les propriétaires est en moyenne de 44 jours par an et seuls 40 % d’entre eux la proposent en location saisonnière. Pour rentabiliser votre investissement locatif, vous pouvez choisir de vous inscrire sur une plateforme de mise en relation comme Airbnb. Attention toutefois, les contraintes sont nombreuses (autorisation et déclaration en mairie, règle de compensation à Paris…).
La rentabilité d’un investissement locatif classique est assez aléatoire. Elle dépend en effet de l’emplacement et du type de bien, mais aussi, et surtout, de vos charges. Pour tendre vers l’autofinancement de votre placement, vous devrez donc :
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) détient un ensemble d’immeubles, généralement professionnels, dont les investisseurs peuvent acquérir des parts. Elle s’occupe d’assumer la gestion courant des biens (entretien, mise en location…). En contrepartie de votre investissement, elle vous reverse une fraction des loyers perçus.
Les SCPI sont divisées en trois grandes familles :
Les avantages d’investir en immobilier locatif via une SCPI sont nombreux :
Bon à savoir : vous pouvez investir directement en SCPI et acheter des parts grâce à un crédit immobilier. Vous pouvez préférer investir indirectement, par le biais d’une SCI détenue en assurance vie. Dans ce dernier cas, vous ne pourrez pas financer l’acquisition des parts par un prêt immobilier.
L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OCPI) fonctionne selon un principe différent de la SCPI, car l’investissement ne se fait pas à 100 % dans l’immobilier. En effet, 30 % des fonds sont placés sur les marchés financiers et 10 % restent liquide.
L’OPCI peut être :
Les atouts de l’investissement immobilier en OCPI sont aussi nombreux :
Autre alternative pour investir dans l’immobilier, le financement participatif. Vous participez au financement de programmes immobiliers (construction ou restauration) et en échange du capital investi, vous percevez des intérêts à l’issue de l’opération.
Le crowdfunding présente plusieurs avantages :
Bon à savoir : vous ne pouvez pas recourir à l’emprunt immobilier pour un crowdfunding, seulement investir votre épargne ou souscrire un crédit à la consommation.
La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) se situe à la croisée entre investissement dans la pierre et investissement sur les marchés financiers. Elle a pour obligation de reverser à ses actionnaires au moins 95 % des loyers perçus de la location des biens et 70 % des plus-values réalisées, sous forme de dividendes.
Au titre de ses avantages, citons :
Pour vous affranchir des contraintes de l’investissement locatif classique et de la pierre papier, vous pouvez opter pour l’investissement locatif clé en main. Les Secrets de l’Immo vous proposent un accompagnement de A à Z dans votre projet :
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