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Quelles sont les alternatives pour investir dans l’immobilier ?

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Pour vous constituer un patrimoine ou bénéficier de revenus supplémentaires à la retraite, vous projetez d’investir dans l’immobilier. De nombreuses solutions vous permettent d’atteindre votre objectif comme l’investissement en nom propre ou dans les dispositifs de pierre papier. Pour vous aider à vous décider, nous vous proposons un guide complet sur chaque type d’investissement, avec ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients.

Tableau comparatif des solutions pour investir dans l’immobilier

 Investissement locatif classiqueInvestissement résidence secondaireSCPIOPCICrowdfunding immobilierSIIC
Statut de l’investisseurPropriétaire-bailleurPropriétairePropriétaire associéAssocié ou actionnaireCréancierActionnaire
Investissement de départ €€€€€ Prix d’acquisition + frais de notaire + travaux éventuels   €€€€€ Prix d’acquisition + frais de notaire + travaux éventuels   €€€€         €€€         €         €        
Possibilité de recourir au créditOuiOuiOuiNonNonNon
FiscalitéMicro-foncier, Micro-BIC ou régime réel Taxation plus-value
Taxation à l’IFI
Micro-foncier, Micro-BIC ou régime réel Taxe d’habitation + éventuelle majoration Taxation plus-value  Taxation à l’IFIImposition des revenus fonciers (micro-foncier ou réel) + imposition capitaux mobiliers (PFU ou barème progressif) Taxation plus-value revente du bien et cession de titres Taxation à l’IFI pour la fraction de la valeur représentative du bien immobilierRevenus distribués en SPPICAV : imposition au régime des dividendes (PFU ou option barème progressif) Revenus de FPI :Micro-foncier/micro-BIC ou réel+ imposition capitaux mobiliers (PFU) Taxation plus-value cession de titres  Taxation à l’IFI pour la fraction de la valeur représentative du bien immobilier            Imposition catégorie des revenus de capitaux immobiliers (PFU ou option barème progressif)Imposition au régime des dividendes (PFU ou option barème progressif) Imposition plus-value
Liquidité de l’investissementPlusieurs mois (trouver l’acquéreur + compromis + vente définitive)Plusieurs mois (trouver l’acquéreur + compromis + vente définitive)RapideImmédiate pour une fraction des titres, rapide pour les autresÀ la fin du projet immobilierRapide
Rendement de l’investissement locatifAléatoireAléatoireEnviron 4.5 %Entre 3.5 et 4 %Environ 6 %Environ 4 %
Risques de l’investissementImpayésVacance locativeMoins-valueProfil locataire / dégradation du bienImpayésVacance locativeMoins-valueProfil locataire / dégradation du bienCapital non garanti Moins-value  Capital non garanti Moins-value  Versatilité des marchésDéfaillance du promoteur immobilierCapital non garanti Moins-value  Versatilité des marchés
Gestion de l’investissementPropriétaire doit assumer l’entretien et les travaux sauf si mandat de gestion locative (frais supplémentaires) Déclaration des revenus perçusPropriétaire doit assumer l’entretien et les travaux sauf si mandat de gestion de locative (frais supplémentaires) Déclaration des revenus perçusAucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçusAucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçusAucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçusAucune contrainte de gestion Déclaration des revenus perçus
Tableau comparatif des solutions d’investissements immobiliers

Comment investir en nom propre ?

Avec un investissement locatif classique

Première solution pour investir dans l’immobilier : devenir propriétaire-bailleur d’un bien mis en location. Vous avez le choix entre l’ancien et le neuf, la location nue et la location meublée. En fonction, vous percevez des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée). S’ils viennent augmenter votre revenu imposable, ils peuvent aussi vous permettre de maintenir votre capacité d’emprunt pour des prochains projets, car ils seront comptabilisés à hauteur de 70 % par les banques.

Cependant, vous devrez composer avec des contraintes fortes. Il vous faudra en effet assumer personnellement l’entretien et la gestion locative du logement, sauf à les confier à une société spécialisée, moyennant des frais assez élevés.

Avec la location saisonnière d’une résidence secondaire

Le plus souvent, la résidence secondaire est conçue comme un achat plaisir et une manière d’augmenter la surface de son patrimoine immobilier. La durée d’occupation par les propriétaires est en moyenne de 44 jours par an et seuls 40 % d’entre eux la proposent en location saisonnière. Pour rentabiliser votre investissement locatif, vous pouvez choisir de vous inscrire sur une plateforme de mise en relation comme Airbnb. Attention toutefois, les contraintes sont nombreuses (autorisation et déclaration en mairie, règle de compensation à Paris…).

L’optimisation fiscale de l’investissement locatif classique

La rentabilité d’un investissement locatif classique est assez aléatoire. Elle dépend en effet de l’emplacement et du type de bien, mais aussi, et surtout, de vos charges. Pour tendre vers l’autofinancement de votre placement, vous devrez donc :

  • Choisir un statut adapté (loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel vous offre de belles perspectives de défiscalisation)
  • Opter pour le régime du réel plutôt que le régime du micro-foncier / micro-BIC : vous pourrez ainsi déduire vos charges et peut-être générer un déficit foncier, au lieu de profiter d’un abattement pour frais
  • Adosser votre investissement locatif à un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux ou le Censi-Bouvard, pour bénéficier d’une réduction d’impôt
  • Négocier le taux de votre crédit et de votre assurance de prêt pour bénéficier d’un effet de levier maximal

Comment investir en pierre papier ?

La SCPI pour investir dans l’immobilier en percevant des loyers

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) détient un ensemble d’immeubles, généralement professionnels, dont les investisseurs peuvent acquérir des parts. Elle s’occupe d’assumer la gestion courant des biens (entretien, mise en location…). En contrepartie de votre investissement, elle vous reverse une fraction des loyers perçus.

Les SCPI sont divisées en trois grandes familles :

  • La SCPI de rendement : c’est la plus courante. Votre principale source de revenus sera les loyers versés
  • La SCPI de plus-value : comme son nom l’indique, elle cherche à revaloriser les biens acquis, le plus souvent avec décote, pour assurer une plus-value à long terme en plus des loyers
  • La SCI fiscale : elle vise à favoriser la défiscalisation et à générer du déficit foncier

Les avantages d’investir en immobilier locatif via une SCPI sont nombreux :

  • Un bon rendement moyen (4.40 % en 2019)
  • Un ticket d’entrée assez faible (de 100 € à 1 000 € la part en moyenne)
  • Aucune de contrainte de gestion
  • Une bonne liquidité des parts
  • Frais de gestion peu élevés

Bon à savoir : vous pouvez investir directement en SCPI et acheter des parts grâce à un crédit immobilier. Vous pouvez préférer investir indirectement, par le biais d’une SCI détenue en assurance vie. Dans ce dernier cas, vous ne pourrez pas financer l’acquisition des parts par un prêt immobilier.

L’OPCI pour investir en conservant un maximum de liquidités

L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OCPI) fonctionne selon un principe différent de la SCPI, car l’investissement ne se fait pas à 100 % dans l’immobilier. En effet, 30 % des fonds sont placés sur les marchés financiers et 10 % restent liquide.

L’OPCI peut être :

  • Une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : les revenus sont taxés dans la catégorie des revenus mobiliers, à la flat tax (prélèvement forfaitaire obligatoire, ou PFU) ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu
  • Un Fonds de Placement Immobilier (FPI) : les revenus sont taxés dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur

Les atouts de l’investissement immobilier en OCPI sont aussi nombreux :

  • Un ticket d’entrée faible
  • Une capitalisation de l’épargne grâce au placement en Bourse
  • Une excellente liquidité
  • Pas de contrainte de gestion
  • Une rentabilité attractive (autour de 4 % en moyenne en 2019)

Investir en crowdfunding immobilier pour percevoir des intérêts

Autre alternative pour investir dans l’immobilier, le financement participatif. Vous participez au financement de programmes immobiliers (construction ou restauration) et en échange du capital investi, vous percevez des intérêts à l’issue de l’opération.

Le crowdfunding présente plusieurs avantages :

  • Un ticket d’entrée assez faible, de l’ordre du millier d’euros
  • Le choix du programme dans lequel investir
  • Un rendement élevé (6 % en moyenne)
  • Aucune gestion

Bon à savoir : vous ne pouvez pas recourir à l’emprunt immobilier pour un crowdfunding, seulement investir votre épargne ou souscrire un crédit à la consommation.

Investir en SIIC pour percevoir des dividendes

La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) se situe à la croisée entre investissement dans la pierre et investissement sur les marchés financiers. Elle a pour obligation de reverser à ses actionnaires au moins 95 % des loyers perçus de la location des biens et 70 % des plus-values réalisées, sous forme de dividendes.

Au titre de ses avantages, citons :

  • Le ticket d’entrée très faible (une centaine d’euros), qui permet une diversification des placements
  • Aucune gestion
  • Une fiscalité douce (imposition à la flat tax ou au barème progressif)
  • La cotation des titres en Bourse et leur liquidité

La solution idéale : l’investissement locatif clé en main

Pour vous affranchir des contraintes de l’investissement locatif classique et de la pierre papier, vous pouvez opter pour l’investissement locatif clé en main. Les Secrets de l’Immo vous proposent un accompagnement de A à Z dans votre projet :

  • Nous recherchons un bien immobilier en adéquation avec vos attentes
  • Nous négocions son prix d’achat
  • Nous vous mettons en relation avec nos partenaires pour obtenir un financement aux meilleures conditions
  • Nous élaborons pour vous un montage juridique et financier qui assure la rentabilité de votre investissement immobilier
  • Nous faisons réaliser des travaux de haute qualité pour valoriser votre bien
  • Nous sélectionnons le bon profil de locataire pour vous protéger contre tous risques

Pour en savoir plus, contactez-nous !

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