En tant qu’investisseur locatif, vous devez déclarer chaque année le montant des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire les frais et charges et diminuer ainsi votre impôt. En location nue, la loi vient préciser les différentes catégories de charges déductibles des revenus fonciers. Nous vous les présentons ici.
Pour être déductibles des revenus fonciers, les charges doivent répondre à certains critères :
La loi distingue trois catégories de frais liés aux travaux :
Seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont donc pas éligibles à la déduction.
Bon à savoir : les travaux incombant au locataire ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Cependant, ils peuvent être admis en déduction si vous les avez réalisés et payés dans l’un des trois cas suivants :
Les intérêts d’emprunt constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Une seule condition : le prêt doit avoir été souscrit pour l’acquisition, la construction, la conservation, l’amélioration ou la réparation du logement mis en location. Attention, ce sont bien les intérêts d’emprunt qui sont visés, et non les mensualités intégrales du crédit !
Oui, car la loi considère que les frais bancaires se rattachent à la catégorie des intérêts d’emprunt. Font ainsi partie des charges déductibles des revenus fonciers :
En revanche, les pénalités de remboursement anticipé ne constituent pas des charges déductibles du revenu foncier.
Les frais d’agence appartiennent à une catégorie globale : celle des frais de gestion. À ce titre, vous pouvez déduire les charges relatives :
Outre les dépenses précédemment exposées, la loi considère comme charges déductibles du revenu foncier :
Si les charges déductibles des revenus fonciers font naître un déficit foncier, alors celui-ci est imputable sur votre revenu global dans une limite de 10 700 €. En revanche, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu global, seulement des revenus fonciers.
Les sommes excédant le plafond de 10 700 € ou provenant des intérêts d’emprunt sont reportables pendant les 10 années suivantes, mais uniquement dans la catégorie des revenus fonciers.
Si vous percevez moins de 15 000 € de recettes locatives annuelles brutes, alors vous pouvez préférer le régime micro-foncier au régime réel. Vous ne pourrez pas déduire vos charges de vos revenus locatifs. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % qui prend en compte les frais liés à votre investissement locatif.
Vous indiquerez seulement le montant des loyers perçus sur votre feuille d’impôt. Le fisc s’occupe ensuite d’appliquer l’abattement. La déclaration est donc bien plus simple à réaliser qu’en régime réel.
Si vous êtes éligible à ce régime d’imposition, mais que vous hésitez avec celui du réel, posez une question : mes charges représentent-elles plus ou moins de 30 % de mes revenus ? Si c’est moins, restez en micro-foncier. Si c’est plus, optez pour le régime réel, afin de déduire vos charges de vos revenus fonciers pour leur montant réel. Cette option sera irrévocable pendant 3 ans.
Les charges déductibles sont les dépenses que vous engagez en tant que propriétaire bailleur et que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Elles viennent ainsi en diminution de votre impôt. Elles doivent appartenir à la dizaine de catégories prévues par la loi.
Les charges sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel. Il vous suffit donc de les additionner, puis de les retrancher du montant brut des recettes locatives. Appliquez la formule recettes locatives brutes – charges déductibles pour déterminer le montant du revenu net foncier.
Non. Pour être déductibles, les charges doivent être exposées pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu. Les frais d’acte et d’enregistrement que vous engagez pour acheter le bien immobilier n’entrent pas dans cette catégorie. La loi considère qu’il s’agit de dépenses relatives à la constitution d’un patrimoine immobilier et non à l’acquisition ou la conservation d’un revenu. Seule exception : les honoraires du notaire liés à la rédaction d’un acte hypothécaire ou d’une IPPD peuvent être déduits.