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Nos conseils pour faire de l’achat revente immobilier

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L’achat revente consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement, dans le but de réaliser une plus-value. Plusieurs stratégies peuvent être mises en place : construire une maison et la revendre, acheter un logement en mauvais état et réaliser des travaux de rénovation, acheter un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots pour optimiser les bénéfices. Si l’opération est séduisante sur le papier, elle n’en est pas moins sans risque. Nous vous donnons tous nos conseils pour faire de l’achat revente sans vous tromper.

Achat revente immobilier : quel statut adopter ?

Vous n’êtes pas obligé d’adopter un statut juridique pour réaliser des transactions d’achat revente. La loi ne vous l’impose pas. Cependant, en exerçant cette activité en tant que particulier, vous vous exposez à un gros risque. Si l’opération tourne mal, vous êtes responsable sans limitation des dettes que vous contractez. En fonction de votre régime matrimonial, votre conjoint peut aussi être tenu solidairement de leur remboursement. Ce sera notamment le cas pour les époux sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et le régime de la communauté universelle.

Enfin, en tant que particulier, vous serez plus lourdement taxé sur la plus-value que vous empocherez qu’un professionnel. C’est pourquoi il est recommandé d’exercer l’activité d’achat revente en tant que marchand de biens.

Le statut de marchand de biens pour l’achat revente immobilier

Marchand de biens n’est pas un statut en soi. Il s’agit d’une profession commerçante non réglementée, qui nécessite un cadre juridique pour être exercée. Deux options s’offrent à vous : la micro-entreprise ou une société commerciale.

  • La micro-entreprise 

Elle présente l’avantage d’être créée avec très peu de formalités et de ne pas imposer de comptabilité rigoureuse. Cependant, elle s’avère peu adaptée à une activité d’achat revente. En effet, votre responsabilité est illimitée, comme si vous étiez un simple particulier.

En outre, pour conserver le bénéfice de la micro-entreprise, votre plafond de chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 176 200 € HT/ an, ce qui peut vite devenir un frein pour votre activité.

Enfin, vous ne pouvez pas déduire vos charges, par exemple les dépenses de travaux, ni facturer de TVA.

  • Les sociétés commerciales

Vous pouvez faire de l’achat revente seul, dans une EURL ou une SASU. Vous pouvez aussi vous associer dans le cadre d’une SARL ou d’une SAS. Ces statuts apparaissent bien adaptés pour ce type d’activité car :

  • Votre responsabilité financière est limitée aux apports que vous effectuez dans le capital social de votre entreprise. Si vous apportez 5 000 €, vos créanciers ne peuvent vous réclamer que 5 000 € au maximum
  • La rédaction des statuts offre beaucoup de souplesse
  • Votre chiffre d’affaires n’est pas limité
  • Vous pouvez déduire vos charges
  • Vous pouvez facturer de la TVA
  • Vous pouvez choisir d’imposer les bénéfices tirés de votre activité à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés

Les sociétés civiles pour de l’achat revente immobilier

Vous envisagiez peut-être de démarrer votre activité d’achat revente immobilier en SCI. Ce n’est pas possible, en raison de la nature commerciale de votre activité. Celle-ci n’est pas compatible avec l’objet civil d’une société civile immobilière. Seule l’activité de location vide est autorisée par la loi en SCI.

Reste la possibilité de créer une société civile pour construire et revendre. Elle n’est pas non plus adaptée à une activité sur le long terme d’achat revente. En effet, la société est créée pour un objet : construire et revendre un bien immobilier, et un seul. Vous devriez donc en créer une nouvelle pour chaque opération réalisée.

Quelle fiscalité pour l’achat revente immobilier ?

Le choix du statut pour faire de l’achat revente immobilier aura une incidence sur la TVA et sur l’imposition des plus-values réalisées.

La TVA applicable aux opérations d’achat revente immobilier

  • La TVA pour un marchand de bien 

Si vous faite construire pour revendre, donc que vous proposez des biens neufs, vous devrez vous acquitter de la TVA à 20 %.

En revanche, vous n’êtes pas assujetti à la TVA si le bien que vous achetez et revendez a plus de 5 ans. En conséquence, la TVA sur les travaux n’est pas non plus récupérable. Soyez vigilant au moment de budgéter les travaux ! Vous devrez les comptabiliser pour leur montant TTC.

Notez que par exception, si vous réalisez d’importants travaux de rénovation pour remettre un bien de plus de 5 ans à neuf, alors la revente est soumise à TVA. La TVA porte sur le prix total et non sur la plus-value réalisée. Vous pourrez dans ce cas récupérer la TVA sur les travaux.

  • La TVA si vous faites de l’achat revente en tant que particulier

Peu importe la nature du bien acheté et revendu, vous n’êtes pas redevable de la TVA.

La taxation de la plus-value au moment de la revente du bien immobilier

Si tout se passe bien, vous devriez réaliser une marge sur la revente. La différence entre le prix d’achat et le prix de la vente constitue une plus-value. Celle-ci est taxée par le fisc, différemment selon si vous agissez en tant que particulier ou professionnel.

  • La plus-value d’achat revente pour un particulier

Seule la plus-value provenant de la revente de la résidence principale est exonérée de taxation. 

Pour bénéficier d’une exonération partielle, vous devez conserver le bien au moins 6 ans, ce qui n’est pas votre objectif.

Dans le cadre de l’achat revente, vous pouvez notamment ajouter au prix d’acquisition :

  • Les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits d’enregistrement…) pour leur montant réel ou selon un forfait de 7.5 % du prix d’acquisition
  • Les dépenses de travaux (ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition si vous avez conservé le bien pendant plus de 5 ans)
  • Les frais de voirie, réseaux et distributions

La plus-value est ensuite taxée à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % après application d’un abattement pour durée de détention. Vous devrez également payer des prélèvements sociaux de 17.2 % (après abattement pour durée de détention). Soit au total un impôt de 36.2 %. 

DuréeTaux d’abattement pour l’impôt sur le revenuTaux d’abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
Entre la 6e et la 21e année6 % par an1,65 % par an
22e année révolue4 %1,6 % par an
À partir de la 22e annéeExonération de la plus-value9 % par an
À partir de la 30e annéeExonération de la plus-valueExonération de la plus-value

A noter que si la plus-value est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire vous sera appliquée, de 2 % à 6 % en fonction de son montant.

  • La plus-value professionnelle

Deux hypothèses :

  • Vous exercez votre activité d’achat revente dans une société à l’impôt sur le revenu ou en micro-entreprise : la plus-value est imposable dans la catégorie des BIC. Elle sera donc taxée dans votre tranche marginale d’imposition. Vous devrez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux de 17.2 %
  • Vous exercez votre activité dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés : le bénéfice sera taxé au taux d’IS applicable (normal ou réduit)

Quel prêt pour financer l’achat revente immobilier ?

Vous avez déterminé le statut le plus avantageux pour réduire la pression fiscale sur l’opération d’achat revente. Reste maintenant à choisir votre financement. Il existe un prêt immobilier spécifique : le prêt achat revente. Il ne doit pas être confondu avec le prêt relais, car il fonctionne selon un principe différent.

Le prêt relais vous permet d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, déduction faite du capital restant dû. Il s’agit d’un prêt distinct, qui vient en complément de celui que vous remboursez déjà.

À l’inverse, un prêt achat revente permet de réunir le crédit que vous remboursez déjà et celui qui est nécessaire pour la nouvelle acquisition. Le tout, au même taux d’emprunt. En conséquence, il n’existe qu’une seule ligne de crédit, avec une unique mensualité, dont le montant est adapté à votre taux d’endettement.

Une fois la vente réalisée, vous devez rembourser une partie du capital emprunté. Vous devrez peut-être verser des pénalités de remboursement anticipé. Les mensualités sont ensuite réajustées, en fonction du capital restant dû.

Normalement, le prêt achat revente est conclu pour une durée de 2 ans. Vous devez donc réaliser votre transaction immobilière durant ce délai.

Bon à savoir : vous pouvez demander à la banque d’inclure le montant des frais de notaire, des frais de garantie ou des frais d’agence immobilière dans le montant du crédit achat revente. En pratique, peu d’établissements bancaires acceptent cette facilité, mais vous n’avez rien à perdre à tenter la négociation !

Comment réussir son achat revente immobilier ?

Nous allons maintenant vous donner des conseils pratiques qui vous aideront à réussir vos opérations d’achat revente et à dégager une plus-value importante.

Conseil 1 : Acheter le bien immobilier au bon prix

Vous devez vous intéresser au marché immobilier dans la zone que vous ciblez. Au moment de l’achat du bien, vous devez déjà avoir en tête sa revente. Il vous faut donc connaître avec précision ce qui se vend et à quel prix. Pour que la plus-value soit optimale, vous devez réaliser une bonne affaire à l’achat. Voici plusieurs pistes à explorer pour y parvenir :

  • Les vendeurs pressés : un divorce, une mutation professionnelle, un héritage à partager constituent autant de situations dans lesquels le vendeur cherche à vendre vite. En tant qu’acquéreur, vous avez tout intérêt à en profiter pour tenter une négociation
  • Repérer les biens en vente depuis longtemps : des sites immobiliers comme Lesiteimmo.com , Seloger.com ou encore castorus.com vous indiquent depuis combien de temps l’annonce a été publiée et si le prix a déjà été revu à la baisse. Or plus la vente traîne, plus le vendeur se montre enclin à diminuer ses prétentions
  • Les biens qui nécessitent de lourds travaux de rénovation : les acheteurs ne se bousculent pas pour ce type de logements. Ne soyez pas effrayé par la dépense, vous pourrez déduire de nombreuses charges ! Vous pouvez espérer une valorisation bien plus importante de la maison ou de l’appartement. Et donc une plus-value significative

Conseil 2 : Adapter les travaux à sa cible

Réfléchissez à votre cible à la revente. Visez-vous la classe moyenne, les CSP + ? Vous n’aurez pas besoin d’équiper votre logement de la même manière. Inutile d’opter pour des finitions coûteuses si vous ne vous lancez pas sur l’immobilier de prestige ! Il faut en fait trouver le juste équilibre entre une rénovation de qualité et des dépenses raisonnables, pour ne pas nuire à la rentabilité de l’investissement.

Parfois, une simple opération de home staging peut suffire. Dans tous les cas, vous veillerez à mettre en valeur votre logement, tout en permettant aux acheteurs de s’y projeter. Exit les couleurs criardes, les motifs chargés et tout ce qui peut faire fuir les visiteurs ! Restez le plus sobre possible.

Conseil 3 : Bien s’entourer

À moins d’avoir le temps et d’être très bricoleur, vous allez sans doute confier les travaux à des professionnels. Soyez vigilant au moment de les choisir. Si l’un d’eux vous fait défaut, c’est tout le chantier qui peut être mis en péril. Nous vous rappelons que le compteur du crédit tourne pendant ce temps-là.

Pour bien choisir vos artisans, rien de mieux que les recommandations. Demandez à votre entourage, faites fonctionner le bouche-à-oreille !

Une fois le chantier lancé, montrez-vous disponible. La confiance n’excluant pas le contrôle, vous avez tout intérêt à vous rendre sur place pour voir comment les opérations se déroulent. Gardez en tête que plus les délais sont courts, plus l’achat revente est rentable.

Conseil 4 : Négocier son emprunt immobilier

Bien entendu, votre but premier est d’obtenir les meilleures conditions de financement . Ne négligez pas pour autant les conditions dans lesquelles l’offre vous est faite, comme la durée du crédit immobilier ou le type de garanties. Ne négligez pas non plus le coût de l’assurance de prêt. Un courtier peut vous aider à dénicher le financement le plus avantageux pour ces deux produits.

Conseil 5 : Ne pas sous-estimer les dépenses

Montant des travaux, retards de chantiers, désordres imprévus qui nécessitent une rallonge budgétaire… Soyez prudent au moment de budgétiser le financement de votre achat revente immobilier. Il vaut mieux disposer d’une trésorerie de secours, car vous ne pourrez pas forcément demander une rallonge à votre banquier.

Conseil 6 : Anticiper les démarches auprès des administrations

Vous avez peut-être besoin de faire une demande de permis de construire auprès de la mairie. Ou d’obtenir une réponse rapide sur un raccordement de réseaux. L’administration peut mettre du temps à accéder à votre demande. Anticipez et entamez les démarches nécessaires dès la signature du compromis de vente.

Conseil 7 : Mettre en vente au bon moment

Vous avez deux possibilités : revendre avant même l’achèvement du chantier ou patienter jusqu’à la fin. Dans le premier cas, vous limitez votre prise de risque, ce qui est un atout sérieux. En revanche, certains acheteurs n’arrivent pas à se décider à acheter sur plan, ce qui plaide en faveur de la vente une fois le bien achevé.

Enfin, devez-vous préférez une vente en direct ou une vente avec un agent immobilier ? A priori, la vente entre particuliers vous permet de dégager une meilleure plus-value, puisque vous n’avez pas de commission à payer. Cependant, vous devrez réaliser vous-même l’annonce, faire faire les visites… À vous de voir si vous avez le temps. Vous pouvez aussi opter pour un mandat simple. Si vous parvenez à revendre vous-même votre bien, vous n’aurez rien à verser à l’agent.

Quelles sont les alternatives à l’achat revente immobilier ?

L’investissement en achat revente comporte toujours une part de risque. Si vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier et dégager des revenus complémentaires avec plus de sécurité, sachez qu’il existe une alternative : l’investissement locatif clé en main.

Contrairement à l’investissement locatif, qui suppose la recherche d’un bien et d’un locataire, la formule clé en main vous propose une gestion intégralement déléguée à des professionnels. Ceux-ci recherchent un bien pour vous, négocient son prix, vous mettent en relation avec leurs partenaires pour le financement, assurent la maîtrise d’œuvre pendant la phase des travaux et vous mettent en relation professionnelle pour la location de votre investissement.

À la clé, un investissement sécurisé, qui produit ses fruits. C’est le service que vous propose Les Secrets de l’Immo. Contactez-nous pour en savoir plus !

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