Acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif est un débat récurrent entre spécialistes de l’immobilier. Si la plupart des conseillers en gestion de patrimoine vous incitent en priorité à acheter votre résidence principale, il existe plusieurs situations où ce choix n’est pas opportun.

Investissement locatif, propriétaire et bailleur, choisir son assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Un investissement locatif, c’est un investissement sur du long terme, fait pour durer. La meilleure façon qu’il continue de vous rapporter dans le temps et qu’il ne soit pas source d’instabilité financière, c’est de le protéger convenablement. Les sinistres sont rarement prévisibles mais leurs conséquences peuvent s’élever à des centaines de milliers d’euros, d’où la nécessité de souscrire un contrat avec un assureur qui, en cas de besoin, prendra en charge ces sommes. La bonne option quand on loue son bien, c’est d’opter pour une Assurance Propriétaire Non Occupant, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette assurance.

Comprendre l’assurance PNO

Définition de l’assurance PNO

Comme son nom l’indique une assurance propriétaire non occupant est pensée pour garantir le bien immobilier d’un propriétaire qui le destine à la location, et ne l’occupe donc pas lui même. 

Lorsqu’un logement est loué, il est, normalement, couvert par l’assurance habitation de son locataire. Cela étant, il existe plusieurs cas de figure pour lesquels l’assurance habitation du locataire ne peut pas être déclenchée et pour lesquels l’assurance PNO peut, elle, être sollicitée. 

  • Le logement est vacant : si un sinistre se produit alors que le logement n’est pas occupé, naturellement, il n’est pas sous la protection d’une assurance habitation. Cela peut être le cas, par exemple, entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre. 
  • Le locataire a déposé son congé : si un dégât des eaux ou un incendie a lieu alors que le locataire a déjà signifié au propriétaire son préavis de départ, c’est à l’assurance du propriétaire de prendre le relais selon la Convention IRSI.
  • Le sinistre est dû à un vice de construction ou à un défaut d’entretien du bailleur : dans ces deux situations, l’assurance habitation du locataire refusera la prise en charge et se tournera vers l’assurance PNO. 

Rôles et garanties offerts par l’assurance

L’assurance PNO offre au propriétaire une protection complète habitation, en effet, elle couvre les sinistres dus à un incendie, un dégât des eaux, une catastrophe naturelle, un bris de glace, le vol ou le vandalisme. Les dommages matériels causés à l’investissement locatif sont pris en charge par l’assureur et ce dernier peut également indemniser le propriétaire pour les frais annexes qui surviennent parfois après un sinistre (expertise technique, par exemple). 

 

L’autre aspect important d’une assurance PNO, c’est qu’elle garantie la responsabilité civile du  propriétaire, c’est à dire qu’elle couvre celui-ci si son bien immobilier porte préjudice au bien d’un voisin ou aux parties communes d’un ensemble. Imaginons, par exemple une fuite d’eau qui se déclare, dans le logement du bailleur, à cause d’une canalisation endommagée et qui conduit à une infiltration chez les voisins, dans ce cas, c’est la responsabilité civile du propriétaire qui entre en jeu. De la même façon, si un visiteur se blesse à cause d’un escalier défectueux, par exemple, c’est également la responsabilité civile du propriétaire qui fonctionne. Autrement dit, c’est l’assurance PNO qui couvrira les frais médicaux liés à ce dommage corporel ainsi que leurs conséquences (incapacité de travail…)

Importance de souscrire à une assurance PNO pour les propriétaires bailleurs

Il n’est obligatoire de souscrire une assurance PNO que si le logement loué est situé dans une copropriété. En effet, c’est la Loi Alur qui l’impose, il s’agit de protéger le propriétaire financièrement afin qu’en cas de sinistre, il n’ait pas à rembourser, à titre personnel, des sommes colossales mais cela permet aussi de prendre en charge tous les dommages rapidement et d’effectuer les réparations nécessaires sans tarder.

Dans le cas où il s’agit d’un logement individuel, l’assurance PNO est simplement fortement recommandée. 

Éléments à prendre en compte dans le choix de l’assurance PNO

La nature du bien immobilier, sa localisation et sa valeur

Bien entendu, la cotisation d’une assurance PNO fluctue en raison de certains critères. L’emplacement géographique en fait partie, si le bien est situé dans une zone particulièrement exposée aux catastrophes naturelles, cela peut se refléter en terme de montant tout comme si le logement se trouve dans un quartier avec un taux de criminalité plus important que le moyenne. 

La nature et la valeur du bien impactent également le coût d’une assurance PNO : un logement de grande superficie sera plus onéreux à assurer qu’une petite surface. Lorsqu’il s’agit d’un appartement situé dans un immeuble, la qualité du bâtiment, et le dispositif de sécurité (digicode, interphone, badge…) éventuel sont aussi pris en compte. Un appartement dans un immeuble récent et bien protégé représentera sans doute une prime d’assurance moins élevée. 

Les garanties nécessaires, les franchises et les exclusions de garantie

Il est souvent proposé par les compagnies qui offrent une assurance PNO de souscrire à d’autres options complémentaires comme, par exemple, la Garantie Loyers Impayés qui comme son nom l’indique permet de prendre en charge le montant des loyers en cas de défaillance du propriétaire. 

 

Les contrats d’assurance PNO comportent souvent une franchise, c’est à dire une somme que le propriétaire doit prendre en charge en cas de sinistre avant que l’assureur ne commence à indemniser. La franchise s’exprime de façon forfaitaire ou en pourcentage de la valeur assurée. Plus la franchise est élevée, moins la cotisation d’assurance l’est. 

 

Un contrat d’assurance présente toujours des exclusions de garantie, c’est à dire des situations dans lesquelles l’assurance ne peut pas être déclenchée ou bien cela peut concerner aussi certaines parties d’un logement qui ne sont pas couvertes. Il peut s’agir, par exemple, des équipements extérieurs (arbres, végétation piscine, spa…) qui ne bénéficient pas de l’assurance. De façon générale, les sinistres liés à des animaux sauvages, un usage commercial du logement, certaines catastrophes naturelles (tremblement de terre…) ou à des détériorations volontaires du bailleur ne sont pas indemnisés. 

Choisir son contrat

Examiner les compagnies d’assurance

Il y a un grand nombre d’acteurs dans le secteur de l’assurance, en France. Entre les compagnies bien établies, les assureurs en ligne, les filiales et les nouveaux venus sur le marché, la concurrence est forte et les politiques commerciales parfois musclées. 

Il ne faut pas hésiter à prendre le temps de comparer les différentes offres, lire entre les lignes, apprécier la notoriété, la réputation et la solidité de chaque compagnie. Lorsque l’on souscrit un contrat d’assurance, c’est pour une durée d’un an minimum d’où la nécessité d’être prudent.

Pris en compte des avis clients

Aujourd’hui, lorsque l‘on souhaite se faire une opinion plus concrète sur un contrat, la bonne idée, c’est de consulter des avis sur les assurances. Ces retours d’expérience sont constitués d’une part, d’avis de spécialistes de l’assurance qui examinent les spécificités des contrats et d’autre part, d’avis clients contrôlés. L’ensemble représente une information fiable et impartiale pour identifier les avantages et les inconvénients des différents produits d’assurance, et in fine, éclairer un choix. 

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