Acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif est un débat récurrent entre spécialistes de l’immobilier. Si la plupart des conseillers en gestion de patrimoine vous incitent en priorité à acheter votre résidence principale, comme socle stable de ce dernier, il existe plusieurs situations où ce choix n’est pas nécessairement opportun. En effet, acheter votre résidence principale vous ancre sur un territoire donné, limitant parfois votre mobilité et souvent au prix de la dégradation de votre capacité d’emprunt, affectant par la suite, à revenu constant, votre capacité à souscrire un nouvel emprunt bancaire pour investir dans l’immobilier locatif.

Si le choix entre investir ou acheter sa résidence principale dépend de nombreux facteurs, nous allons essayer de vous présenter les différents avantages et inconvénients de chacune de ces situations pour que vous puissiez faire un choix éclairé.

Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main, vous propose son analyse pour vous aider dans votre arbitrage.

Investir ou acheter sa résidence principale : quelle est l’opération la plus rentable économiquement ?

Commençons par l’étude du rendement de l’achat de la résidence principale et l’investissement locatif. Globalement, ces deux investissements se distinguent par la nature des rendements générés :

• l’achat de la résidence principale permet d’économiser le versement de loyers à un propriétaire bailleur ;
• l’investissement locatif permet de percevoir les loyers versés par le locataire.

Sur le plan fiscal, ces deux situations ne subissent pas le même traitement. Il convient d’en tenir compte.

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Acheter sa résidence principale pour faire l’économie des loyers

L’une des premières motivations de ceux qui achètent leur résidence principale tient au fait d’arrêter de payer des loyers à fonds perdus. En effet, un loyer est une charge pour le locataire qui se traduit par une perte sèche.

A contrario, rembourser des mensualités de prêt du fait de l’achat de sa résidence principale se traduit par un phénomène de capitalisation où chaque mensualité payée vient réduire votre endettement global. Il en résulte que chaque mois, le différentiel entre votre prêt immobilier restant dû et la valeur de votre résidence principale augmente, modulo le paiement des charges du prêt (intérêt d’emprunt et assurance emprunteur). Autrement dit, votre patrimoine net augmente progressivement là où en étant locataire, vous vous appauvrissez chaque mois du montant des loyers.

Selon cet exemple, pour un prêt de 200 000 euros souscrit pour l’achat d’une résidence principale équivalente, en supposant que la valeur du bien reste constante dans le temps, votre patrimoine net immobilier dans 20 ans sera de 200 000 euros grâce au phénomène de capitalisation.

Arbitrer économiquement entre acheter sa résidence principale et faire un investissement locatif revient alors à comparer l’économie de loyer résultant de l’achat d’une résidence principale et le gain potentiel d’un investissement locatif.

Faire un investissement locatif pour générer des revenus locatifs et améliorer votre cashflow

Si vous privilégiez un investissement locatif à la place d’acheter votre résidence principale, votre situation est la suivante :

• vous êtes locataire de votre résidence principale de sorte que vous continuez à payer mensuellement des loyers ;
• vous êtes propriétaire d’un logement qui génère des revenus mensuels sous la forme de loyer.

Les loyers perçus vous permettent d’absorber tout ou partie du prêt immobilier selon le taux de rendement locatif. Si les charges et les mensualités sont totalement absorbées par les loyers perçus, on parle d’investissement locatif autofinancé.

Maintenant, supposons que vous êtes locataire d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros avec un loyer annuel de 6 000 euros par an (soit 3 % de rendement annuel brut). Votre propriétaire vous propose de vous vendre ce bien, faut-il l’acheter ou faire un investissement locatif d’une valeur de 200 000 euros ?

À vrai dire, cela va dépendre du taux de rendement de votre investissement locatif. Si le rendement locatif de votre investissement est supérieur à celui du bien dont vous êtes locataire de sorte qu’il permet de compenser les loyers que vous payez, il peut être intéressant sur le plan financier de privilégier l’investissement locatif. C’est le cas où vous êtes par exemple locataire d’un appartement parisien (3 % de rendement annuel) et que vous projetez de faire un investissement locatif dans certaines villes d’Île-de-France (entre 3 et 10 % de rendement annuel).

Voici ce que ça donne :

*Loyer annuel de la résidence principale de l’investisseur en location d’une valeur de 200 000 euros pour un taux de rendement locatif de 3 % par an

On suppose les charges d’entretien et les taxes du bien mis en location (investissement locatif) équivalentes au bien acheté au titre de la résidence principale (achat résidence principale)

Ainsi, avec un taux de rendement locatif de 8 % pour l’investissement contre 3 % pour le logement que vous occupez, votre niveau de capitalisation annuel est le même. L’écart des taux de rendement (+ 5 %) permet de compenser le loyer supplémentaire que vous payez sur votre résidence principale.  Par contre, le cashflow résultant de votre situation d’investisseur locatif est nettement supérieur.

En effet, votre effort d’épargne en tant qu’acheteur de votre résidence principale est de 12 228 euros par mois contre 2 228 euros pour l’investissement locatif. 

Autrement dit, avec l’investissement locatif, vous libérez une partie substantielle de vos revenus (10 000 euros par an) pour investir dans un nouveau bien immobilier ou investir sur les marchés financiers. Il en résulte que votre capitalisation finale dans 20 ans sera nettement en faveur de l’investissement locatif.

A contrario, si le taux de rendement locatif est de 3 % (soit l’équivalent du bien que vous louez), il vaut mieux acheter votre résidence principale.

*Loyer annuel de la résidence principale de l’investisseur en location d’une valeur de 200 000 euros pour un taux de rendement locatif de 3 % par an

On suppose les charges d’entretien et les taxes du bien mis en location (investissement locatif) équivalentes au bien acheté au titre de la résidence principale (achat résidence principale)

Remarque : Bien sûr, notre exemple simplifie à outrance les situations puisque nous ne prenons pas en compte les différences de charges et de temps qu’implique la gestion locative d’un bien mis en location. De même, certains marchés peuvent proposer un taux de rendement faible, mais un potentiel de plus-value important et inversement. Enfin, des taux de rendement élevés peuvent aussi se traduire par un risque de vacance locative élevé. Bref, il est parfois plus compliqué de savoir à l’avance s’il vaut mieux investir ou acheter sa résidence principale.

Investir ou acheter sa résidence principale : quelle est la solution la plus favorable fiscalement ?

Ceci étant dit, il y a une différence fiscale fondamentale entre acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier locatif.

Si vous achetez votre résidence principale, l’économie de loyer en résultant n’est pas imposable. De plus, en cas de revente, l’éventuelle plus-value en résultant est exonérée d’impôt. L’opération est donc neutre fiscalement, quel que soit votre niveau de revenu.

Par contre, en faisant un investissement locatif, les loyers perçus sont imposables selon le type de location envisagée :

• revenus fonciers pour les locations nues (17,2 % de prélèvements sociaux + intégration revenus fonciers dans les tranches de l’impôt)
• revenus BIC pour les locations meublées sous le régime du LMNP (ou LMP pour les professionnels).

Dans le premier cas, la location nue se traduit par une forte imposition selon les revenus imposables du foyer fiscal. Au-delà de 74 545 euros pour une personne seule, les revenus fonciers peuvent être imposés au taux de 42 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, les rendements locatifs sont donc divisés par 2. En reprenant l’exemple précédent, il faudrait un rendement locatif brut de 16 % pour obtenir un rendement locatif de 8 % environ. Autant dire que cela n’est pas très réaliste.

Remarque : À noter qu’il est néanmoins possible d’investir dans l’immobilier via une société à l’IS pour limiter l’imposition telle qu’une SCI à l’IS ou une SAS immobilière.

Toutefois, le régime LMNP de la location meublée permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement par composant du bâti du bien immobilier. Il s’agit alors de la meilleure solution fiscale pour investir en nom propre dans l’immobilier locatif quand on perçoit des revenus imposables importants. 

En bref, sur le plan fiscal, la balance penche en faveur de l’achat de la résidence principale plutôt que de l’investissement locatif.

Acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif : quelle est l’option la moins risquée patrimonialement ?

Comparer exclusivement des rendements entre eux n’a pas de sens financier si on ne tient pas compte du risque attenant à chaque investissement. Un investissement moins risqué propose un taux de rentabilité moins élevé qu’un investissement risqué pour compenser le risque subséquent.

Dès lors, entre investir dans l’immobilier locatif et acheter sa résidence principale, quelle est l’opération la plus risquée ?

L’investissement locatif est considéré comme un investissement moyennement risqué (modulo le type de bien, son emplacement et le mode de location). L’investisseur s’expose à plusieurs risques :

• vacance locative (difficultés à remplacer un locataire sortant) ;
• carence locative (difficultés à trouver votre premier locataire) ;
• loyers impayés (locataire refusant ou ne pouvant plus payer son loyer) ;
• dégradation du bien.

Bien que rare dans la pratique, ces risques sont toutefois réels et il faut les provisionner pour y faire face ou souscrire des assurances complémentaires telles que l’assurance GLI.

En achetant votre résidence principale, vous êtes en quelque sorte votre propre locataire. Tant que vous y vivez, vous ne supportez pas le risque de carence locative, de vacance locative et d’impayés (sauf si vous ne pouvez plus rembourser la banque). De même, en tant que propriétaire de votre logement, vous serez certainement plus précautionneux pour éviter les dégradations.

C’est la raison pour laquelle on qualifie l’achat d’une résidence principale d’investissement patrimonial. Vous limitez votre exposition au risque tout en capitalisant sur l’économie des loyers. On peut dire dans certains cas (toujours en fonction du bien que vous achetez) que l’achat d’une résidence principale propose le meilleur couple rentabilité/risque.

Lire aussi : Transformer residence principale en investissement locatif : une bonne idée ?

Pourquoi peut-il être difficile d’acheter sa résidence principale et d’investir dans l’immobilier locatif ultérieurement ?

Toutefois, l’achat d’une résidence principale plombe votre capacité d’emprunt. Là où l’investissement locatif génère des revenus pour absorber les mensualités de prêt, acheter votre résidence principale se traduit généralement par l’épuisement de votre capacité d’emprunt. Dans la plupart des cas, les mensualités d’emprunt représentent 35 % de vos revenus (taux d’endettement maximum), de sorte que vous aurez du mal à faire un nouveau crédit immobilier pour réaliser un investissement locatif sauf à voir vos revenus professionnels augmenter.

Lire aussi : Est-il possible de faire l’achat de sa résidence principale combiné à un investissement locatif ?

Ainsi, si vous comptez multiplier les investissements locatifs pour devenir rentier immobilier à terme, l’achat de votre résidence principale n’est pas la bonne solution.

Dans quels cas est-il préférable d’investir plutôt que d’acheter sa résidence principale ?

Outre le cas où d’écart de taux de rendement ou de différentiel de cashflow est en faveur de l’investissement locatif, il y a d’autres critères justifiant de choisir l’investissement locatif plutôt que l’achat de votre résidence principale :

• votre profession ou vos objectifs personnels peuvent vous obliger à déménager à court/moyen terme ;
• vous ne disposez pas encore de la capacité d’emprunt suffisante pour acheter une résidence principale adaptée à vos besoins ;
• vous souhaitez multiplier les investissements locatifs…

En tout état de cause, si vous êtes dans l’hésitation, Les Secrets de l’Immo en tant qu’expert de l’immobilier peut vous conseiller sur la meilleure stratégie d’investissement au regard de votre patrimoine, vos revenus et de vos objectifs !