La SCPI Pinel appartient à la catégorie des SCPI fiscale dont le but premier est de remplir les conditions d’obtention de la réduction d’impôt Pinel. Sa stratégie de gestion et d’investissement doit donc concorder avec les conditions légales du dispositif (plafonnement des loyers, zone d’investissement ; logement neuf…).

La CFE est due par le LMNP mais aussi par le loueur en meublé professionnel (LMP), quel que soit le statut juridique et le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou régime réel).

Contrairement aux idées reçues, le conseiller fiscal immobilier n’est pas réservé aux contribuables aisés. Tous les investisseurs ont besoin de conseils pour choisir le bien immobilier qui offrira le meilleur rendement, pour éviter les placements trop risqués, et pour optimiser la transmission du patrimoine.

Si vos revenus sont imposables à un taux supérieur à 30 %, il est fort probable que la SCI à l’IS soit plus intéressante fiscalement pour l’imposition des revenus locatifs que la SCI à l’IR.

À la place du régime micro foncier, vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire l’ensemble des charges déductibles de vos revenus fonciers. Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier qui vous permet de défiscaliser vos autres sources de revenus dans une certaine limite.

Dès lors, la SCI étant une société par défaut à l’IR, il pourrait être aisé de penser qu’il est possible de faire du LMNP en SCI. Malheureusement, cela n’est pas possible en principe.

Dans la fiscalité de la SCPI, la cession de parts est aussi taxée au niveau de l’investisseur, au régime des plus-values des particuliers. La plus-value est déterminée après prise en compte d’un abattement pour durée de détention, sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des titres de la SCPI.

L’avantage de faire du Pinel en SCI est bien entendu constitué par la réduction d’impôt. Même si en tant que personne morale, la SCI est juridiquement propriétaire du bien, c’est vous, investisseur, qui profitez directement de la réduction d’impôt, grâce à la transparence fiscale.

Pour expliquer démembrement immobilier de manière caricaturale : si la rentabilité d’un investissement immobilier est liée au rendement locatif et à l’augmentation de sa valeur (plus-value), l’usufruitier est rémunéré par les revenus locatifs tandis que le nu-propriétaire tire sa rentabilité de la valorisation du bien immobilier.

Désormais, l’ensemble des déclarations fiscales d’une SCI doivent se faire en ligne via votre espace professionnel sur impôt.gouv.fr.

L’avantage d’un amortissement dans une SCI à l’IS, c’est qu’il est déductible du résultat imposable de la société. Il va entrer en compte dans le calcul de l’impôt de la SCI, et en diminuant la base imposable, il réduit de facto l’impôt sur les sociétés de la SCI.

Outre proposer un cadre légal satisfaisant pour partager les fruits de l’investissement immobilier de manière équitable, la SCI propose des atouts intéressants pour assurer sa succession et mettre en œuvre des stratégies patrimoniales avancées telles que l’OBO immobilier.

L’administration fiscale distingue trois grandes catégories de travaux : les travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration et les travaux de construction et les travaux d’agrandissement. Toutes ne constituent pas des travaux déductibles de l’impôt sur le revenu.

En combinant l’abattement applicable aux donations avec le démembrement de propriété, il est possible de réduire drastiquement le coût fiscal de la transmission d’un bien immobilier.