La SCPI Pinel appartient à la catégorie des SCPI fiscale dont le but premier est de remplir les conditions d’obtention de la réduction d’impôt Pinel. Sa stratégie de gestion et d’investissement doit donc concorder avec les conditions légales du dispositif (plafonnement des loyers, zone d’investissement ; logement neuf…).

L’amortissement du statut LMNP est le point fort de ce régime fiscal. Il permet de constater “fictivement” des charges venant réduire vos recettes locatives imposables du fait d’une dégradation théorique du logement en raison de son usage.

La CFE est due par le LMNP mais aussi par le loueur en meublé professionnel (LMP), quel que soit le statut juridique et le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou régime réel).

Contrairement aux idées reçues, le conseiller fiscal immobilier n’est pas réservé aux contribuables aisés. Tous les investisseurs ont besoin de conseils pour choisir le bien immobilier qui offrira le meilleur rendement, pour éviter les placements trop risqués, et pour optimiser la transmission du patrimoine.

Si vos revenus sont imposables à un taux supérieur à 30 %, il est fort probable que la SCI à l’IS soit plus intéressante fiscalement pour l’imposition des revenus locatifs que la SCI à l’IR.

À la place du régime micro foncier, vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire l’ensemble des charges déductibles de vos revenus fonciers. Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier qui vous permet de défiscaliser vos autres sources de revenus dans une certaine limite.

Si vous mettez en location un bien répondant aux critères d’un logement meublé, l’ensemble des revenus locatifs perçus sont imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité d’opter, sous certaines conditions, au régime micro BIC.

Dès lors, la SCI étant une société par défaut à l’IR, il pourrait être aisé de penser qu’il est possible de faire du LMNP en SCI. Malheureusement, cela n’est pas possible en principe.

Dans la fiscalité de la SCPI, la cession de parts est aussi taxée au niveau de l’investisseur, au régime des plus-values des particuliers. La plus-value est déterminée après prise en compte d’un abattement pour durée de détention, sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des titres de la SCPI.

L’avantage de faire du Pinel en SCI est bien entendu constitué par la réduction d’impôt. Même si en tant que personne morale, la SCI est juridiquement propriétaire du bien, c’est vous, investisseur, qui profitez directement de la réduction d’impôt, grâce à la transparence fiscale.

Sélection du logement sur le secteur privé ou en résidence avec services, fiscalité avantageuse, rendement optimisé : voici un aperçu des atouts d’un achat en LMNP.

Pour expliquer démembrement immobilier de manière caricaturale : si la rentabilité d’un investissement immobilier est liée au rendement locatif et à l’augmentation de sa valeur (plus-value), l’usufruitier est rémunéré par les revenus locatifs tandis que le nu-propriétaire tire sa rentabilité de la valorisation du bien immobilier.