Lorsque vous réalisez un investissement locatif en nom propre à des fins d’habitation, vous avez le choix entre location nue ou la location meublée. Le choix du type de location va déterminer le régime fiscal applicable. En location nue, vos revenus seront imposés au titre des revenus fonciers (avec la possibilité notamment de générer des déficits fonciers pour réduire vos revenus imposables) tandis qu’en location meublée vous pourrez profiter du régime de défiscalisation du LMNP (loueur en meublé non professionnel) sous réserve de ne pas basculer dans le régime LMP (loueur meublé professionnel) suite à un dépassement des seuils.
En effet, le régime de défiscalisation du LMNP est considéré comme la meilleure niche fiscale immobilière en raison notamment de la possibilité de pratiquer un amortissement sur votre bien immobilier pour limiter (voire annihiler) vos revenus locatifs imposables. Mais ce n’est pas tout !
Dès lors, comment fonctionne la défiscalisation en LMNP ? Pourquoi la location meublée est souvent fiscalement plus avantageuse que les autres locations ? Quels types d’investissement immobilier envisager pour bénéficier de la défiscalisation en LMNP ?
Les Secrets de l’Immo, spécialiste de l’investissement locatif clé en main, vous livre son avis sur la défiscalisation du régime LMNP.
Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le régime fiscal par défaut réservé aux personnes physiques mettant en location un bien meublé à usage d’habitation (à ces fins le logement doit respecter certains critères tels que la liste des équipements obligatoires pour faire de la location meublée). Contrairement aux locations nues, les revenus locatifs issus des locations meublées sont imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Ceci étant, il convient de distinguer deux régimes fiscaux distincts pour le loueur en meublé :
Le régime LMP est applicable aux personnes qui dépassent les deux seuils suivants :
À défaut, vous serez considéré comme un LMNP, ce qui est une bonne chose puisque vous pourrez bénéficier pleinement de son régime de défiscalisation.
Lorsque l’on parle de défiscalisation du LMNP, il faut savoir que le fonctionnement est relativement différent aux régimes des déficits fonciers de la location nue ou des dispositifs spéciaux défiscalisant (tels que Pinel ou Denormandie). Certes, vous ne pourrez pas réduire vos impôts à payer, mais vous n’en payerez pas plus du fait de votre investissement locatif ! Explications.
Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?
Avant tout, pour bénéficier pleinement du régime de défiscalisation du LMNP, il est impératif de sélectionner le régime BIC réel. En effet, au moment de déclarer votre activité, vous aurez le choix entre :
Le BIC au réel vous permet de défiscaliser l’ensemble de vos charges relatives à l’exploitation du bien meublé de vos recettes locatives. Mais ce n’est pas tout : vous pouvez aussi déduire une fraction du prix du bien immobilier au titre des amortissements. C’est là où ça devient intéressant !
L’amortissement du statut LMNP est le point fort de ce régime fiscal. Il permet de constater “fictivement” des charges venant réduire vos recettes locatives imposables du fait d’une dégradation théorique du logement en raison de son usage. Pour autant ces charges ne sont pas un décaissement pour le loueur en meublé, il s’agit seulement d’une fiction comptable empruntée du régime de l’impôt sur les sociétés.
Concrètement, selon le rendement locatif du bien, avec l’amortissement du LMNP vous pouvez défiscaliser la totalité des loyers perçus, voire générer un déficit.
Mais, s’il est possible de constater une dépréciation du bien immobilier du fait de son usage chaque année, sa valeur comptable est vouée à diminuer (cette dernière est calculée en déduisant les amortissements pratiqués de la valeur d’achat du bien). Théoriquement, lors de la revente, la plus-value imposable devrait prendre en compte la valeur comptable plutôt que la valeur d’achat (puisque le bien s’est déprécié). Il en découlerait alors une plus-value imposable plus importante (c’est le cas pour l’impôt des sociétés).
Pourtant, le calcul de la plus-value imposable du régime LMNP se fait selon les règles de la plus-value immobilière des particuliers, soit la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Autant dire qu’avec la défiscalisation LMNP, vous gagnez sur les deux tableaux :
Cette disposition est unique et vous ne la retrouverez pas dans les autres types d’investissement locatif !
Lire aussi : L’amortissement en LMNP (loueur meublé non professionnel)
La défiscalisation du LMNP est susceptible de générer des déficits c’est-à-dire que les charges constatées (amortissements compris) sont supérieures à vos recettes locatives. Contrairement aux déficits fonciers, les deficits issus de l’activité du LMNP ne peuvent pas s’imputer sur les autres sources de revenu du foyer fiscal.
Par contre, les déficits peuvent être reportés sans limites sur les recettes locatives des 10 prochaines années.
Pour la plupart des particuliers, la défiscalisation correspond aux réductions et crédits d’impôt c’est-à -dire la possibilité d’alléger la facture fiscale à la fin de l’année.
Alors certes, la défiscalisation LMNP ne permet de réduire l’impôt de vos autres sources de revenus, mais il vous permet de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur vos revenus locatifs qui sont normalement fortement taxés (tranche marginale de l’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Autrement dit, selon votre niveau de revenu, vous pouvez économiser plus d’impôt qu’une réduction quelconque.
En effet, si vous êtes imposable dans la tranche d’impôt à 41 %, chaque charge déduite vous permet d’économiser 41 % + 17,2 % d’impôt de sa valeur. Ainsi, en pratiquant un amortissement de 80 % de la valeur d’acquisition du bien, vous économisez fiscalement 0,8 x (0,41 + 0,172) x 100 = 46 % de la valeur d’achat du bien immobilier en amortissement !
Aucun dispositif défiscalisant ne permet une telle économie d’impôt, que ce soit Pinel, Denormandie ou Censi Bouvard… Tout au plus ces derniers proposent une réduction d’impôt correspondant à 21 % de la valeur du bien, mais vous serez tenus de payer des impôts sur vos revenus locatifs !
Bref, le régime LMNP est certainement le meilleur régime de défiscalisation immobilier qui gagne en efficacité à mesure que les revenus du foyer fiscal augmentent !
Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en LMNP ou en Pinel ?
Au demeurant, le régime LMNP est un statut exclusivement reconnu aux personnes physiques. Pour en bénéficier sous la forme de société, il est donc nécessaire de choisir une structure juridique proposant le régime de la transparence fiscale.
À ces fins, la SCI (société civile immobilière) semblerait toute désignée, mais il est impossible d’exercer une activité commerciale de LMNP en SCI et de préserver le régime de la transparence fiscale.
Dès lors, il ne reste plus beaucoup de solutions. Si vous êtes membres d’une même famille, vous pouvez néanmoins défiscaliser en LMNP à plusieurs avec la SARL de famille qui, en raison de son objet commercial, conserve sa transparence fiscale.
Dans les autres cas, vous pouvez envisager de faire du LMNP avec un achat en indivision. Une solution satisfaisante à condition de (faire) rédiger une convention d’indivision.
Si le régime de défiscalisation du LMNP est certainement l’un des meilleurs de l’immobilier (si ce n’est le meilleur), il ne faut pas oublier qu’il concerne seulement les locations meublées. Ce type de location se voit appliquer un bail spécifique (bail meublé) plus souple que le bail d’habitation classique. De plus, la structure déjà meublée du logement implique un turn over de locataires théoriquement plus important et donc un risque de vacances locatives qu’il convient de maîtriser.
Pour ces raisons, il est préférable de s’orienter en LMNP sur des biens et des conditions de logements répondant le plus possible aux attentes des locataires cibles.
Ainsi, investir dans un coliving ou une colocation aux abords des grandes villes, selon notre expérience et celles de nos clients, semble tout à fait adapté. Il est possible d’envisager de véritables travaux de transformation pour optimiser les surfaces (et donc la valeur du bien) et créer un lieu agréable à vivre pour les locataires, et rentable pour les propriétaires.
Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter nos réalisations ou plus particulièrement celle du projet William, une colocation en LMNP avec jardin à Noisy-le-Sec !