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L’amortissement en LMNP (loueur meublé non professionnel)

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Investir en locatif meublé vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse à condition d’opter pour le régime fiscal du réel. Vous pouvez ainsi déduire vos charges et générer un déficit, et en parallèle, pratiquer des amortissements, qui permettent de réduire votre impôt.

Définition du statut LMNP

Le statut LMNP s’entend par opposition au statut du loueur en meublé professionnel (LMP). Vous serez considéré comme LMNP par l’administration fiscale si vous ne remplissez pas l’une des deux conditions suivantes :

  • Les recettes locatives excèdent 23 000 € 
  • Les revenus locatifs sont supérieurs à l’ensemble des revenus du foyer fiscal de référence (salaires, traitements, BIC, BNC…).

Si l’obligation d’inscription au registre du commerce et des sociétés a été supprimée, vous restez tenu de déclarer le commencement de votre activité au moyen du formulaire Cerfa P0i, dans les deux semaines qui suivent la mise en location du bien. À ce moment-là, vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux LMNP : le micro-BIC et le régime du réel. Toutefois, rien ne vous empêche de basculer de l’un vers l’autre en cours d’exploitation.

La fiscalité du LMNP

Les loyers que vous percevez ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (location vide) mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ceux-ci sont inférieurs à 72 600 € pour un meublé classique ou à 176 200 € pour un meublé de tourisme, vous êtes soumis de droit au régime fiscal du micro-BIC. Sur option, ou si vous dépassez ces seuils, vous serez assujetti au régime du bénéfice réel. Ce dernier s’avère bien plus intéressant, comme nous allons le voir juste après.

Le micro-BIC en LMNP

L’avantage du micro-BIC, c’est qu’il n’impose pas de tenir une comptabilité. Vous devez simplement reporter le montant brut des loyers encaissés dans la déclaration 2042 C Pro. Le fisc vous applique ensuite un abattement de 50 % pour tenir compte de vos frais et charges, ou de 71 % pour le meublé de tourisme. Les BIC sont ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), dans votre tranche marginale d’imposition.

Le régime du réel en LMNP

Comme son nom l’indique, le régime fiscal du réel vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel. Si la loi prévoit une liste exhaustive des charges déductibles en location vide, elle autorise la déduction de toutes les charges en location meublée, à condition que :

  • celles-ci soient exposées dans l’intérêt de l’exploitation 
  • dans l’année où vous les déclarez 
  • qu’elles puissent être justifiées

Sont compris dans ces dépenses les charges de copropriété, les travaux de rénovation et d’entretien, les intérêts d’emprunt du prêt contracté pour l’achat immobilier…

En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité avec bilan et compte de résultat, sur lesquels figureront notamment les actifs immobilisés profitant d’un amortissement. Vous avez également intérêt à vous inscrire à un centre de gestion agréé, pour éviter que l’administration vous applique une majoration de 25 % sur le bénéfice imposable. Les frais liés à l’adhésion peuvent de plus vous offrir une réduction d’impôt sous conditions.

Si vos charges sont supérieures aux recettes locatives, alors vous créez un déficit. Celui-ci est reportable pendant 10 ans dans la catégorie des BIC de location meublée. En parallèle, vous pouvez choisir de pratiquer des amortissements en LMNP.

Lire aussi : Les avantages de la location meublée pour un investissement locatif

Fonctionnement de l’amortissement en LMNP

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte l’usure normale du bien immobilier, et donc la perte de valeur qui en résulte. Étant fictivement considéré comme une charge, il s’impute sur les bénéfices tirés de la location et permet de diminuer votre impôt. Il peut être mis en œuvre dans trois grandes catégories : l’immobilier, les travaux et le mobilier.

L’amortissement est calculé selon un mode linéaire chaque année et par composants.  En clair, vous allez décomposer la valeur du bien et la répartir sur plusieurs éléments (composants) comme le terrain, le gros œuvre, les aménagements intérieurs… Le Code général des impôts prévoit que le pourcentage de valeur du bien et la durée d’amortissement pour chaque composant relève de l’usage et de la durée normale d’utilisation. En revanche, le terrain, qui représente entre 15 et 20 % du bien, ne peut pas être amorti. L’administration considère en effet qu’il ne se déprécie ni ne s’use avec le temps.

Notez que la première année, si l’amortissement intervient en cours d’exercice, alors celui-ci sera comptabilisé au prorata temporis.

Exemple

Vous souhaitez amortir des travaux d’un montant de 6 000 € sur 5 ans. L’amortissement débute en juillet.

Date de départ de l’amortissementDate de fin de l’amortissementAmortissementActif amorti
01/07/N31/12/N6 000 x (184/365) x 20 % = 6055 395 €
01/01/N+131/12/N+16 000 x 20 % = 1 2004 195 €
01/01/N+231/12/N+26 000 x 20 % = 1 2002 995 €
01/01/N+331/12/N+36 000 x 20 % = 1 2001 795 €
01/01/N+431/12/N+46 000 x 20 % = 1 200595 €
01/01/N+530/06/N+56 000 x (181/365) x 20 % = 5950 €

Fiscalement, la déduction des amortissements est limitée. La quote-part déductible ne peut pas excéder la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles. Dit autrement, l’imputation des amortissements ne peut pas générer ou aggraver un déficit.

Si justement, votre résultat est déficitaire, vous pouvez procéder à un différé d’amortissements et reporter ces derniers sur des exercices ultérieurs, et ce, sans limitation de durée. En revanche, si vous revendez le bien avant d’avoir profité des différés d’amortissements, alors ceux-ci seront perdus.

Exemple simplifié

Vous avez acheté un logement de 150 000 €, sur lequel vous appliquez un amortissement de 2 %. Le montant annuel d’amortissement est donc de 3 000 €. En parallèle, vous percevez 10 000 € de loyers et déclarez des charges déductibles pour un montant de 8 000 €.

Au maximum, vous pouvez déduire un amortissement de : 10000 – 8000 € = 2 000 €. La différence de 1 000 € constituera un différé d’amortissement que vous pourrez reporter les années suivantes.

Bon à savoir : vous avez déjà acheté le logement depuis plusieurs années et vous vous demandez si vous pouvez tout de même pratiquer des amortissements ? La réponse est oui, à condition d’opter pour le régime du réel.

L’amortissement du bien immobilier

Vous l’avez compris, le terrain ne peut pas être amorti, et le reste de l’immeuble profitera d’amortissements par composants. Pour le bien immobilier, dont la durée d’usage est de 40 ans, la ventilation par composants s’opère selon les règles suivantes :

ComposantsPart des composants dans le prixDurée de l’amortissementTaux moyens constatés
Gros œuvre70 %80 ans2.50 %
Toiture10 %25 ans4.00 %
Étanchéité5 %15 ans6.67 %
Installation électrique5 %25 ans4.00 %
Agencements intérieurs8 %15 ans6.67 %
Ascenseurs2 %15 ans6.67 %

Exemple pour un appartement avec ascenseur à 240 000 €, dont 40 000 € de terrain (20 % du prix d’achat)

ComposantsPart des composants dans le prixDurée de l’amortissementTaux d’amortissementAmortissement totalAmortissement annuel
Gros œuvre70 %80 ans2.50 %140 000 €3 500 €
Toiture10 %25 ans4.00 %20 000 €800 €
Étanchéité5 %15 ans6.67 %10 000 €667 €
Installation électrique5 %25 ans4.00 %10 000 €400 €
Agencements intérieurs8 %15 ans6.67 %16 000 €1 670 €
Ascenseurs2 %15 ans6.67 %4 000 €267 €
Total immeuble   200 000 €6 710 €

L’amortissement du mobilier

Le mobilier peut être amorti intégralement sur 10 ans. Si elles excèdent 600 €, les dépenses peuvent être laissées en charges déductibles ou amorties. Pour arbitrer, vous vous baserez sur votre éventuel déficit. S’il est trop important pour être consommé sur 10 ans, alors privilégiez l’amortissement du mobilier.

L’amortissement des travaux

Pour les travaux, c’est la même chose, vous pouvez les laisser en dépenses déductibles ou les passer en amortissement. Vous raisonnerez également en fonction de votre éventuel déficit. Théoriquement, vous pouvez seulement amortir les travaux intervenant après la mise en location. Toutefois, si ceux-ci ont été engagés pour une rénovation permettant la mise en location, l’amortissement est possible.

La durée d’amortissement dépend du poste de dépenses :

Type de travauxDurée d’amortissement
Maçonnerie15 ans
Électricité (rénovation)20 ans
Peintures, Papiers-peints10 ans
Parquets15 ans
Revêtements de sols5 ans
Plomberie10 ans
Cuisine10 ans

L’amortissement et le calcul de la plus-value

Comme vous n’exercez pas votre activité en tant que professionnel, le fait d’avoir pratiqué des amortissements sur le bien est sans incidence. La plus-value est donc calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente, sans réintégration des amortissements.

Elle est ensuite imposée selon le régime des particuliers (taux forfaitaire de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %) et vous profiterez d’un abattement dont le taux dépend de la durée de détention du bien. Pour être exonéré du taux forfaitaire de 19 %, vous devez conserver le bien pendant 22 ans, et pour être exonéré de prélèvements sociaux, la durée de conservation doit être d’au moins 30 ans.

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