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Devenir marchands de biens : est-ce avantageux ?

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Acheter et revendre des logements pour réaliser des plus-values : voici le cœur de métier du marchand de biens. Outre le potentiel de rendement de l’activité, ce statut présente certains avantages, notamment en termes de frais de notaire et de TVA.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Il n’existe pas, en tant que tel, de statut juridique de marchand de biens. Cette profession, qui consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers (à usage commercial, d’habitation ou mixte), des fonds de commerce, parts ou actions de sociétés immobilières, n’est pas réglementée. Nul besoin, donc, d’être titulaire d’un diplôme ou de suivre une formation spécifique.

Toutefois, pour que l’aventure se transforme en success story, vous devez disposer de solides connaissances sur le secteur de l’immobilier, de la construction, de la rénovation ou encore de l’urbanisme. Par exemple, si vous souhaitez vous lancer comme marchand de biens rénovateur, vous devez être en mesure d’estimer le temps nécessaire et le coût des travaux de rénovation.

Si l’agent immobilier doit posséder une carte professionnelle, le marchand de biens n’est pas concerné par cette obligation. En revanche, s’il exerce une activité de constructeur-rénovateur, il devra souscrire une assurance dommages-ouvrage et une assurance en responsabilité décennale.

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Quels sont les critères pour devenir marchand de biens ?

Il convient de remplir deux critères cumulatifs pour être considéré comme marchand de biens :

L’exercice habituel de l’activité d’achat-revente

La loi ne définit pas avec précision le caractère habituel de l’achat-revente. Celui-ci sera donc apprécié en fonction de la nature, de l’importance, du rythme et du nombre d’opérations réalisées par le marchand de biens.

Par exemple, le Conseil d’État a pu juger que la notion d’habitude n’était pas caractérisée dans le cadre de l’achat d’un immeuble et de sa revente en bloc. En revanche, le fait de le diviser en plusieurs lots d’appartements constitue une opération habituelle d’achat-revente. Idem pour un particulier qui achète et revend 6 appartements en 2 ans.

L’intention spéculative

Pour être qualifié de marchand de biens, il faut avoir l’intention de réaliser un profit à court terme. Ce critère sera donc apprécié en fonction d’une part du délai séparant l’acquisition de la revente et d’autre part du montant de la plus-value générée.

Le marchand de biens doit avoir l’intention de revendre au moment où il procède à l’achat immobilier. La date à retenir pour évaluer l’intention spéculative est donc celle de l’acquisition, et non celle de la cession.

En conséquence, si un acquéreur achète des logements pour les conserver de nombreuses années, il ne sera pas considéré comme un marchand de biens. En parallèle, en l’absence de caractère spéculatif, l’opération d’achat-revente sera analysée comme un acte civil et non un acte de commerce.

Le cumul des deux critères est important, car le marchand de biens bénéficie d’une fiscalité dérogatoire sur l’achat-revente spéculative. Si l’administration considère que l’un d’eux fait défaut, alors elle pourra vous soumettre à un redressement fiscal et  des pénalités de 40 % en cas de mauvaise foi ou de 80 % si la fraude est avérée.

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Quels sont les avantages du statut de marchand de biens ?

Premier avantage du statut du marchand de biens : son accessibilité. Nous vous le disions précédemment, aucun diplôme, aucune formation ni carte professionnelle n’est requise.

Autre atout de la profession de marchand de biens : la possibilité de gagner gros. Bien entendu, pour que la rentabilité des opérations d’achat-revente soit la plus haute possible, vous devez en optimiser ses différents aspects en :

  • Négociant le prix de vente avec le vendeur 
  • Estimant correctement les frais annexes (frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux, impôt sur le revenu et sur la plus-value) 
  • Optant pour une structure juridique qui vous permettra de limiter votre imposition grâce à la déduction d’un maximum de charges. Vous devrez également procéder à un arbitrage entre dividendes et rémunération pour diminuer le poids des cotisations sociales sur votre activité.

Enfin, ultime avantage du métier de marchand de biens : vous pouvez bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre onéreux ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement. Vous paierez ainsi des frais de notaire réduits dans deux hypothèses :

  • L’article 1115 du Code général des impôts prévoit que les marchands de biens assujettis à la TVA et qui s’engagent à revendre les immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières dans les 5 ans suivant leur acquisition ne paient pas de droits et taxes de mutation 
  • L’article 1594-0 G du CGI dispose que les marchands de biens assujettis à la TVA, qui entreprennent des travaux de réhabilitation visant à remettre un bien immobilier à neuf et qui s’engagent à les réaliser dans les 4 ans suivant l’acquisition sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement. La même exonération est prévue pour l’acquisition de terrains et la construction de maisons individuelles, dans la limite d’une superficie de 2 500 m2 par logement, ainsi que pour les acquisitions d’immeubles réalisées en vue de l’aménagement de certaines zones prioritaires.

Bon à savoir : pour bénéficier de ce régime de faveur, vous devez prendre l’engagement de revente au jour de la rédaction de l’acte notarié d’achat du bien.

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Quelle est la fiscalité applicable aux marchands de biens ?

Si vous mettez le bien en location avant de le revendre, vous devrez payer de l’impôt sur les loyers perçus, en fonction du statut juridique choisi. Nous en parlerons plus bas. Ici, nous allons nous intéresser à la taxation de la plus-value et à la TVA sur l’opération d’achat-revente.

L’imposition de la plus-value du marchand de biens

Comme les éventuels loyers, le produit de la cession appartient à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous ne devez pas raisonner opération par opération, mais en fonction du bénéfice réalisé sur un exercice fiscal. Celui-ci est calculé sur la base de la différence entre le prix d’achat augmenté des dépenses afférentes à l’opération (travaux, par exemple) et le prix de cession. La plus-value constatée est ensuite imposée :

  • Au barème progressif de l’impôt sur le revenu si vous avez opté pour une société de personnes (EURL ou entreprise individuelle). Viendront s’y ajouter les prélèvements sociaux de 17.2 % 
  • À l’impôt sur les sociétés, si vous avez opté pour une société de capitaux (SARL, SAS), au taux de 15 % pour un bénéfice jusqu’à 38 120 €, 26.5 % au-delà.

La TVA pour le marchand de biens

En principe, la TVA porte sur le prix total d’une cession immobilière. Par exception, le marchand de biens peut être soumis à la TVA sur marge (sur la différence entre prix de vente et prix d’achat) pour les opérations d’achat-revente avec travaux. 

Il convient de distinguer deux situations :

  • La cession du bien âgé de plus de 5 ans subit une rénovation légère  : vous ne serez pas soumis à la TVA. En conséquence, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les travaux. Vous devrez donc les budgéter sur une base TTC. Toutefois, si la revente concerne des commerces ou des bureaux et qu’il s’agit d’une transaction entre professionnels, alors vous pouvez soumettre la cession à la TVA et ainsi récupérer la TVA sur les travaux 
  • La cession intervient après des travaux de rénovation lourds, qui remettent à neuf le logement : vous paierez de la TVA sur le prix total de cession, mais pourrez récupérer la TVA sur les travaux. Sont considérés comme des travaux lourds ceux qui portent sur les fondations, les éléments porteurs, les éléments du second œuvre ou la majorité des façades, hors ravalement.

Le marchand de biens peut-il exercer son activité en société ?

Oui, le marchand de biens peut exercer son activité en société, toutefois, toutes les formes juridiques ne sont pas adaptées.

  • La micro-entreprise : elle est expressément exclue par la loi. Vous ne pouvez pas la choisir pour exercer votre activité, car elle ne prévoit pas la possibilité de limiter votre responsabilité. En clair, si vous créez des dettes, vos créanciers pourront saisir l’intégralité de votre patrimoine personnel pour se rembourser 
  • L’entreprise individuelle : il faudra opter pour l’EIRL, qui limite votre responsabilité à un patrimoine d’affectation. Les bénéfices seront soumis à imposition entre vos mains 
  • La société commerciale : il peut s’agir d’une EURL, SARL, SAS ou SASU. De plein droit, l’EURL est soumise à l’IR, mais vous pouvez préférer une imposition à l’IS, comme en SARL, SAS / SASU. Pour bien choisir votre régime fiscal, vous prendrez en compte votre tranche marginale d’imposition 
  • La société civile immobilière (SCI) : de nature civile, elle n’est pas compatible avec le statut de marchand de bien, qui lui est commercial. Toutefois, vous pouvez envisager la création d’une SCCV (de construction-vente), mais vous devrez en créer une pour chaque opération effectuée. Une solution qui n’est clairement pas idéale au regard du formalisme et du coût de constitution !

En vous lançant en société, vous devrez tenir une comptabilité à jour, avec bilan et compte de résultat. Vous devrez également payer l’impôt sur les bénéfices et de cotisations sociales dont le montant dépendra de la forme juridique choisie. Toutefois, les sociétés commerciales présentent l’avantage de vous permettre de déduire vos charges de votre résultat d’exploitation, et de facturer et déduire de la TVA.

Le marchand de biens peut-il louer ?

Si le but principal de l’activité de marchand de biens est la revente à court terme, rien ne lui interdit de mettre les logements en location avant la cession. Les loyers perçus feront l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon la forme juridique choisie.

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