Si l’investissement dans des murs commerciaux a longtemps été synonyme d’une bonne rentabilité, aujourd’hui, cette affirmation doit être nuancée. Entre la progression continue du e-commerce, la crise des Gilets jaunes ou celle du coronavirus, ce modèle économique connaît des bouleversements majeurs qui peuvent gravement impacter votre placement.
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Investissement locatif : faut-il investir dans un local commercial ?

Si l’investissement dans des murs commerciaux a longtemps été synonyme d’une bonne rentabilité, aujourd’hui, cette affirmation doit être nuancée. Entre la progression continue du e-commerce, la crise des Gilets jaunes ou celle du coronavirus, ce modèle économique connaît des bouleversements majeurs qui peuvent gravement impacter votre placement. Rendement, fiscalité, spécificités du bail commercial : on fait le point sur les avantages et inconvénients d’investir dans un local commercial.

 

Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial consiste à acheter les murs d’un commerce, qui sera ensuite exploité par un commerçant. Vous ne serez pas propriétaire du fonds du commerce ni du droit au bail, qui appartiennent au locataire.

L’immobilier commercial comporte plusieurs classes d’actifs comme les locaux en pieds d’immeubles, les entrepôts, les centres commerciaux… Certains sont donc plus accessibles que d’autres ! Le prix d’achat dépend de la superficie et de l’emplacement du local commercial :

  • Emplacement numéro 1 : il se situe dans une zone à forte fréquentation (centre-ville, rues piétonnes…). Il se vend très cher, mais garantit une faible vacance locative entre deux locataires 
  • Emplacement numéro 1 bis : il se situe à proximité des emplacements les plus courus, mais avec un flux de clientèle moindre ou un défaut comme une façade en renfoncement. Logiquement, il se vend moins cher que le précédent 
  • Emplacement numéro 2 : il se situe à l’écart du cœur névralgique d’activité (centre-ville ou centre commercial), vous pouvez donc l’acheter à un tarif concurrentiel
 

Les avantages d’acheter un local commercial

Vous vous engagez sur le long terme avec votre locataire

Vous louez votre local à un locataire avec qui vous signez un bail commercial. Ce contrat de location présente la spécificité d’être conclu pour une longue durée : 9 ans minimum. On l’appelle également bail 3-6-9, car le locataire peut demander la résiliation par période triennale, une fois les trois premières années écoulées. Votre locataire est donc amené à rester longtemps, ce qui vous épargne le risque de vacance locative.

Notez que si cette formule vous semble trop contraignante, il est possible de conclure un bail de location saisonnière ou un bail dérogatoire. Cette flexibilité présente un avantage : elle permet d’augmenter le montant du loyer par rapport à un bail classique.

Vous pouvez reporter toutes les charges sur votre locataire

Le contrat de location commerciale doit mentionner la répartition des charges entre le bailleur (vous) et le locataire. Comme dans le cadre d’un investissement à usage d’habitation, vous pouvez prévoir de mettre à la charge du locataire de nombreuses dépenses et taxes comme les frais d’entretien et de réparations courantes, frais de copropriété, taxe foncière… Normalement, si le bail est muet à ce sujet, vous restez redevable des dépenses relatives aux grosses réparations ou à la vétusté de l’immeuble. Toutefois, rien ne vous empêche de les faire supporter à votre locataire !

Vous bénéficiez d’un effet de levier pour acheter les murs commerciaux

En investissant dans un local commercial, vous bénéficiez d’un double effet de levier :

  • Vous pouvez acheter les murs à crédit, une possibilité que ne vous ouvre pas, par exemple, l’investissement en OPCI ou en SIIC. Certes, vous vous endettez, mais le loyer peut couvrir partiellement ou totalement votre mensualité, voire générer un cashflow positif. Vous constituez ainsi un patrimoine avec un faible effort de financement 
  • Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus imposables. Vous allez peut-être générer un déficit foncier qui sera imputable sur vos revenus fonciers et reportable pendant 10 ans le cas échéant

Notez qu’il est possible d’acheter de l’immobilier commercial par le biais d’une SCI. Comme celle-ci est transparente, vous pourrez également créer un déficit foncier.

La rentabilité d’un investissement dans un local commercial est élevée

La rentabilité d’un investissement dans un local commercial à Paris est en moyenne de 2.5 %. Elle dépend en réalité de plusieurs facteurs :

  • Le prix d’achat : si les emplacements n°1 sont très cotés et assurent normalement une bonne fréquentation, ils sont vendus très chers, ce qui peut nuire au rendement de votre placement 
  • La plus-value à la revente 
  • La rentabilité de l’activité du commerçant en place dans votre local commercial
 

Les inconvénients d’acheter les murs d’un commerce

La rigidité du bail commercial

Le bail commercial classique de 9 ans protège le locataire d’une sortie intempestive des lieux où il exerce son activité. En conséquence, il est le seul à pouvoir donner congé à l’issue des périodes triennales.

De votre côté, si vous souhaitez résilier le contrat, reprendre le local ou si vous refusez le renouvellement du bail, vous devrez verser une indemnité d’éviction au locataire. Celle-ci est évaluée en fonction du dommage que le preneur subit par rapport à la perte de clientèle, et peut être augmentée, par exemple, des frais de déménagement ou d’achat d’un nouveau fonds de commerce.

La valeur du bien dépend de l’activité du locataire

Le prix de vente d’un local commercial dépend de la rentabilité générée par l’activité du locataire. Plus le commerçant affiche un chiffre d’affaires et des bénéfices élevés, plus votre local commercial aura de la valeur. Or vous n’avez aucune prise ni contrôle sur sa manière de conduire ses affaires…

La concurrence du commerce en ligne

L’arrivée sur le marché des pure players comme Amazon, Rakuten ou encore Cdiscount a bouleversé les codes du commerce traditionnel. Aujourd’hui, le commerce physique est très fortement concurrencé par le commerce en ligne, ce qui a une influence directe sur la rentabilité des points de vente. Une situation qui risque de s’aggraver eu égard aux nouvelles habitudes prises par les consommateurs durant la pandémie de Covid-19.

Les plus-values sont moins élevées lors de la revente du local commercial

Contrairement à l’immobilier à usage d’habitation, on ne raisonne pas en fonction du prix au mètre carré, mais de la valeur locative du local. Or celle-ci dépend à la fois de la situation géographique et de la nature de l’activité exercée. Si la valeur locative est faible, la plus-value le sera aussi !

En bref, investir dans un local commercial peut s’avérer un bon placement, mais risqué. Il est recommandé de diversifier son patrimoine, avec par exemple, des parts dans une SCPI ou un investissement à usage d’habitation clé en main.

 

Les alternatives à l’investissement dans un local commercial

L’investissement en SCPI

En prenant des parts d’une SCPI, vous pouvez investir dans différents types de logements, dont de l’immobilier tertiaire et commerçant. L’avantage est que le risque du placement est dilué sur tous les actionnaires et sur un patrimoine conséquent. En contrepartie des fonds que vous avancez et de la SCPI choisie, vous percevez des loyers, imputez des déficits de vos revenus ou dégagerez une plus-value à la revente des titres. La rentabilité de la SCPI n’est pas garantie, mais en moyenne, elle est estimée à 4.5 % pour les SCPI de placement.

L’investissement locatif clé en main

Autre solution, l’investissement locatif clé en main comme le propose Les Secrets de l’Immo. Nous vous accompagnons de A à Z dans la concrétisation de votre projet,  de la négociation du prix d’achat à la mise en location, en passant par la recherche de votre financement et l’élaboration du montage juridique et fiscal de votre investissement. Contactez-nous pour en savoir plus !

 
 
Encore des questions ?

Comme pour tout type d’investissement locatif, il convient d’apporter un soin tout particulier à la sélection de l’emplacement. Vous avez le choix entre acheter un local libre ou déjà occupé, ce qui vous permet de connaître le loyer et donc, d’estimer la rentabilité. Il ne vous reste plus qu’à déterminer votre stratégie financière et fiscale, avec un investissement en cash ou avec un emprunt, au régime micro ou réel.

La rentabilité d’un local commercial dépend de plusieurs facteurs : prix d’achat, charges, montant du loyer (qui varie en fonction de la valeur locative du bien), éventuels impayés… En moyenne à Paris, la rentabilité d’un local commercial atteint 2.5 %.

Vous déterminez librement le montant du loyer de votre local commercial. Il est d’usage de le fixer en fonction de la valeur locative (VL), laquelle est calculée d’après l’application d’un prix au m2 à la surface pondérée du local. La formule est la suivante : VL = surface pondérée x prix de la catégorie (qui dépend de l’activité exercée) x coefficient de localisation (qui prend en compte la situation géographique du local).

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