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Le fonctionnement des SCPI fiscales

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La société civile de placement immobilier fiscale vous permet d’optimiser votre fiscalité grâce à des réductions ou déductions d’impôt. Il en existe trois grandes catégories : la SCPI Pinel, la SCPI Malraux et la SCPI de déficit foncier. Elles ont un point commun : elles investissent les fonds récoltés dans des immeubles à usage d’habitation. Nous vous présentons le fonctionnement, les avantages et inconvénients des SCPI fiscales.

Première catégorie de SCPI fiscale : la SCPI Pinel

Reconduit jusqu’en décembre 2021, le dispositif de défiscalisation Pinel est accessible aux investisseurs en SCPI. Il offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 %, sous conditions.

Fonctionnement de la SCPI Pinel

La SCPI fiscale Pinel investit dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement situés dans des zones en tension foncière et offrant un niveau de performance énergétique RT 2012.

La SCPI Pinel met ensuite le bien immobilier en location pour une durée minimale de 6 ans, en respectant des critères de plafonnement des loyers et de ressources maximales des locataires. La gérance de l’immeuble est confiée à un mandataire agréé par l’autorité des marchés financiers (AMF).

L’investisseur en SCPI Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt à condition d’être résident fiscal français et de domicilier en France. Il peut investir au maximum 300 000 € par an dans ce dispositif, soit en souscrivant au capital initial de la SCPI, soit dans le cadre d’une augmentation de capital. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de détention des parts sociales :

  • 12 % pour une durée de détention de 6 ans (23 % en outre-mer) 
  • 18 % pour une durée de détention de 9 ans (29 % en outre-mer) 
  • 21 % pour une durée de détention de 12 ans (32 % en outre-mer)

Vous pouvez choisir une durée d’engagement initiale de 6 ou 9 ans, et proroger jusqu’à 12 ans.

Avantages de la SCPI Pinel

Vous l’avez compris, le principal avantage de la SCPI fiscale Pinel est la réduction d’impôt, qui se cumule avec les loyers que vous percevez de la mise en location. Notez que le taux applicable dépend de la durée de conservation des biens : 2 % par an jusqu’à 9 ans, puis 1 % par an jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est acquise dès la souscription des parts.

Autre atout de cette SCPI fiscale : la gestion locative est confiée à un mandataire, qui peut également se charger de la revente du bien à l’issue de la durée de détention. Contrairement à un investissement direct, vous ne courrez pas de risque de vacance locative, laquelle pourrait remettre en cause l’avantage fiscal perçu. De plus, vous n’avez pas à vous acquitter des frais de notaire que vous auriez dû payer en achetant directement un bien immobilier.

Enfin, la SCPI Pinel est plébiscitée pour son faible ticket d’entrée. Moyennant quelques centaines ou milliers d’euros, vous pouvez acquérir des parts en pierre papier, quand l’achat d’un bien suppose un investissement de départ conséquent.

Inconvénients de la SCPI Pinel

Même si la SCPI Pinel offre de nombreux avantages, ceux-ci ne doivent pas occulter ses inconvénients :

  • Vous devez conserver les parts sociales pendant au moins 6 ou 9 ans, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration. En conséquence, les parts sont peu liquides et l’investissement doit se concevoir sur le long terme
  • L’investissement en SCPI Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an (18 000 € en outre-mer) 
  • Le rendement est moindre eu égard au plafonnement des loyers 
  • Si la réduction est supérieure à l’impôt dû, vous ne pourrez pas la reporter sur l’année suivante ni percevoir un remboursement.

Bon à savoir : la SCPI Denormandie a récemment fait son apparition dans le paysage des sociétés de placement immobilier. Elle fonctionne selon le même principe que la SCPI Pinel, à la différence près que l’immobilier acquis n’est pas neuf, mais ancien à rénover.

Deuxième catégorie de SCPI fiscale : la SCPI Malraux

Autre levier de défiscalisation, la SCPI Malraux permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt au titre des travaux réalisés sur des biens sauvegardés.

Fonctionnement de la SCPI Malraux

La SCPI fiscale Malraux acquiert des immeubles à restaurer complètement, qui se situent dans des zones spécifiques (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés…). Une fois les travaux réalisés, les locaux sont ensuite loués à titre de résidence principale du locataire, pour une période minimale de 9 ans.

L’investisseur souscrit au capital ou à l’augmentation de capital de la SCPI Malraux pour un montant de 400 000 € maximum. Il peut prétendre à une réduction d’impôt si la restauration d’impôt est déclarée d’utilité publique, sauf dans l’hypothèse où l’immeuble se situe :

  • En secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé 
  • Sur un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP)

Le montant de la réduction d’impôt dépend de la zone d’implantation du bien, mais se limite à 30 000 € sur 4 ans.

Avantages de la SCPI Malraux

Tout d’abord, vous cumulez les loyers perçus avec une réduction d’impôt de :

  • 22 % du montant des travaux si le bien se situe dans un site patrimonial remarquable non couvert par un PSMV
  • 30 % du montant du travaux si le bien se situe dans un PSMV approuvé, un quartier ancien dégradé, ou relève de l’application du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)

Si le montant de la réduction excède l’imposition sur le revenu, il est possible de la reporter sur les trois années suivantes.

En outre, comme en SCPI Pinel, vous ne vous préoccupez pas de la mise en location et de la gestion du bien, qui sont confiées à un mandataire.

Inconvénients de la SCPI Malraux

Quelques inconvénients sont à prendre en compte avant de souscrire des parts dans une SCPI Malraux :

  • Le manque de liquidités des parts : entre la souscription auprès des investisseurs, la réalisation des travaux, la mise en location pendant 9 ans pour conserver l’avantage des parts et la revente des parts, la durée moyenne de ce type d’investissement tourne autour de 15 ans. Autant dire du long terme 
  • Comme l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt au titre des travaux engagés, ceux-ci ne sont pas comptabilisés dans le calcul du montant de la plus-value au moment de la cession de parts

Troisième catégorie de SCPI fiscale : la SCPI déficit foncier

Cette SCPI fiscale ne repose pas sur un dispositif de défiscalisation, mais sur la déduction de charges des revenus fonciers, qui peut générer un déficit foncier.

Fonctionnement de la SCPI déficit foncier

La SCPI de déficit foncier a pour vocation d’acquérir un patrimoine dégradé sur lequel elle entreprend d’importants travaux. Leur montant pourra être déduit des revenus fonciers de l’investisseur soumis au régime réel d’imposition.

Si le calcul loyers perçus – dépenses de travaux fait apparaître un déficit, alors celui-ci est déductible du revenu global de l’investisseur, dans une limite de 10 700 €. L’excédent est reportable, comme nous allons vous expliquer juste après.

Avantages de la SCPI de déficit foncier

Le déficit foncier peut être aggravé par des charges financières, comme les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer l’acquisition des parts de la SCPI. La distinction entre charges financières et charges de travaux est importante, car elle a une influence sur la catégorie dans laquelle est opérée la déduction d’impôt et sur le report éventuel du déficit foncier :

  • Le déficit foncier provenant des travaux est imputable dans la catégorie des revenus globaux. S’il est inférieur à 10 700 €, mais qu’il excède l’impôt de l’investisseur, alors il sera reportable sur le revenu global pendant 10 ans 
  • Le déficit foncier provenant des charges financières ou excédant le plafond de 10 700 € est imputable sur la catégorie des revenus fonciers et reportable pendant 6 ans

Cette SCPI fiscale est ainsi particulièrement indiquée aux porteurs de parts imposés dans les tranches marginales supérieures.

Autre atout de la SCPI déficit foncier : elle est accessible moyennant un ticket d’entrée assez faible.

Inconvénients de la SCPI déficit foncier

  • Il faut conserver ses parts sociales pendant au moins 3 ans suivant la déduction pour ne pas voir l’avantage fiscal remis en cause 
  • La plus-value de cession est soumise au régime des particuliers 
  • Les frais de souscription demeurent relativement élevés

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Foire aux questions

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Comment défiscaliser en SCPI ?

C’est quoi une SCPI de rendement ?