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Location meublée et LMP : quelle fiscalité ?

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La location meublée, dès lors notamment qu’elle représente la source principale de revenu d’un foyer fiscal, peut être considérée comme exercée à titre professionnel par l’administration fiscale. On parlera alors de LMP (loueur en meublé professionnel). Contrairement au LMNP (loueur en meublé non professionnel), le LMP se voit appliquer une fiscalité spécifique sur les plus-values réalisées. De plus, sur le plan social, les revenus engendrés sont soumis aux cotisations sociales.

Mais avant d’analyser plus en détail la fiscalité du LMP, intéressons-nous aux conditions essentielles tenant à la qualité, au sens fiscal, du loueur en meublé professionnel.

Les conditions relatives au type de logement pour bénéficier du statut LMP

Le statut LMP nécessite les mêmes prérequis que le statut LMNP concernant le type de logement. En effet, seuls les logements meublés loués à des fins d’habitation permettent de générer des revenus imposables dans la catégorie BIC. Pour être considéré comme meublé, le logement doit présenter un certain nombre d’équipements minimum conformément au décret fixant la liste des éléments mobiliers pour un logement meublé. À défaut, la location sera considérée comme nue de sorte que les revenus locatifs seront fiscalement considérés comme des revenus fonciers, hors champ d’application de la fiscalité du LMP.

Le logement meublé doit être loué au moyen d’un bail d’habitation meublé dans le strict respect des règles d’ordre public issues de la loi du 6 juillet 1989. 

Ainsi, les deux conditions attenantes à l’exploitation du bien immobilier pour bénéficier du statut LMP sont : 

  • louer le logement meublé dans le strict respect du décret relatif 
  • établir un contrat de bail d’habitation meublé avec le locataire

La liste des éléments de mobiliers obligatoire pour un logement meublé

Fonction / pièce du logement meubléÉquipements obligatoires
Cuisine et salle à mangerPlaque de cuisson
Four ou micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment dédié ayant une température inférieure à – 6°C
Vaisselle proportionnelle au nombre d’occupants
Ustensile de cuisine
Table
Chaises
EntretienMatériel d’entretien en adéquation avec les caractéristiques du logement et des surfaces
ChambreLitLiterie (draps, couettes, oreillers…)Volets ou rideaux (de quoi occulter la lumière du jour et garantir l’intimité des occupants)
DiversLuminaires

De plus, le logement doit répondre aux critères d’un logement décent impliquant notamment un bon état d’entretien général.

Si le logement ne répond pas aux critères d’ameublement énumérés, un juge pourra requalifier le contrat de location meublée en location nue. Par voie de conséquence, les loyers perçus seront considérés comme des revenus fonciers en lieu et place des revenus BIC. Cette requalification peut être dramatique pour le LMP en bouleversant l’équilibre général de l’exploitation avec notamment l’interdiction rétroactive de pratiquer des amortissements sur le bâti et la perte du droit à l’exonération des plus-values professionnelles. Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur ce point.

La location du bien avec un bail de location meublée

Le LMP doit louer son logement au moyen d’un bail d’habitation meublé ou d’une location saisonnière (attention, certaines règles spécifiques s’appliquent pour la location saisonnière tenante notamment à la localisation du bien et son mode d’exploitation). Il peut aussi louer son bien immobilier au moyen d’un bail mobilité (ou bail Macron) dont la caractéristique principale tient à la durée réduite du bail. Le bail Macron est une alternative intéressante à la location saisonnière et peut s’inscrire dans un objectif de diversification. Il est néanmoins réservé à un public précis de locataire :

  • Stage
  • Étude supérieure
  • Formation professionnelle
  • Contrat d’apprentissage
  • Service civique (en volontariat)
  • Mutation professionnelle
  • Mission temporaire professionnelle 

Le bail meublé et le bail mobilité répondent sur de nombreux aspects aux règles générales du bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) avec quelques exceptions concernant notamment la durée du bail et le préavis du locataire.

Caractéristiques du bailBail meublé d’habitationBail mobilité
Durée du bail1 an minimum (ou 9 mois si le locataire est étudiant)De 1 à 10 mois maximum
Dépôt de garantie2 mois maximumAucun
Durée du préavis du bailleur3 mois minimum Seulement en cas de motif légitime (non paiement du loyer par le locataire par exemple)
Durée de préavis du locataire1 mois minimum1 mois minimum
Régime fiscalBIC (LMNP ou LMP)BIC (LMNP ou LMP)

La location meublée est donc une location relativement temporaire à mi-chemin entre la location nue et la location saisonnière impliquant un risque de vacances locatives non négligeable. Ceci étant, la location meublée est la seule manière pour le propriétaire de bénéficier du régime LMP s’il répond aux critères d’éligibilité.

Les conditions relatives au loueur pour bénéficier du statut LMP

Lorsqu’un loueur fait de la location meublée, il est par défaut considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce n’est que lorsqu’il dépasse un certain seuil de chiffre d’affaires que l’administration fiscale considère que l’activité de loueur meublé est exercée à titre professionnelle. 

Ainsi, un loueur en meublé est considéré comme professionnel si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • les recettes annuelles tirées de la location meublée sont supérieures à 23 000 euros (total des loyers TTC, charges comprises)
  • les recettes sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (à savoir les autres revenus BIC, les BNC, les traitements et salaires, et les bénéfices agricoles)

Un loueur meublé débutant ne peut donc pas devenir LMP sans avoir franchi les seuils, ce sera donc la fiscalité du LMNP qui lui sera applicable.

Se pose alors la question de savoir si en tant que professionnel, le LMP est tenu de s’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés). Au demeurant, l’inscription au RCS du LMP est facultative depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018.

Qu’en est-il alors de la déclaration de son activité et notamment des rapports entretenus avec les différents organismes sociaux pour le paiement des cotisations sociales ?

Cotisations sociales et LMP : la clarification de son assujettissement au régime des indépendants

Depuis la suppression de l’obligation d’inscription au RCS, un doute planait sur l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales. En effet, selon certains professionnels, le loueur en meublé non professionnel serait devenu hors champ d’application des cotisations sociales à partir du moment où il n’était pas inscrit au RCS et qu’il n’effectuait pas de location meublée saisonnière. Ainsi, le LMP serait seulement redevable des prélèvements sociaux (17,2%). Cette affirmation est bien entendu contestable sur de nombreux points… 

Mais peu importe, l’avant-projet de loi de financement de la sécurité sociale tranche cette problématique pour assujettir le loueur en meublé professionnel aux cotisations sociales du régime des travailleurs non-salariés (TNS), peu importe qu’il soit inscrit au RCS ou non.

Ainsi, un LMP sera toujours redevable des cotisations sociales des travailleurs indépendants. À ces fins, il pourra opter :

  • pour le régime micro-social de la micro entreprise sous réserve de respecter le plafond de chiffre d’affaires de 70 000 euros. Dans ces conditions, le LMP cotise de manière forfaitaire sur son chiffre d’affaires à hauteur de 22 % pour les locations meublées classiques (6 % pour les meublés de tourisme classé)
  • pour le régime TNS de droit commun avec le bénéfice fiscal comme base taxable. Le taux global brut se situe entre 30 et 40 % des revenus perçus.

L’arbitrage entre ces deux régimes sociaux doit se faire à la lumière de vos charges d’exploitation. Si vos charges d’exploitation sont importantes en raison de la réalisation de travaux d’entretien important, d’une gestion locative déléguée, il sera préférable d’opter pour le régime TNS. À défaut, le LMP aura tout intérêt à s’orienter vers le régime micro social en raison de sa simplicité.

Ceci étant, l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales entrave grandement la rentabilité locative des biens immobiliers en meublé. Il y a donc un arbitrage à faire avec la location nue en tenant compte du fait que les cotisations sociales représentent une partie de revenu différé (retraite, santé, etc.). Selon vos objectifs patrimoniaux, il peut être opportun de rester sous les seuils pour conserver le régime du LMNP et limiter les frottements sociaux notamment si vous exercez déjà une activité salariée en parallèle.

Quelle est la fiscalité applicable aux LMP ? 

Outre les cotisations sociales, le LMP est redevable de l’impôt sur les revenus issus de ses locations meublées. Il convient de distinguer les revenus locatifs et plus-values à court terme entrant dans la catégorie BIC, des plus-values à long terme.

L’imposition des revenus locatifs du LMP

Comme pour le LMNP, le LMP a le choix entre deux régimes de l’impôt :

  • le régime micro BIC
  • le régime réel

Le régime micro BIC s’adresse au LMP souhaitant faire l’économie d’un expert comptable et réaliser soi-même ses déclarations d’impôt. Le régime micro BIC se combine parfaitement avec le régime micro social pour la déclaration des cotisations sociales.

En effet, le micro BIC permet au LMP d’être imposé sur ces recettes locatives (et non son résultat fiscal) après application d’un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges d’exploitation.

Toutefois, l’avantage comparatif de la location meublée face à la location nue réside dans la possibilité d’amortir le bâti et le mobilier. Or, seul le régime réel permet de tenir compte de ces amortissements. Le régime réel permet par ailleurs de déduire au réel toutes les charges relatives à l’exploitation du logement :

  • frais de gestion locative
  • l’assurance du bien immobilier
  • les charges de copropriété
  • les dépenses d’entretien et de réparation
  • les impôts et taxes (taxe foncière et taxe d’habitation si elle est à la charge du LMP)
  • les intérêts d’emprunt et les frais de dossier relatifs au crédit immobilier
  • les honoraires d’expertise comptable

En déduisant ces charges, il est fort probable que le régime réel soit plus intéressant fiscalement que le régime micro BIC. Il faudra néanmoins faire appel à un expert comptable pour établir les liasses fiscales et pratiquer avec justesse les différents amortissements ce qui génère des coûts supplémentaires (déductibles eux aussi).

Le régime fiscal des plus-values du loueur en meublé professionnel

Les plus-values réalisées par le LMP sont considérées comme des plus-values professionnelles. Pour calculer son montant, il convient de calculer l’assiette de la plus-value, de déterminer s’il s’agit d’une plus-value à court ou long terme, puis d’appliquer les éventuelles exonérations liées au statut. 

En effet, si le LMP exerce l’activité de loueur meublé professionnel depuis plus de 5 ans, il bénéficie en fonction de son chiffre d’affaires d’une exonération totale ou partielle d’impôt sur la plus-value.

En premier lieu, il convient de connaître l’assiette de la plus-value du LMP qui est calculée en faisant la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la VNC (valeur nette comptable) de l’immeuble (c’est-à-dire en déduisant les amortissements pratiqués). En raison de la prise en compte de la VNC, l’assiette de la plus-value augmente avec le temps.

Pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, il convient de distinguer si la plus-value immobilière est réalisée à court terme ou à long terme :

  • la plus-value à long terme (bien possédé depuis au moins 2 ans) est imposée à 12,8 % auquel il convient d’ajouter 17,2% de prélèvements sociaux. Ceci étant, l’administration fiscale reconnaît le bénéfice au LMP de l’article 151 septies B du CGI conférant la possibilité de pratiquer un abattement de 10 % par an à partir de la 5e année de détention, soit une exonération totale à partir de la 15e année (les prélèvements sociaux restent néanmoins dus)
  • la plus-value à court terme (inférieur à 2 ans) est imposée dans les tranches marginales de l’impôt du LMP comme un revenu à part entière. Il faudra par ailleurs que le LMP adhère à un CGA (centre de gestion agréé pour éviter la majoration de 25 % de son bénéfice imposable)

Ceci étant, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble, le LMP bénéficie d’un régime spécial sur les plus-values immobilières réalisées sur les biens exploités en meublé. À condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, le LMP bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value :

  • totale si ses recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros par an
  • partielle si les recettes locatives sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros (au delà, il n’y a pas d’exonération sauf à se prévaloir de l’article 151 septies B pour les plus values professionnelles à long terme)

Toutefois, les plus-values à court terme du LMP sont considérées comme des revenus professionnels BIC de sorte que les cotisations sociales des indépendants sont exigibles sur le montant brut de la plus-value. 

Le régime LMP est donc viable fiscalement pour réaliser de la location meublée et non pour faire de l’achat revente immobilier à court terme. L’assujettissement aux cotisations sociales du LMP rend le statut moins intéressant financièrement, dans une optique de rentabilité pure.

Au demeurant, la faible imposition des revenus locatifs en raison des amortissements et les nombreuses causes d’exonération d’impôt sur les plus-values rendent le statut attractif dès lors qu’il s’agit d’exercer cette activité à titre principal.

Dans le cas contraire, mieux vaut vous tourner vers un investissement locatif clé en main !

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Foire aux questions

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