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Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?

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Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) se voit appliquer un régime fiscal particulier en raison de la nature des locations envisagées. En effet, les revenus locatifs de la location meublée sont imposables dans la catégorie BIC permettant ainsi au loueur d’opter pour le régime micro BIC ou pour le régime réel.

Particulièrement intéressant fiscalement, nous allons aborder toutes les spécificités fiscales du statut LMNP.

Les conditions tenantes au type de logement pour bénéficier du statut LMNP

Avant de s’intéresser à la fiscalité du statut lmnp, il est impératif de définir la location meublée. En effet, le régime fiscal LMNP découle du type de logement loué et du contrat de bail afférent. Si le logement ne répond pas aux critères d’un logement meublé, la location sera considérée comme nue de sorte que les revenus locatifs seront imposables dans la catégorie revenus fonciers. 

Ainsi, pour bénéficier du statut LMNP, il faut :

Les critères de distinction d’un logement meublé

Les baux meublés signés après août 2015 obligent le propriétaire de mettre à disposition un logement présentant un certain nombre d’équipements obligatoires :

Fonction / pièce du logement meubléÉquipements obligatoires
Cuisine et salle à manger– Plaque de cuisson
– Four ou micro-onde
– Réfrigérateur
– Congélateur ou compartiment dédié ayant une température inférieure à – 6°C
– Vaisselle proportionnelle au nombre d’occupants
– Ustensile de cuisine
– Table
– Chaises
Entretien
Matériel d’entretien en adéquation avec les caractéristiques du logement et des surfaces
ChambreLit
Literie (draps, couettes, oreillers…)
Volets ou rideaux (de quoi occulter la lumière du jour et garantir l’intimité des occupants)

Divers
Luminaires
Critères de distinction d’un logement meublé

De plus, le logement doit répondre aux critères d’un logement décent tel qu’un bon état d’entretien permettant d’assurer au locataire le clos et le couvert, la protection contre l’infiltration d’air parasite… 

À défaut, un juge peut requalifier le contrat de location meublé en contrat de location nue entraînant par voie de conséquence l’imposition de manière rétroactive des revenus locatifs perçus en revenus fonciers.

Les caractéristiques du bail pour un logement meublé

Si le logement répond aux caractéristiques d’un meublé, le propriétaire pourra envisager sa location en meublé au moyen d’un contrat de bail en meublé. Il est aussi possible de signer un bail mobilité (ou bail Macron) si le locataire est dans l’une des situations suivantes :

  • Stage
  • Étude supérieure
  • Formation professionnelle 
  • Contrat d’apprentissage
  • Service civique (en volontariat)
  • Mutation professionnelle
  • Mission temporaire professionnelle

Le bail meublé et le bail mobilité répondent sur de nombreux aspects aux règles générales du bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) avec quelques exceptions concernant notamment la durée du bail et le préavis du locataire.

Caractéristiques du bailBail meublé d’habitationBail mobilité
Durée du bail1 an minimum (ou 9 mois si le locataire est étudiant)De 1 à 10 mois maximum
Dépôt de garantie2 mois maximumAucun
Durée du préavis du bailleur3 mois minimum Seulement en cas de motif légitime (non paiement du loyer par le locataire par exemple)
Durée de préavis du locataire1 mois minimum1 mois minimum
Régime fiscalBIC (LMNP ou LMP)BIC (LMNP ou LMP)
Règles générales du bail d’habitation

La location meublée est donc une location relativement temporaire à mi-chemin entre la location nue et la location saisonnière impliquant un risque de vacances locatives non négligeable. Ceci étant, la location meublée est la seule manière pour le propriétaire de bénéficier du régime LMNP s’il répond aux critères d’éligibilité.

Qui peut bénéficier du régime LMNP ?

Outre les conditions tenant au logement, le propriétaire du bien immobilier doit répondre à deux conditions cumulatives pour bénéficier du statut LMNP à savoir :

  • les recettes locatives de ses biens meublés doivent être inférieures à 23 000 euros
  • les recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal. Pour apprécier ce plafond, il convient d’additionner les revenus BIC, BNC, BA et traitement et salaires.

Si le loueur ne respecte pas l’une de ces conditions, l’administration fiscale considérera que la location meublée est exercée à titre professionnel. On parlera alors de loueur en meublé professionnel (LMP). Les conséquences fiscales en découlant sont nombreuses et entraînent en principe l’assujettissement du loueur aux paiements de cotisations sociales.

Loueur en meublé non professionnel : micro BIC ou régime réel ?

Comme nous l’avons vu, les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne viennent donc pas s’ajouter aux revenus fonciers issus d’une éventuelle location nue.

Dès lors, le contribuable peut opter entre deux régimes distincts pour l’imposition de ses revenus locatifs :

  • le régime micro-BIC
  • le régime réel

Le choix de la simplicité avec le régime micro BIC

Le régime micro BIC s’adresse principalement aux particuliers ne souhaitant pas faire appel à un expert comptable pour établir les comptes de leur activité de location en meublée. 

Le régime micro BIC ne permet pas de déduire les charges réellement engagées pour l’exploitation du bien immobilier. Cependant, il propose un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges de sorte que les revenus locatifs sont seulement imposables pour moitié.

Sur les revenus BIC nets (après abattement), le LMNP devra s’acquitter :

  • de l’impôt sur le revenu (en fonction de sa tranche marginale de l’impôt) via la déclaration LMNP 2042 C PRO (désormais en ligne au moyen du portail impôts.gouv)
  • des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % liquidés au même moment que l’impôt

Plus avantageux fiscalement que le régime micro foncier (30 %), la fiscalité du LMNP au régime micro BIC est un véritable atout si la proportion des charges par rapport aux recettes est inférieure à 50 %.

Dans le cas contraire, il est préférable de s’orienter vers le régime réel, bien que celui-ci implique la sollicitation d’un expert comptable.

Le régime réel pour les revenus locatifs du LMNP

Comme son nom l’indique, le régime réel du loueur en meublé non professionnel permet de déduire toutes les charges au réel afférentes à l’exploitation du logement meublé.

Ainsi, le LMNP peut déduire de ses revenus locatifs BIC :

  • l’assurance du bien immobilier
  • les charges de copropriété
  • les dépenses d’entretien et de réparation
  • les honoraires de l’agence immobilière (si vous avez opté pour une gestion locative ou pour un investissement locatif clé en main)
  • les impôts et taxes (taxe foncière et taxe d’habitation si elle est à la charge du LMNP)
  • les intérêts d’emprunt et les frais de dossier relatifs au crédit immobilier
  • les honoraires d’expertise comptable

Par ailleurs, la spécificité et l’atout principal du régime LMNP au régime réel tient à la possibilité d’amortir le bâti de l’immeuble par composant de manière linéaire (en fonction de la durée de vie de chaque élément et de leur prépondérance dans le prix d’acquisition). Autrement dit, le loueur en meublé non professionnel peut déduire de ses revenus BIC chaque année une fraction du prix du logement afin de diminuer ses revenus locatifs imposables.

Cette règle fiscale a néanmoins deux limites :

  • l’impossibilité de générer des déficits BIC à partir des amortissements de l’immeuble
  • seul le bâti peut être amorti, il faudra donc ventiler le bâti du foncier pour chaque bien immobilier

De plus, le LMNP peut amortir fiscalement dans les conditions de droit commun :

  • les travaux effectués dans le logement (ceux réalisés postérieurement à l’activité du LMNP) 
  • les biens meublants (mobiliers)

Ces spécificités techniques (amortissement par composant et ventilation du bâti) obligent le LMNP à faire appel à un expert comptable pour établir les comptes annuels et le résultat fiscal, obligation légale propre à tous les régimes réels.

LMNP : choisir le régime réel ou micro BIC à l’aide d’un exemple

Pour mieux comprendre les enjeux fiscaux en présence, faisons un comparatif des deux régimes pour un logement d’une valeur de 200 000 euros loué 9 000 euros à l’année. Le compte de résultat de la location du LMNP est le suivant :

Charges annuellesDébitCrédit
Gestion locative1 000 euros
Intérêts d’emprunt500 euros
Copropriété700 euros
Taxe foncière200 euros
Assurance300 euros
Dotation aux amortissements4 000 euros
Totales charges6 700 euros
Produits annuels
Recettes locatives9 000 euros
Solde2 300 euros
Compte de résultat de la location LMNP
  • Revenu imposable micro BIC : 9 000 x 0,5 = 4 500 euros
  • Revenu imposable régime réel LMNP : 2 300 euros

Dans ces circonstances, les charges déductibles représentent plus de 50 % des recettes locatives, il est donc plus intéressant fiscalement d’opter pour le régime réel. Ceci étant, chaque situation est différente, l’arbitrage doit donc être fait au cas par cas selon les revenus locatifs générés et les charges pesant sur l’exploitation du logement meublé.

L’imposition des plus-values du loueur en meublé non professionnel

L’autre point intéressant de la fiscalité LMNP tient à l’imposition des plus-values. Normalement, à partir du moment où le bien immobilier fait l’objet d’un amortissement comptable, le calcul de la plus-value se fait à partir de la valeur nette comptable du bien (c’est-à-dire le prix d’acquisition duquel on retranche les dotations aux amortissements). 

Au régime LMNP, l’assiette des plus-values est calculée à partir du prix d’acquisition (éventuellement augmenté des charges afférentes et des travaux de rénovation), peu importe que des amortissements aient été pratiqués ou non.

L’assiette de plus-value est donc moins élevée.

De plus, le LMNP bénéficie des abattements pour durée de détention dans les conditions suivantes :

Durée de détentionTaux d’abattement impôt sur le revenuTaux d’abattement prélèvement sociaux
< 6 ans0 %0 %
Entre la 6e et la 21e année6 %/an1,65 %/an
22e année révolue4 %1,6 %/an
À partir de la 22e annéeExonération de la plus-value9 %/an
À partir de la 30e annéeExonération de la plus-valueExonération de la plus-value
Conditions abattements pour durée de détention LMNP

Autrement dit, à partir de la 30e année, la plus-value immobilière du LMNP est totalement exonérée d’impôt et de prélèvement sociaux.

Le régime fiscal du LMNP est donc particulièrement incitatif à la location meublée pour le traitement fiscal des revenus locatifs ou de la plus-value. Il faudra néanmoins veiller à ce que logement présente toutes caractéristiques requises pour être considérées comme meublé. De plus, l’intervention d’un expert comptable est plus que recommandée.

Cependant, il est possible d’opter pour une autre alternative : l’investissement locatif clé en main. De la recherche de l’immeuble en passant par son ameublement jusqu’à sa gestion locative, vous pouvez générer des revenus locatifs clés en main dans un cadre fiscal et financier optimisé en adéquation avec vos problématiques patrimoniales !

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Foire aux questions

Quel impôt pour les LMNP ?

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