LSI

Comment réduire ses impôts avec les déficits fonciers ?

Partager l'article

Les loyers de votre investissement locatif augmentent votre revenu imposable. Pour limiter votre imposition, vous disposez d’un mécanisme légal : le déficit foncier au régime réel. Il peut, sous conditions, être imputé de votre revenu global, et présente l’avantage de ne pas être comptabilisé dans le calcul des niches fiscales. Présentation !

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Vous avez choisi de proposer votre bien immobilier en location vide. Les loyers que vous percevez sont imposés au titre des revenus fonciers. Ils viennent ainsi augmenter votre base imposable et alourdir votre fiscalité, particulièrement si vous êtes soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée. Une situation qui peut vous empêcher d’élargir la surface de votre patrimoine et décourager vos velléités d’investissement immobilier. Pour pallier cet écueil, la loi Balladur de 1993 est venue instaurer le dispositif du déficit foncier.

Le principe est simple : si les charges que vous supportez en tant que propriétaire-bailleur sont supérieures aux revenus locatifs, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur votre revenu global ou sur vos revenus fonciers, permettant ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs imposés dans les TMI supérieures, pour qui il fonctionne à plein.

Bien entendu, pour profiter des avantages du déficit foncier, il faut avoir opté pour le régime réel d’imposition. En effet, au micro foncier, vous ne pouvez pas déduire les charges pour leur montant réel, vous bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %.

Enfin, si la déduction du déficit foncier est plafonnée, ce dernier n’entre pas dans le calcul des niches fiscales de 10 000 € par an (18 000 € en outre-mer). Le plafonnement des niches fiscales est un dispositif mis en place pour limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année lors du calcul de l’impôt sur le revenu. Sont notamment concernés par le plafonnement l’amortissement Robien, les investissements locatifs en LMNP, les travaux de rénovation en meublés de tourisme, etc. À l’inverse, le déficit foncier généré par une location vide est exclu du plafonnement des niches fiscales.

Quelles charges sont déductibles des déficits fonciers ?

Pour être déductibles, les charges doivent se rapporter à des logements qui procurent des revenus fonciers. En clair, des biens vides. Les loyers provenant de biens meublés constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés dans la catégorie des BIC, non des revenus fonciers.

En outre, les dépenses doivent être engagées pour l’acquisition ou la conservation du revenu tiré de la location. Elles doivent être effectivement à votre charge (si elles sont répercutées sur le locataire, elles ne sont pas admises en déduction) et être payées durant l’année d’imposition concernée.

La loi distingue plusieurs catégories de charges déductibles, scindées en deux grandes familles :

  1. Les charges financières

Elles regroupent les intérêts et frais d’emprunt. Une fraction de vos mensualités est admise en déduction, à condition que l’emprunt ait été souscrit pour l’acquisition, la construction, la réparation du bien loué.

2. Les charges non financières

  • Les dépenses liées à l’exploitation et la gestion du bien : il s’agit des primes d’assurance (PNO, GLI…), des charges de copropriété non récupérées sur le locataire, les frais des agences immobilières et de mandat de gestion locative, la rémunération d’un gardien ou du syndic, etc… 
  • Les dépenses de travaux : attention, la loi opère une distinction entre les différents types de travaux. S’ils sont engagés pour l’amélioration, la réparation ou l’entretien du bien, alors ils constituent une charge déductible. À l’inverse, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, qui modifient la structure de l’immeuble, ne sont pas admis en déduction 
  • Les charges locatives que le locataire ne vous a pas payé au 31 décembre suivant son départ du logement 
  • L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire

Les règles d’imputation du déficit foncier

Une précision s’impose. Les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, qui eux-mêmes constituent une catégorie du revenu global. Ce dernier comprend les salaires, pensions de retraite, prestations sociales, BIC… Selon les cas, le déficit foncier sera soit imputé sur le revenu global, soit sur les revenus fonciers.

  • La déduction du déficit foncier sur le revenu global ou sur les revenus fonciers

Rappelez-vous la distinction que nous avons opérée entre charges financières et charges non financières. Le principe d’imputation du déficit varie selon les charges considérées :

  • Le déficit provenant des charges financières est imputable sur la catégorie des revenus fonciers uniquement 
  • Le déficit provenant de charges non financières est imputable sur le revenu global, dans une limite de 10 700 € par an (portée à 15 300 € pour les dispositifs comme le Périssol ou la loi Cosse ancien)

Il s’agit ici de la règle applicable aux « immeubles ordinaires ». Elle supporte des exceptions dans le cadre des « immeubles spéciaux », c’est-à-dire qui relèvent du régime des monuments historiques et de la loi Malraux. Dans cette dernière hypothèse, notamment, le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global sans limitation de montant.

  • Le report du déficit foncier

Là aussi, il convient d’envisager plusieurs situations, en fonction de la nature du déficit (charges ou intérêts d’emprunt) et du montant du déficit.

  • Situation 1 : vous avez généré un déficit foncier imputable sur votre revenu global, pour un montant inférieur à 10 700 €. Votre revenu global imposable est insuffisant pour absorber l’intégralité du déficit : ce dernier est reportable sur votre revenu global pendant les 6 années suivantes 
  • Situation 2 : vous avez créé un déficit foncier imputable sur votre revenu global, pour un montant supérieur à 10 700 € : l’excédent est reportable uniquement sur la catégorie des revenus fonciers pendant les 10 prochaines années 
  • Situation 3 : le déficit provient pour partie des intérêts d’emprunt : cette fraction est reportable uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans

Attention toutefois, si vous imputez un déficit foncier de votre revenu global, il convient de garder le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. À défaut, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration.

Le calcul du déficit foncier : exemple

Vous mettez en location un appartement qui vous rapporte 7 000 € de recettes locatives annuelles. Les intérêts d’emprunt représentent 4 000 € par an. En parallèle, vous avez engagé des travaux de rénovation et payé des charges pour un montant total de 15 000 €. Par ailleurs, votre revenu global imposable se monte à 50 000 €.

Pour la détermination du déficit foncier, il convient d’appliquer la formule suivante : Déficit foncier = revenus locatifs – intérêts d’emprunt – charges

Soit 7 000 – 4 000 – 15 000 € = 12 000 €

Le déficit foncier provient exclusivement de charges non financières et excède le plafond de 10 700 €. Sur l’année d’imposition, vous pouvez déduire 10 700 € de votre revenu global. Votre base imposable diminue donc à 39 300 €. Le reliquat de déficit foncier (1 300 €) sera reportable dans la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

L’économie d’impôt par TMI grâce au déficit foncier

L’impôt sur le revenu fonctionne sur la base d’un impôt progressif : plus vos revenus sont élevés, plus le taux de la TMI est important (jusqu’à 45 %). Le déficit foncier vous permet de réaliser une économie en proportion. Prenons un exemple avec un déficit au plafond maximum de 10 700 €, sans comptabiliser l’abattement et les parts. L’économie d’impôt sera de :

TMI du contribuableRéduction d’impôt grâce au déficit foncier
0 %0 €
11 %1 177 €
30 %3 210 €
41 %4 387 €
45 %4 815 €

Revenons à notre exemple où votre base imposable est de 50 000 €. Vous relevez donc de la TMI à 30 %. Sans abattement ni parts, vous auriez dû payer un impôt de 15 000 €. Grâce au déficit foncier, qui abaisse votre revenu imposable à 39 300 €, votre impôt n’est plus que de 11 790 €, soit une économie de 3 210 €.

Les investissements générant des déficits fonciers

Plusieurs leviers peuvent vous permettre de générer un déficit foncier :

  • La location vide en nom propre 
  • La SCPI de déficit foncier : ce type de société civile de placement immobilier achète des immeubles dégradés nécessitant d’importants travaux de rénovation. Vous pourrez déduire ces charges de votre revenu imposable, dans la proportion des parts que vous détenez 
  • Le Pinel optimisé déficit foncier : la loi Pinel n’est plus réservée à l’investissement locatif dans le neuf, mais a été élargie à l’ancien réhabilité. À condition d’entreprendre des travaux d’envergure, vous pourrez générer un déficit foncier qui se cumule à la réduction d’impôt liée à la mise en location (de 12 à 21 %) 
  • La SCI : comme elle est de fiscalité transparente et que l’imposition se fait entre vos mains, vous pouvez également déduire un déficit foncier de vos revenus

Comment procéder à la déclaration d’un déficit foncier ?

Le déficit foncier doit être porté sur la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Si une fraction du déficit est reportable, il figurera directement sur votre déclaration des années suivantes.

Partager l'article

Foire aux questions

Comment se calcule le déficit foncier ?

Quels travaux pour un déficit foncier ?