La SCI (société civile immobilière) est la société civile toute désignée pour un investissement immobilier locatif. Elle permet notamment de détenir un ou plusieurs biens immobiliers aux fins d’en tirer une rentabilité. Alternative intéressante sur le plan patrimonial à la détention en nom propre, la création d’une SCI implique néanmoins des démarches administratives supplémentaires tant pour la gestion de la société que pour sa création.
Est-il intéressant de créer une SCI pour réaliser un investissement locatif ? Le cas échéant, comment créer une SCI pour votre investissement locatif ?
Le monde de la gestion de patrimoine vante les mérites de la SCI notamment en ce qu’elle évite le régime de l’indivision et permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier à moindre coût. Bien que très avantageuse, la SCI comporte quelques inconvénients quant aux types de location possibles et au coût fiscal induit par la double imposition. Elle présente par ailleurs un coût de fonctionnement non négligeable.
L’indivision est le régime par défaut des achats immobiliers à plusieurs. Elle peut aussi résulter d’une situation de fait telle qu’une succession.
L’indivision provoquée par un investissement à plusieurs s’assimile à de la copropriété où chaque indivisaire possède une part de l’immeuble en fonction de son investissement initial. Attrayant par sa simplicité au premier abord, ce régime de propriété pose de nombreuses contraintes :
La SCI permet d’éviter le régime de l’indivision en régissant les rapports entre associés d’une manière plus favorable à la gestion locative d’un bien immobilier. Le gérant de la SCI possède la totalité des pouvoirs pour engager la SCI dans la limite de l’objet social, l’unanimité n’est plus requise sauf pour les décisions se traduisant par l’augmentation des engagements des associés tels que la souscription d’un prêt immobilier (en raison de l’absence de responsabilité limitée de la SCI).
Remarque : Comme alternative à la SCI, il est possible de prévoir une convention d’indivision prenant la forme d’un contrat entre indivisaires afin notamment d’éviter temporairement la possibilité de quitter l’indivision et de nommer un gérant ayant un pouvoir d’engager les indivisaires.
Divisées en parts sociales, la SCI est surtout utilisée pour constituer un patrimoine immobilier transmissible facilement. Les associés peuvent pratiquer de nombreuses opérations sans affecter l’immeuble sous-jacent tel que :
Cette dernière faculté est couramment utilisée pour transmettre partiellement un patrimoine immobilier par anticipation. L’idée générale est de démembrer les parts sociales afin de donner l’usufruit ou la nue-propriété à un héritier.
L’usufruitier pourra alors percevoir les revenus de la SCI (quote-part ou dividendes selon le régime fiscal) tandis que le nu-propriétaire la possibilité d’obtenir la pleine propriété à la fin de l’usufruit (à la mort de l’usufruitier ou à la fin de l’usufruit temporaire) sans frottements fiscaux.
Si l’objectif est d’anticiper la succession en limitant les frottements fiscaux pour les héritiers et de sortir les parts de la SCI de l’actif successoral, le propriétaire des parts sociales peut effectuer une donation de la nue-propriété à ses héritiers avec réserve d’usufruit afin de conserver son droit aux bénéfices jusqu’à sa mort.
La donation avec réserve d’usufruit est très intéressante puisque seule la donation de la propriété démembrée est taxable selon les règles fiscales applicables à la donation. Pour l’évaluation de la donation, il faudra prendre en compte :
Une fois la décote pratiquée, il faudra appliquer le barème fiscal correspondant à la donation dont les taux et abattement varient selon les liens familiaux entretenus par le donateur et le donataire. Vous trouverez toutes les règles fiscales applicables aux donations sur le site du service public.
Dans le sens inverse, il est aussi possible de donner l’usufruit afin de limiter voire d’éluder l’IFI (impôt de solidarité de la fortune) puisque seul l’usufruitier est redevable d’un tel impôt. Ce type d’opération peut être particulièrement intéressant à la place du paiement d’une pension puisque l’usufruitier va pouvoir percevoir les revenus de la SCI.
Il s’agit d’un sujet rarement évoqué au sujet des SCI pourtant fondamental pour analyser la viabilité de la création d’une SCI notamment à des fins de transmission.
Comme nous l’avons vu, la donation des parts de SCI déclenche le paiement de droit de mutation (donation) et ce même en démembrement (même si l’assiette est plus faible). Pour autant, la plus value immobilière détenue par la SCI est toujours latente de sorte qu’en cas de revente, les héritiers devront s’acquitter de l’impôt sur la plus value immobilière (si la SCI est transparente fiscalement).
Ceci étant, la double imposition n’est pas problématique si bien anticipée :
Un des problèmes de la SCI réside dans l’impossibilité de réaliser un investissement locatif en meublé et de faire bénéficier aux associés du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) proposant des avantages fiscaux majeurs tels que la possibilité d’amortir le bien immobilier ou d’opter pour l’abattement de 50 % du régime micro BIC.
En effet, le droit fiscal interdit aux sociétés de personne (dont les SCI) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour générer des revenus BIC (catégorie fiscale des revenus tirés de la location meublée). Les associés fondateurs de la SCI souhaitant réaliser de la location meublée pour une part supérieure à 10 % des recettes auront l’obligation d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé tout en bénéficiant du régime LMP et LMNP, il faudra vous orienter vers la création d’une SARL de famille.
Créer une SCI n’est pas gratuit, il faudra prévoir :
Ainsi, la création d’une SCI pour un investissement locatif présente un avantage réel si le patrimoine en question a une valeur suffisante.
En effet, pour investissement locatif à 100 000 euros, il sera préférable de privilégier l’indivision.
À partir d’un patrimoine immobilier de 400 000 euros, la SCI commence à proposer tous ses avantages notamment si cette dernière a recours à l’effet levier (particulièrement intéressant pour transmettre le patrimoine sans frottements fiscaux en raison de la faible valeur fiscale des parts sociales).
Si vous êtes toujours convaincu par les avantages de la SCI, il convient alors d’envisager le processus de création d’une SCI.
La création d’une SCI pour un investissement locatif vient en amont de toute acquisition immobilière. En effet, la SCI créée doit se porter acquéreur du bien immobilier sous peine de payer deux fois les frais d’enregistrement (8 % du prix de vente) :
Il est donc impératif de créer la SCI avant la signature d’un acte authentique.
Il est néanmoins possible de signer un compromis de vente au nom de la SCI en formation ou de signer un compromis de vente en nom propre avec une clause de substitution et de créer la SCI pour la substituer à la vente.
La première étape pour créer une SCI consiste à déterminer le montant du capital social de la société. Le capital social est composé :
Les associés recevront des parts sociales en contrepartie de la valeur de leurs apports respectifs.
Il faudra ensuite procéder à la rédaction des statuts de la SCI en insérant toutes les clauses régissant les règles de fonctionnement de la société. Cette étape étant particulièrement délicate, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel du droit.
Les statuts de la SCI devront prévoir à minima :
Les statuts devront être signés par tous les apporteurs (fondateurs) de la SCI. Il faudra ensuite procéder aux formalités de création de la SCI dans un délai d’un mois à compter de la signature.
Avant d’enregistrer les statuts, il est nécessaire d’ouvrir un compte temporaire auprès d’une banque pour déposer les apports. Cette opération est indispensable pour obtenir le certificat de dépôt des fonds.
Parallèlement, il faudra publier une annonce dans un journal d’annonce légale pour informer les tiers de la création de la SCI. Le journal fournira en retour une attestation de parution.
Maintenant ces deux formalités effectuées, vous pouvez immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce en passant par un CFE (centre de formalité des entreprises).
Vous aurez à fournir divers documents :
Une fois immatriculée, le greffe retournera un extrait KBIS de la SCI attestant de son existence légale.
Entre les avantages de la SCI et son processus d’immatriculation, la création d’une SCI pour un investissement locatif requiert une multitude de compétences. Afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement et de bénéficier d’un montage sur mesure sans accroc, vous pouvez vous tourner vers l’investissement locatif clé en main. De la sélection de l’immeuble en passant par sa rénovation, vous êtes accompagné à chaque étape pour optimiser la viabilité de votre investissement locatif !