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Créer une SCI pour réaliser un investissement locatif

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La SCI (société civile immobilière) est la société civile toute désignée pour un investissement immobilier locatif. Elle permet notamment de détenir un ou plusieurs biens immobiliers aux fins d’en tirer une rentabilité. Alternative intéressante sur le plan patrimonial à la détention en nom propre, la création d’une SCI implique néanmoins des démarches administratives supplémentaires tant pour la gestion de la société que pour sa création.

Est-il intéressant de créer une SCI pour réaliser un investissement locatif ? Le cas échéant, comment créer une SCI pour votre investissement locatif ?

Quels sont les avantages et inconvénients de créer une SCI pour un investissement locatif ?

Le monde de la gestion de patrimoine vante les mérites de la SCI notamment en ce qu’elle évite le régime de l’indivision et permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier à moindre coût. Bien que très avantageuse, la SCI comporte quelques inconvénients quant aux types de location possibles et au coût fiscal induit par la double imposition. Elle présente par ailleurs un coût de fonctionnement non négligeable.

La SCI comme alternative à l’indivision pour un investissement à plusieurs

L’indivision est le régime par défaut des achats immobiliers à plusieurs. Elle peut aussi résulter d’une situation de fait telle qu’une succession.

L’indivision provoquée par un investissement à plusieurs s’assimile à de la copropriété où chaque indivisaire possède une part de l’immeuble en fonction de son investissement initial. Attrayant par sa simplicité au premier abord, ce régime de propriété pose de nombreuses contraintes :

  • les indivisaires peuvent quitter l’indivision à tout moment obligeant les autres indivisaires à racheter ses parts ou, à défaut, de vendre le bien immobilier. Cette situation manque de stabilité pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif sur la durée 
  • certaines décisions nécessitent l’unanimité des indivisaires telles que la conclusion d’un contrat de bail avec un locataire. Les risques de blocage sont alors proportionnels aux nombres d’indivisaires, situation d’autant plus complexe si des héritiers deviennent indivisaires à l’issue d’une succession.

La SCI permet d’éviter le régime de l’indivision en régissant les rapports entre associés d’une manière plus favorable à la gestion locative d’un bien immobilier. Le gérant de la SCI possède la totalité des pouvoirs pour engager la SCI dans la limite de l’objet social, l’unanimité n’est plus requise sauf pour les décisions se traduisant par l’augmentation des engagements des associés tels que la souscription d’un prêt immobilier (en raison de l’absence de responsabilité limitée de la SCI).

Remarque : Comme alternative à la SCI, il est possible de prévoir une convention d’indivision prenant la forme d’un contrat entre indivisaires afin notamment d’éviter temporairement la possibilité de quitter l’indivision et de nommer un gérant ayant un pouvoir d’engager les indivisaires.

La transmission et pérennisation du patrimoine immobilier grâce à la SCI

Divisées en parts sociales, la SCI est surtout utilisée pour constituer un patrimoine immobilier transmissible facilement. Les associés peuvent pratiquer de nombreuses opérations sans affecter l’immeuble sous-jacent tel que :

  • la donation, la vente et l’achat de parts sociales (dans le respect des statuts et notamment, le cas échéant, des clauses d’agréments et de préemption)
  • l’augmentation de capital pour accueillir de nouveaux associés
  • le démembrement des parts de SCI pour conférer l’usufruit ou la nue-propriété à une autre personne par voie de donation.

Cette dernière faculté est couramment utilisée pour transmettre partiellement un patrimoine immobilier par anticipation. L’idée générale est de démembrer les parts sociales afin de donner l’usufruit ou la nue-propriété à un héritier.

L’usufruitier pourra alors percevoir les revenus de la SCI (quote-part ou dividendes selon le régime fiscal) tandis que le nu-propriétaire la possibilité d’obtenir la pleine propriété à la fin de l’usufruit (à la mort de l’usufruitier ou à la fin de l’usufruit temporaire) sans frottements fiscaux.

Si l’objectif est d’anticiper la succession en limitant les frottements fiscaux pour les héritiers et de sortir les parts de la SCI de l’actif successoral, le propriétaire des parts sociales peut effectuer une donation de la nue-propriété à ses héritiers avec réserve d’usufruit afin de conserver son droit aux bénéfices jusqu’à sa mort.

La donation avec réserve d’usufruit est très intéressante puisque seule la donation de la propriété démembrée est taxable selon les règles fiscales applicables à la donation. Pour l’évaluation de la donation, il faudra prendre en compte :

  • la valeur fiscale des parts sociales de la SCI obtenues en faisant la différence entre l’actif (le bien immobilier) et le passif (les dettes notamment nées de l’emprunt immobilier). En d’autres termes, lors de la création d’une SCI avec effet levier, la valeur des parts sociales est très faible en raison de l’endettement. Période idéale pour prévoir une donation 
  • le barème fiscal d’un bien démembré implique la pratique d’une décote en fonction de l’âge de l’usufruitier en vertu de l’article 669 du CGI.

Une fois la décote pratiquée, il faudra appliquer le barème fiscal correspondant à la donation dont les taux et abattement varient selon les liens familiaux entretenus par le donateur et le donataire. Vous trouverez toutes les règles fiscales applicables aux donations sur le site du service public.

Dans le sens inverse, il est aussi possible de donner l’usufruit afin de limiter voire d’éluder l’IFI (impôt de solidarité de la fortune) puisque seul l’usufruitier est redevable d’un tel impôt. Ce type d’opération peut être particulièrement intéressant à la place du paiement d’une pension puisque l’usufruitier va pouvoir percevoir les revenus de la SCI.

Le régime de la double imposition des plus values immobilières

Il s’agit d’un sujet rarement évoqué au sujet des SCI pourtant fondamental pour analyser la viabilité de la création d’une SCI notamment à des fins de transmission.

Comme nous l’avons vu, la donation des parts de SCI déclenche le paiement de droit de mutation (donation) et ce même en démembrement (même si l’assiette est plus faible). Pour autant, la plus value immobilière détenue par la SCI est toujours latente de sorte qu’en cas de revente, les héritiers devront s’acquitter de l’impôt sur la plus value immobilière (si la SCI est transparente fiscalement).

Ceci étant, la double imposition n’est pas problématique si bien anticipée :

  • la valeur de la donation des parts lors de la création de la SCI ayant fait un emprunt immobilier est souvent quasi nulle 
  • les héritiers peuvent bénéficier à leur tour d’un abattement pour durée de détention du bien immobilier afin de réduire le montant de la plus value immobilière. Cet abattement commence à courir au moment de la donation de la nue-propriété, de sorte que l’héritier aura le temps de voir sa plus value immobilière en grande partie exonérée. 

L’impossibilité du LMNP et LMP en SCI

Un des problèmes de la SCI réside dans l’impossibilité de réaliser un investissement locatif en meublé et de faire bénéficier aux associés du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) proposant des avantages fiscaux majeurs tels que la possibilité d’amortir le bien immobilier ou d’opter pour l’abattement de 50 % du régime micro BIC.

En effet, le droit fiscal interdit aux sociétés de personne (dont les SCI) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour générer des revenus BIC (catégorie fiscale des revenus tirés de la location meublée). Les associés fondateurs de la SCI souhaitant réaliser de la location meublée pour une part supérieure à 10 % des recettes auront l’obligation d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé tout en bénéficiant du régime LMP et LMNP, il faudra vous orienter vers la création d’une SARL de famille.

Quel est le coût d’une SCI ?

Créer une SCI n’est pas gratuit, il faudra prévoir :

  • les coûts de création (environ 200 euros sur un site spécialisé)
  • le coût de fonctionnement et notamment le paiement des honoraires d’un expert comptable (environ 1 000 euros/an).

Ainsi, la création d’une SCI pour un investissement locatif présente un avantage réel si le patrimoine en question a une valeur suffisante. 

En effet, pour investissement locatif à 100 000 euros, il sera préférable de privilégier l’indivision. 

À partir d’un patrimoine immobilier de 400 000 euros, la SCI commence à proposer tous ses avantages notamment si cette dernière a recours à l’effet levier (particulièrement intéressant pour transmettre le patrimoine sans frottements fiscaux en raison de la faible valeur fiscale des parts sociales).

Si vous êtes toujours convaincu par les avantages de la SCI, il convient alors d’envisager le processus de création d’une SCI.

Comment créer une SCI pour un investissement locatif ?

La création d’une SCI pour un investissement locatif vient en amont de toute acquisition immobilière. En effet, la SCI créée doit se porter acquéreur du bien immobilier sous peine de payer deux fois les frais d’enregistrement (8 % du prix de vente) :

  • une fois par l’acheteur personne physique 
  • une deuxième fois lors de l’apport en nature du bien immobilier (l’apport est assimilé à une vente).

Il est donc impératif de créer la SCI avant la signature d’un acte authentique.

Il est néanmoins possible de signer un compromis de vente au nom de la SCI en formation ou de signer un compromis de vente en nom propre avec une clause de substitution et de créer la SCI pour la substituer à la vente.

La constitution du capital de la SCI et rédaction des statuts

La première étape pour créer une SCI consiste à déterminer le montant du capital social de la société. Le capital social est composé :

  • des apports en numéraire (les sommes apportés par les investisseurs)
  • les apports en nature (éventuellement un bien immobilier bien que cela ne soit pas fiscalement recommandé). 

Les associés recevront des parts sociales en contrepartie de la valeur de leurs apports respectifs.

Il faudra ensuite procéder à la rédaction des statuts de la SCI en insérant toutes les clauses régissant les règles de fonctionnement de la société. Cette étape étant particulièrement délicate, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel du droit.

Les statuts de la SCI devront prévoir à minima :

  • la dénomination sociale de la société (son nom) 
  • la durée de vie (en principe 99 ans) 
  • l’objet social soit la détention, l’acquisition et l’exploitation de biens immobiliers 
  • l’adresse du siège social (cela peut être l’adresse de l’immeuble acheté ou le domicile du gérant) 
  • l’identité des associés et le montant de leurs apports respectifs ainsi que le montant du capital social (la somme de la valeur des apports) 
  • l’identité du ou des gérants (le gérant peut être une personne morale)

Les statuts devront être signés par tous les apporteurs (fondateurs) de la SCI. Il faudra ensuite procéder aux formalités de création de la SCI dans un délai d’un mois à compter de la signature. 

Les formalités d’enregistrement de la SCI

Avant d’enregistrer les statuts, il est nécessaire d’ouvrir un compte temporaire auprès d’une banque pour déposer les apports. Cette opération est indispensable pour obtenir le certificat de dépôt des fonds.

Parallèlement, il faudra publier une annonce dans un journal d’annonce légale pour informer les tiers de la création de la SCI. Le journal fournira en retour une attestation de parution. 

Maintenant ces deux formalités effectuées, vous pouvez immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce en passant par un CFE (centre de formalité des entreprises).

Vous aurez à fournir divers documents :

  • un exemplaire des statuts originaux signés 
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs 
  • un justificatif de jouissance des locaux du siège social 
  • l’attestation de parution dans un journal d’annonce légale 
  • le certificat de dépôt du capital 
  • un justificatif d’identité, une attestation de filiation et une déclaration de non-condamnation par gérant (il s’agit d’une déclaration sur l’honneur du gérant attestant qu’il ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer) 
  • le formulaire M0 dûment rempli

Une fois immatriculée, le greffe retournera un extrait KBIS de la SCI attestant de son existence légale.

Entre les avantages de la SCI et son processus d’immatriculation, la création d’une SCI pour un investissement locatif requiert une multitude de compétences. Afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement et de bénéficier d’un montage sur mesure sans accroc, vous pouvez vous tourner vers l’investissement locatif clé en main. De la sélection de l’immeuble en passant par sa rénovation, vous êtes accompagné à chaque étape pour optimiser la viabilité de votre investissement locatif !

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