Au moment d’élaborer votre stratégie d’investisseur, vous vous demandez naturellement si vous devez investir dans l’ancien ou le neuf. Abondance des biens sur le marché, prix décoté par rapport au neuf et meilleure rentabilité locative ne constituent qu’un exemple des avantages de l’investissement dans l’ancien.
Les biens anciens sont les plus nombreux sur le marché. Du prix décoté à la possibilité de défiscaliser, en passant par la déduction des travaux, voici la liste des avantages à investir dans l’ancien.
Premier avantage de l’investissement locatif dans l’ancien, le prix de vente des biens, moins élevé que dans le neuf. L’offre pléthorique et la nécessité de réaliser des travaux plus ou moins conséquents permettent d’obtenir une décote de l’ordre de 10 à 20 %.
En parallèle, la qualité du bâti dans l’ancien assure sa valorisation dans le temps, quand le neuf se déprécie au fil des ans. La tendance sur ce secteur est en effet de rogner sur les coûts de construction !
Le prix décoté à l’achat entraîne une double conséquence : une rentabilité locative normalement plus élevée et une importante plus-value à la revente, en tout cas si le logement est bien situé.
Logements de type haussmannien, moulures au plafond, antique cheminée : autant d’équipements difficilement trouvables dans le neuf et qui donnent un cachet incomparable à un logement ancien. Pourquoi est-ce important dans le cadre d’un investissement locatif ? Tout simplement parce que le charme particulier de l’ancien peut susciter le coup de cœur de nombreux locataires !
Autre atout de l’investissement dans l’ancien : les biens se trouvent le plus souvent en centre-ville, à proximité de toutes les commodités. À l’inverse, les biens neufs sont érigés en périphérie des villes, là où il reste du foncier disponible. La clientèle intéressée par les biens à l’écart des villes doit être mobile, ce qui restreint forcément le cœur de cible.
En achetant dans l’ancien, dans des quartiers prisés ou qui vont être réhabilités dans le cadre d’un programme urbain, vous avez toutes les chances de louer plus vite et plus cher. En conséquence, vous pouvez espérer une rentabilité plus élevée de votre investissement.
Écologiquement parlant, il est plus pertinent de rénover un immeuble ancien que de faire du neuf. En outre, l’État français propose des coups de pouce non négligeables pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. L’éco-PTZ, notamment, n’est pas réservé aux propriétaires occupants, mais peut aussi être sollicité par les propriétaires-bailleurs, tant pour l’habitat individuel que pour l’habitat en copropriété. Vous pouvez le demander pour réaliser :
Le montant de l’éco-PTZ n’est pas négligeable, puisqu’il peut atteindre 30 000 €, que vous rembourserez sans intérêts sur une durée maximale de 15 ans.
Loi Pinel, loi Censi-Bouvard : les investisseurs locatifs pensent souvent, et à tort, que les dispositifs de défiscalisation ne concernent que les biens neufs. Pourtant il en existe plusieurs dans l’ancien, qui peuvent vous permettre de réaliser de substantielles économies d’impôt.
Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de mise en location de votre logement (6, 9 ou 12 ans). Pour en bénéficier, il vous faut :
Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux réalisés, selon la zone où est implanté le bien (quartier dégradé, zone de sauvegarde du patrimoine…). Comme en Pinel, vous devez respecter certaines conditions :
Aussi connu sous le nom « Louer abordable », ce dispositif d’investissement dans l’ancien vous propose un abattement jusqu’à 85 % sur vos revenus locatifs. Quelques conditions doivent être réunies :
Ultime atout de l’investissement dans l’ancien, la possibilité de déduire les travaux du revenu imposable, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition, et non pour le micro foncier ou le micro-BIC. Cet avantage fiscal n’est proposé qu’aux investisseurs locatifs, à l’exclusion des propriétaires occupants.
Outre les travaux, vous pouvez déduire d’autres charges de vos revenus locatifs, comme les primes d’assurances ou les dépenses de copropriété non répercutées sur le locataire. Si le calcul revenus locatifs – charges est inférieur à zéro, vous allez créer ce que l’on appelle un déficit. En fonction du type de location (location vide ou location meublée), vous pouvez déduire celui-ci des revenus de même catégorie ou du revenu global. S’il est supérieur à votre impôt, vous pourrez le reporter sur vos revenus de même catégorie ou globaux, sur 6 à 10 ans.
Ainsi, ne soyez pas effrayé par l’acquisition d’un bien ancien qui nécessite d’importants travaux de rénovation : ceux-ci peuvent vous aider à alléger votre fiscalité.
Rénovation, vices cachés et frais de notaire élevés : découvrons à présent les inconvénients de l’investissement dans l’ancien.
Il suffit de consulter les étiquettes des diagnostics sur les annonces immobilières pour s’en convaincre : la plupart des logements du parc ancien nécessitent des travaux pour améliorer la performance énergétique et assurer une meilleure isolation acoustique. Changer des fenêtres, installer une nouvelle chaudière ou un système de chauffage basse consommation sont autant de travaux qui coûtent cher à l’investisseur. Toutefois, cet inconvénient est à pondérer : comme nous vous l’expliquions plus haut, il est possible de défiscaliser ou d’obtenir des aides pour les réaliser.
Lors de la réception d’un chantier dans le neuf, vous faites le tour du logement avec le constructeur pour vérifier s’il existe ou non des malfaçons. Vous bénéficiez de garanties comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la décennale… Le constructeur devra prendre en charge les réparations éventuelles.
À l’inverse, dans l’ancien, vous pouvez découvrir tardivement des vices cachés. Vous n’aurez pas forcément le budget pour entreprendre des travaux. En outre, la procédure judiciaire pour se retourner contre le vendeur est longue et coûteuse. Vous devrez notamment prouver que les dommages sont si graves que vous n’auriez pas acheté le bien, ou alors à un prix très inférieur. C’est pourquoi pour vous prémunir contre toute déconvenue, vous avez intérêt à engager un professionnel pour vérifier l’état du logement avant de signer le compromis de vente.
Ultime point négatif de l’investissement dans l’ancien, le coût des frais de notaire. S’ils s’élèvent seulement à 2 ou 3 % du prix de vente dans le neuf, ils grimpent à 7 ou 8 % dans l’ancien. En conséquence, vous devez réunir un apport personnel plus conséquent pour les couvrir dans l’ancien que dans le neuf.
Comme vous le voyez, la balance penche plutôt en faveur de l’investissement dans l’ancien. Chez Les Secrets de l’Immo, nous vous accompagnons dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement locatif clé en main dans l’ancien, avec ou sans rénovation. Nous vous proposons des biens situés dans des emplacements premium, qui vous offrent une rentabilité maximale. Contactez-nous pour en savoir plus !
Plusieurs dispositifs légaux vous proposent de défiscaliser l’ancien comme le Pinel ancien, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques ou la loi Cosse ancien. Vous devez respecter certaines conditions (réaliser des travaux, mettre en location plusieurs années…) pour bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour réussir votre investissement dans l’ancien, vous devez apporter un soin tout particulier à l’emplacement du bien. Vous choisirez une superficie en corrélation avec votre cible (étudiants, familles, etc…) et un type de location (vide ou meublée). Vous fixerez un loyer en adéquation avec les prix du marché et optimiserez votre fiscalité grâce au régime du réel.