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Immobilier : faut-il faire un investissement dans l’ancien ?

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Au moment d’élaborer votre stratégie d’investisseur, vous vous demandez naturellement si vous devez investir dans l’ancien ou le neuf. Abondance des biens sur le marché, prix décoté par rapport au neuf et meilleure rentabilité locative ne constituent qu’un exemple des avantages de l’investissement dans l’ancien.

Les avantages de l’investissement ancien

Les biens anciens sont les plus nombreux sur le marché. Du prix décoté à la possibilité de défiscaliser, en passant par la déduction des travaux, voici la liste des avantages à investir dans l’ancien.

Le prix d’achat est moins cher dans l’ancien

Premier avantage de l’investissement locatif dans l’ancien, le prix de vente des biens, moins élevé que dans le neuf. L’offre pléthorique et la nécessité de réaliser des travaux plus ou moins conséquents permettent d’obtenir une décote de l’ordre de 10 à 20 %.

En parallèle, la qualité du bâti dans l’ancien assure sa valorisation dans le temps, quand le neuf se déprécie au fil des ans. La tendance sur ce secteur est en effet de rogner sur les coûts de construction !

Le prix décoté à l’achat entraîne une double conséquence : une rentabilité locative normalement plus élevée et une importante plus-value à la revente, en tout cas si le logement est bien situé.

Les logements anciens possèdent un charme certain

Logements de type haussmannien, moulures au plafond, antique cheminée : autant d’équipements difficilement trouvables dans le neuf et qui donnent un cachet incomparable à un logement ancien. Pourquoi est-ce important dans le cadre d’un investissement locatif ? Tout simplement parce que le charme particulier de l’ancien peut susciter le coup de cœur de nombreux locataires !

Les biens anciens sont situés dans des emplacements premium

Autre atout de l’investissement dans l’ancien : les biens se trouvent le plus souvent en centre-ville, à proximité de toutes les commodités. À l’inverse, les biens neufs sont érigés en périphérie des villes, là où il reste du foncier disponible. La clientèle intéressée par les biens à l’écart des villes doit être mobile, ce qui restreint forcément le cœur de cible.

En achetant dans l’ancien, dans des quartiers prisés ou qui vont être réhabilités dans le cadre d’un programme urbain, vous avez toutes les chances de louer plus vite et plus cher. En conséquence, vous pouvez espérer une rentabilité plus élevée de votre investissement.

Vous pouvez demander un éco-PTZ pour financer des travaux de rénovation énergétique

Écologiquement parlant, il est plus pertinent de rénover un immeuble ancien que de faire du neuf. En outre, l’État français propose des coups de pouce non négligeables pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. L’éco-PTZ, notamment, n’est pas réservé aux propriétaires occupants, mais peut aussi être sollicité par les propriétaires-bailleurs, tant pour l’habitat individuel que pour l’habitat en copropriété. Vous pouvez le demander pour réaliser :

  • des travaux d’isolation et / ou d’installation d’équipements
  • Une amélioration du niveau global de performance énergétique 
  • Une réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif

Le montant de l’éco-PTZ n’est pas négligeable, puisqu’il peut atteindre 30 000 €, que vous rembourserez sans intérêts sur une durée maximale de 15 ans.

Il est possible de défiscaliser dans l’ancien

Loi Pinel, loi Censi-Bouvard : les investisseurs locatifs pensent souvent, et à tort, que les dispositifs de défiscalisation ne concernent que les biens neufs. Pourtant il en existe plusieurs dans l’ancien, qui peuvent vous permettre de réaliser de substantielles économies d’impôt.

Le dispositif Pinel ancien (ou loi Denormandie) pour investir dans l’ancien

Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de mise en location de votre logement (6, 9 ou 12 ans). Pour en bénéficier, il vous faut :

  • acheter un bien dégradé sur lequel vous engagez des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, dans une limite de 300 000 € 
  • le louer vide pendant 6 à 12 ans 
  • respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire, qui occupera le logement à titre de résidence principale

Investir dans l’ancien grâce à la loi Malraux

Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux réalisés, selon la zone où est implanté le bien (quartier dégradé, zone de sauvegarde du patrimoine…). Comme en Pinel, vous devez respecter certaines conditions :

  • les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, et leur montant ne peut pas excéder 400 000 € 
  • vous devez louer le bien à un locataire qui l’affectera à sa résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux

L’investissement dans l’ancien avec la loi Cosse

Aussi connu sous le nom « Louer abordable », ce dispositif d’investissement dans l’ancien vous propose un abattement jusqu’à 85 % sur vos revenus locatifs. Quelques conditions doivent être réunies :

  • vous devez mettre le bien en location vide 
  • le bien immobilier doit constituer la résidence principale du locataire 
  • le logement doit respecter un niveau de performance énergétique
  • vous devez signer une convention avec l’Anah et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires

Vous pouvez déduire les travaux de votre revenu imposable

Ultime atout de l’investissement dans l’ancien, la possibilité de déduire les travaux du revenu imposable, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition, et non pour le micro foncier ou le micro-BIC. Cet avantage fiscal n’est proposé qu’aux investisseurs locatifs, à l’exclusion des propriétaires occupants.

Outre les travaux, vous pouvez déduire d’autres charges de vos revenus locatifs, comme les primes d’assurances ou les dépenses de copropriété non répercutées sur le locataire. Si le calcul revenus locatifs – charges est inférieur à zéro, vous allez créer ce que l’on appelle un déficit. En fonction du type de location (location vide ou location meublée), vous pouvez déduire celui-ci des revenus de même catégorie ou du revenu global. S’il est supérieur à votre impôt, vous pourrez le reporter sur vos revenus de même catégorie ou globaux, sur 6 à 10 ans.

Ainsi, ne soyez pas effrayé par l’acquisition d’un bien ancien qui nécessite d’importants travaux de rénovation : ceux-ci peuvent vous aider à alléger votre fiscalité.

Les inconvénients de l’investissement locatif ancien

Rénovation, vices cachés et frais de notaire élevés : découvrons à présent les inconvénients de l’investissement dans l’ancien.

Les biens anciens nécessitent d’être rénovés

Il suffit de consulter les étiquettes des diagnostics sur les annonces immobilières pour s’en convaincre : la plupart des logements du parc ancien nécessitent des travaux pour améliorer la performance énergétique et assurer une meilleure isolation acoustique. Changer des fenêtres, installer une nouvelle chaudière ou un système de chauffage basse consommation sont autant de travaux qui coûtent cher à l’investisseur. Toutefois, cet inconvénient est à pondérer : comme nous vous l’expliquions plus haut, il est possible de défiscaliser ou d’obtenir des aides pour les réaliser.

Il est possible de découvrir des vices cachés dans l’ancien

Lors de la réception d’un chantier dans le neuf, vous faites le tour du logement avec le constructeur pour vérifier s’il existe ou non des malfaçons. Vous bénéficiez de garanties comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la décennale… Le constructeur devra prendre en charge les réparations éventuelles.

À l’inverse, dans l’ancien, vous pouvez découvrir tardivement des vices cachés. Vous n’aurez pas forcément le budget pour entreprendre des travaux. En outre, la procédure judiciaire pour se retourner contre le vendeur est longue et coûteuse. Vous devrez notamment prouver que les dommages sont si graves que vous n’auriez pas acheté le bien, ou alors à un prix très inférieur. C’est pourquoi pour vous prémunir contre toute déconvenue, vous avez intérêt à engager un professionnel pour vérifier l’état du logement avant de signer le compromis de vente.

Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien

Ultime point négatif de l’investissement dans l’ancien, le coût des frais de notaire. S’ils s’élèvent seulement à 2 ou 3 % du prix de vente dans le neuf, ils grimpent à 7 ou 8 % dans l’ancien. En conséquence, vous devez réunir un apport personnel plus conséquent pour les couvrir dans l’ancien que dans le neuf.

Comme vous le voyez, la balance penche plutôt en faveur de l’investissement dans l’ancien. Chez Les Secrets de l’Immo, nous vous accompagnons dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement locatif clé en main dans l’ancien, avec ou sans rénovation. Nous vous proposons des biens situés dans des emplacements premium, qui vous offrent une rentabilité maximale. Contactez-nous pour en savoir plus !

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Foire aux questions

Comment défiscaliser dans l’ancien ?

Comment investir dans l’immobilier ancien ?