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Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?

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Au moment de réaliser un investissement locatif, vous vous demandez sans doute s’il faut préférer une location vide ou meublée. La balance penche clairement en faveur de la deuxième option. De la souplesse du bail à la fiscalité attractive, en passant par la possibilité d’appliquer un loyer plus élevé, voici les avantages de la location meublée.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Il ne suffit pas d’installer un canapé, une table et deux chaises pour décréter qu’un logement est meublé. La location meublée fait en effet l’objet d’un encadrement strict par la loi. Celle-ci prévoit des normes de décence pour le bien immobilier visé, ainsi qu’une liste de meubles obligatoires. Le logement doit permettre au locataire de dormir, se nourrir, se détendre, et ainsi comporter :

  • Une literie avec une couverture ou une couette
  • Un dispositif pour occulter la lumière dans les chambres
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Des plaques de cuisson
  • Un frigo avec un compartiment congélateur
  • Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle
  • Une table et des chaises
  • Des luminaires
  • Des étagères et meubles de rangement
  • Du matériel d’entretien ménager

Certes, ces équipements représentent une dépense certaine. Mais l’avantage en location meublée, c’est que vous pouvez amortir ces frais, comme nous vous l’expliquons plus bas.

Les différents statuts pour faire de la location meublée

Il existe deux statuts pour se lancer dans la location meublée : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour obtenir le statut de LMP, vous devez remplir deux critères :

  • Percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total de vos autres revenus

Dans le cas contraire, l’administration considère que vous êtes un LMNP.

Le statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Pour formaliser votre statut de LMNP auprès de l’administration, vous devez vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce au moyen du formulaire P0i. Il vous faut réaliser cette démarche dans les 15 jours suivant la mise en location du bien. Vous indiquerez à cette occasion le régime fiscal auquel vous soumettrez les bénéfices tirés de la location du meublé.

Le statut LMP pour la location meublée professionnelle

Vous n’êtes plus obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour faire de la location meublée. Comme le LMNP, vous devez remplir un formulaire P0i pour informer l’URSSAF de votre activité de loueur, dans les 15 jours suivant la location. Vous choisirez entre le régime micro-BIC ou le régime réel.

Les spécificités du bail de location meublée

Le bail en meublé, qui offre bien plus de souplesse que le contrat de location vide, constitue l’un des avantages de la location meublée.

La durée de location en meublé

Si en location vide, la durée du bail est de 3 ans minimum, elle est seulement d’un an en location meublée. Si vous concluez le contrat avec un étudiant, la durée passe à 9 mois. Vous pouvez aussi opter pour le bail mobilité, pour une durée de 1 à 11 mois.

Le délai de préavis du propriétaire en location meublée

Vous pouvez donner votre préavis au preneur pour reprendre ou vendre le logement. Le délai est de 3 mois minimum, contre 6 mois en location vide.

Les charges en location meublée

Vous pouvez répercuter certaines charges sur vos locataires, notamment celles relatives aux équipements mis à leur disposition et aux taxes locatives. En location vide, elles font l’objet d’un provisionnement avec régularisation annuelle. En location meublée, vous avez le choix entre les charges récupérables à la provision ou au forfait.

Dans cette seconde hypothèse, vous n’aurez pas à rembourser votre locataire pour un éventuel trop-perçu. Attention toutefois à bien les évaluer, car les charges ne doivent pas être manifestement excessives. Vous ne pourrez pas non plus exiger de complément au locataire si elles se révèlent insuffisantes.

Le dépôt de garantie en locatif meublé

La loi vous autorise à demander un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer maximum, contre un mois en location vide.

La fiscalité de la location meublée

En location meublée, vous dégagez non pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Que vous agissiez en loueur meublé non professionnel ou en LMP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel d’imposition. Pour profiter pleinement des avantages de la location meublée, vous avez souvent intérêt à opter pour le régime du réel.

Le régime micro-BIC pour la location meublée

En micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos frais et charges. À la place, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Une fois celui-ci déduit, vos revenus sont taxés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition.

Notez que pour bénéficier de ce régime, vos recettes annuelles ne doivent pas excéder 70 000 €.

Le régime réel pour la location meublée

Le régime réel s’avère bien plus avantageux, car il vous permet de :

  • Déduire vos charges de vos bénéfices pour leur montant réel. Sont inclus dans ces charges les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, les primes d’assurance…
  • Pratiquer des amortissements sur le mobilier (à 100 %) et l’immobilier (par poste de dépense, par exemple, 40 % pour le gros œuvre)

Le sort du déficit foncier pour les LMNP et LMP

Au régime réel, le jeu de la déduction des charges peut mener à la constatation d’un déficit foncier. Celui-ci est traité différemment par l’administration fiscale selon si vous êtes LMNP ou LMP :

  • Pour les LMNP : le déficit foncier est reportable pendant 10 ans dans la catégorie BIC (a noter que les amortissements pratiqués sur l’immeuble ne peuvent conduire à des déficits reportables)
  • Pour les LMP : le déficit foncier est reportable seulement pendant 6 ans, mais sur votre revenu global, pas dans la catégorie des BIC. En clair, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt non négligeable de manière tout à faire légale

La plus-value en location meublée

La plus-value obéit elle aussi à des règles distinctes en fonction du statut.

  • En LMNP : la plus-value de cession est imposée selon le régime des particuliers. Pour une exonération totale, vous devez conserver le bien pendant au moins 22 ans, 30 ans si vous souhaitez aussi être exonéré des prélèvements sociaux
  • En LMP : à la revente, vous dégagez une plus-value professionnelle. Celle-ci est exonéré d’imposition si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € et que vous détenez le bien depuis plus de 5 ans

La TVA en location meublée

En location meublée, vous n’êtes pas redevable de la TVA, sauf si vous proposez trois services sur les quatre prévus par la loi (petit-déjeuner, réception, fourniture de linge de maison ou nettoyage).

La location meublée et l’IFI

Autre avantage fiscal de la location meublée pour les LMP : le patrimoine est considéré comme professionnel, il échappe donc à l’impôt sur la fortune immobilière.

La location meublée, pour louer plus cher et plus vite

Ultime avantage de la location meublée, la possibilité de louer votre bien plus rapidement et à un loyer plus élevé. En effet, grâce au mobilier déjà installé dans le logement, vous pouvez appliquer une surcote sur le loyer de l’ordre de 10 à 30 %. Ce qui a bien entendu une conséquence positive sur la rentabilité de votre investissement.

En outre, la demande explose pour la location meublée, soutenue par le nombre croissant d’étudiants et les actifs en mobilité professionnelle. Certes, le turn-over est souvent plus important qu’en location vide, mais les risques de vacance locative sont moins élevés. Encore un bon point pour le rendement de votre placement !

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