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Investir dans l’immobilier : quels avantages aux SCPI ?

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Comme son nom l’indique, la société civile de placement immobilier vous permet d’investir dans la pierre afin de dégager des bénéfices ou de mettre en place une stratégie de défiscalisation. Faible mise de départ, risque mutualisé, rendement élevé ne constituent que quelques exemples des nombreux avantages de la SCPI.

Fonctionnement de l’investissement en SCPI

Quand vous achetez des parts de SCPI, votre investissement est placé dans de l’immobilier, souvent tertiaire (bureaux, entrepôts, locaux professionnels…). Il existe trois grandes familles de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales.

La SCPI de rendement propose de vous redistribuer une fraction des loyers perçus, en fonction du nombre de parts que vous détenez. Vous bénéficiez ainsi d’un complément de revenus immédiat, sans vous préoccuper de la gestion du patrimoine, qui est mise à la charge de la société.

La SCPI de plus-value se concentre sur un immobilier dégradé, à fort potentiel de valorisation. L’objectif est d’assurer une importante plus-value à la revente, qui sera ensuite redistribuée aux investisseurs associés.

Les SCPI fiscales ont pour but non pas de dégager des revenus, mais de réduire son imposition.

Ainsi, vous détenez indirectement un patrimoine immobilier via vos parts sociales dans la SCPI. C’est pourquoi on a coutume de la surnommer « pierre papier ».

Avantages de la SCPI 

Si l’investissement en pierre papier a aujourd’hui la cote, c’est parce qu’il présente bien des atouts ! Nous vous le démontrons à travers ces 8 avantages de la SCPI.

Avantage 1 : Investir en SCPI nécessite une faible mise de départ

Acheter un bien immobilier, particulièrement lorsqu’il est à usage professionnel, nécessite un investissement de départ important. Cette opération n’est donc pas forcément accessible à toutes les bourses. À l’inverse, vous pouvez souscrire des parts de SCPI pour quelques centaines ou quelques milliers d’euros.

De plus, l’immobilier que vous achetez indirectement n’est pas soumis au paiement de frais de notaire. Pour rappel, ceux-ci représentent 7 à 8 % du montant d’une acquisition dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Avantage 2 : Vous pouvez diversifier votre patrimoine grâce à la SCPI

En lien direct avec ce que nous venons d’exposer, la SCPI vous permet de diversifier votre patrimoine. Vous pouvez en effet investir dans différents types de programmes (locaux professionnels, résidences de tourisme…) qui vous seraient difficilement accessibles, à moins de disposer de ressources financières importantes.

Avantage 3 : La SCPI à crédit permet de profiter de l’effet de levier de l’emprunt

Autre point fort de la SCPI : la possibilité de recourir à un emprunt pour financer l’achat de parts sociales. Ainsi, vous profitez au maximum de l’effet de levier, sans apport personnel et sans contrainte sur votre épargne.

Vous avez le choix entre deux types de prêts : amortissable et in fine. Le premier est proposé à un taux d’emprunt plus bas que le second. En revanche, le prêt in fine, dont les mensualités se composent à 100 % d’intérêts (le capital étant remboursé intégralement à la dernière échéance), permet de déduire une part plus importante d’intérêts de votre revenu imposable.

Vous utiliserez ensuite les loyers reversés par la SCPI pour rembourser une partie de vos mensualités d’emprunt.

Avantage 4 : En SCPI, la gestion locative est confiée à un tiers

Vacance locative entre deux locataires, impayés, rédaction du bail, état des lieux d’entrée et de sortie… Autant de risques qui peuvent nuire à la rentabilité de votre investissement locatif, et de tâches chronophages que vous n’avez pas forcément envie d’assumer.

L’avantage en SCPI, c’est que le gérant s’occupe de la mise en location du patrimoine. Il choisit les locataires (qui s’engagent pour une longue durée dans l’immobilier professionnel), réalise les travaux nécessaires, paie les différentes taxes… Vous n’avez qu’une seule préoccupation : encaisser les loyers.

Avantage 5 : La pierre papier présente un faible risque pour une rentabilité élevée

Aléatoire en investissement locatif direct, de 0.5 % pour un Livret A, moins de 2 % pour une assurance vie en fonds euros : le rendement des placements à faible risque est de plus en plus bas.

À l’inverse, la rentabilité d’une SCPI, qui se situe en moyenne à 4.5 % en 2019, est bien plus élevée. Deux facteurs permettent en outre de limiter le risque :

  • Le placement de l’intégralité des fonds dans l’immobilier (contrairement aux investissements en OPCI et en SIIC, qui s’effectuent en partie sur les marchés financiers)
  • La variété du patrimoine des SCPI et la mutualisation des risques sur un nombre conséquent d’investisseurs

À condition de bien choisir sa SCPI, la performance du placement est assurée.

Avantage 6 : Les SCPI fiscales, dont la SCPI déficit foncier, permettent de réduire son imposition

La pression fiscale constitue souvent un frein pour les investisseurs. Augmentation des revenus et paiement de l’impôt afférent, prélèvements sociaux : autant de taxations qui nuisent à la rentabilité des placements.

Certains types de SCPI proposent justement de réduire l’imposition des investisseurs imposés dans les tranches supérieures (au moins 30 %). La SCPI déficit foncier, par exemple, collecte de l’épargne en vue d’acquérir un patrimoine immobilier nécessitant de lourds travaux. Après rénovation, les biens sont mis en location et génèrent des loyers. Une belle plus-value à la revente peut aussi être escomptée.

En tant qu’investisseur, vous pouvez déduire la quote-part de travaux de vos revenus fonciers sans être limité par le plafond des niches fiscales. La part excédentaire de déficit foncier peut ensuite être déduite de vos revenus globaux, dans une limite de 10 700 €/an. Notez que vous devez conserver vos parts de SCPI déficit foncier au moins 3 ans.

Il existe également des SCPI spécialisées dans les dispositifs de défiscalisation, comme la SCPI Malraux ou la SCPI Pinel, qui proposent également une réduction d’impôt.

Avantage 7 : Les parts d’une SCPI sont liquides

Autre atout de la SCPI, la liquidité des parts. Lorsque vous souhaitez revendre un logement, vous devez rédiger une annonce, trouver un acquéreur, signer un compromis de vente et enfin, signer la vente définitive. Une opération qui peut prendre de longs mois…

Les parts de SCPI sont quant à elles immédiatement cessibles. Vous pourrez les revendre sur le marché secondaire de la SCPI, ou en gré à gré avec un autre particulier.

Enfin, vous pouvez choisir de conserver une fraction de vos parts et de revendre les autres. On imagine difficilement le même montage avec un appartement ou une maison…

Avantage 8 : Le placement en SCPI est fortement encadré

Les SCPI, qui manipulent d’importantes sommes, sont particulièrement contrôlées. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) veille au grain et édicte une réglementation contraignante afin de sécuriser votre placement. Le gérant de la SCPI doit notamment vous communiquer un rapport annuel sur l’activité de la société, ainsi qu’un bulletin trimestriel d’information sur vos placements.

Les inconvénients de la SCPI

Si la SCPI présente de nombreux avantages, il vous faudra tout de même composer avec quelques inconvénients.

  • Le placement en SCPI doit être conçu sur le long terme

S’il est possible de revendre ses parts à tout moment, il est recommandé de les conserver au moins 8 ans pour que l’investissement soit rentable, eu égard aux coûts engendrés.

  • Les frais de sortie de la SCPI sont élevés

Les droits de souscription, de gestion et de cession peuvent représenter 10 % du montant du placement. D’où l’intérêt de conserver ses parts au moins 8 ans !

  • Le taux de rendement en SCPI n’est pas garanti

Il n’existe pas d’obligation de résultat en SCPI. Si le rendement escompté n’est pas au rendez-vous, vous n’aurez aucun recours. Cependant, la diversité des placements tant sur le type de biens que sur leur répartition géographique permet de nuancer cette affirmation.

L’investissement en SCPI est une option intéressante pour dégager des revenus complémentaires ou défiscaliser une partie de ses revenus. Il existe une autre solution tout aussi pertinente : l’investissement locatif clé en main, qui vous permet de vous affranchir des contraintes de gestion. De la recherche du bien idéal à la réalisation de travaux de qualité, en passant par la mise en location, Les Secrets de l’Immo s’occupe de tout, pour vous. N’attendez plus pour nous contacter !

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Foire aux questions

Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?