Où investir dans le Grand Paris ?

Découvrez notre étude sur les opportunités immobilières en Ile de France

Vous projetez d’investir en Île-de-France pour bénéficier du potentiel immobilier des nouveaux aménagements du Grand Paris ? En tant que spécialistes de l’immobilier francilien, nous vous livrons tous les conseils utiles pour apprécier l’opportunité d’un tel investissement. En effet, les aménagements du Grand Paris et notamment le Grand Paris Express vont inévitablement doper le prix au m2 des zones concernées et la valeur locative des logements. De belles opportunités à saisir pour votre investissement locatif…
Dans quelles villes du Grand Paris investir ? Quels sont les aménagements prévus ? Quels impacts sur les prix de l’immobilier ? Nous allons tenter de répondre à toutes vos questions pour vous orienter au mieux dans votre investissement immobilier.

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L’évolution du prix en Ile de France avec le Grand Paris

évolution prix département

Pour mieux vous projeter dans votre investissement immobilier, il est nécessaire de comprendre les évolutions à venir dans la région d’Île-de-France. Comprendre l’évolution des offres de transports, des offres de services à la personne et des mutations des territoires permettent d’appréhender les tendances macroéconomiques pouvant affecter le marché de l’immobilier et d’en profiter.

En effet, lors d’un investissement locatif, il faut toujours garder en tête l’importance de la localisation de votre bien en fonction des aspirations de vos futurs locataires. Si certains éléments subjectifs peuvent interférer, les êtres humains ont des besoins objectifs communs tels que se déplacer, aller travailler, s’instruire, se sentir en sécurité… 

En ce sens, le Grand Paris peut complètement rebattre les cartes en désenclavant certaines villes de la région Île-de-France, source de croissance des prix du marché pour les logements concernés.

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Transport et mobilité en Île-de-France avec le Grand Paris Express

Le Grand Paris Express est un des projets phares du Grand Paris. Il vise à améliorer l’offre globale de transport en Île-de-France en multipliant le nombre de gares et la circulation inter banlieue pour désengorger Paris. À partir de 2030, ce seront environ 1 300 villes d’Île-de-France qui seront raccordées entre elles marquant la fin du réseau de transport parisien en étoile, faisant transiter les passagers par le centre de la capitale pour les trajets inter banlieues. L’avènement du Grand Paris Express permettra alors de diviser certains temps de trajet par deux, permettant aux travailleurs d’habiter et gagner en confort de vie dans des zones géographiques jusqu’alors considérées comme enclavées en raison notamment de leur éloignement de la capitale.

 

Ainsi, 4 nouvelles lignes de métro verront le jour et une sera prolongée : 

  • La ligne 15, longue de 75 km et desservant 36 stations, elle sillonnera la petite couronne parisienne en un cercle concentrique par delà le périphérique. La première partie du tracé allant de Pont de Sèvres à Noisy-Champs devrait être livrée en 2025 tandis que le reste sera terminé d’ici 2030.
  • La ligne 16 permettant de relier la banlieue nord et nord-est de la capitale, allant de Saint Denis Pleyel à Noisy Champs. Le premier tronçon sera livré courant 2024.
  • La ligne 17 reliant Le Mesnil-Amelot à Saint-Denis Pleyel en passant par l’aéroport du Bourget et l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle. L’aéroport du Bourget et le triangle de Gonesse seront desservis d’ici 2027, puis le parc des expositions de Villepinte jusqu’au T2 de l’aéroport CDG en 2030.
  • La ligne 18 permettra de faire l’interface entre l’aéroport d’Orly et Versailles-Chantiers en passant par le plateau de Saclay,  nouveau centre universitaire de recherche et d’enseignement à vocation internationale. Encore au stade de travaux préparatoires, le premier tronçon allant de l’aéroport d’Orly à Saint-Aubin sera terminé en 2027 pour être prolongé jusqu’à Versailles-Chantiers d’ici 2030.
  • La ligne 14 sera prolongée avec 7 nouvelles gares jusqu’à l’aéroport d’Orly au Sud et Saint Denis Pleyel au Nord. L’inauguration de ces nouvelles stations est prévue pour 2024.
  • Les lignes 1, 4, 7, 9, 10, 11 et 12 seront prolongées de plusieurs stations.
 

Remarque : La crise du coronavirus laisse présager des retards potentiels sur les dates de livraisons des différentes stations.

Force est de constater qu’avec l’avènement de ces nouvelles lignes, Saint-Denis Pleyel deviendra un hub d’échange important pour les trajets inter banlieue, permettant de relier la plupart des banlieues parisiennes sans pour autant transiter par la capitale.

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Quel est l’impact du Grand Paris Express sur l’évolution du prix des logements en Île-de-France ?

Si Paris et sa banlieue tendent vers une augmentation constante depuis ces 10 dernières années, il n’en demeure pas moins que de nombreuses zones de banlieue, jusqu’alors laissées pour compte de la croissance du marché, ont depuis l’annonce du Grand Paris Express en 2008 bénéficié d’une forte augmentation des prix au m2.

En effet, bien que les nouvelles lignes de métro n’ont pas encore vu le jour, de nombreux investisseurs ont déjà sauté sur l’occasion créant une forte dynamique haussière sur les prix de l’immobilier des biens proches des nouvelles gares. On parle alors de “l’effet gare” du Grand Paris.

Ainsi, pour investir dans le Grand Paris, il apparaît opportun dans un premier temps de se concentrer sur l’impact des nouvelles stations de métro sur la hausse du marché de l’immobilier des villes d’Île-de-France concernées. Bien entendu, il ne s’agit pas du seul facteur à prendre en considération, mais l’attrait grandissant pour ces villes est indéniable et la probabilité de se tromper sur l’emplacement géographique de votre investissement immobilier s’en trouve drastiquement diminuée.

Il apparaît donc opportun de faire le bilan sur l’impact de l’annonce de ces nouvelles infrastructures de transport sur l’évolution des prix au m2.

Pour autant, il ne faut pas non plus négliger l’effet de traction pour les villes avoisinantes. Le transport multimodal voiture/métro/RER est une pratique viable et répandue qui, du fait de l’arrivée des nouvelles gares, permettrait de rendre attractives des villes qui jusqu’alors souffraient d’une carence de transport en commun proposant des temps de trajet acceptables. 

L’évolution des prix de l’immobilier des villes sur le nouveau tracé de la ligne 14

Déjà existante, la ligne 14 sera prolongée pour créer un axe Nord Sud reliant l’Aéroport d’Orly à Saint-Denis Pleyel en passant par le centre de Paris avec une mise en service prévue avant 2024. Nécessairement, sur cet axe se trouvent de nombreuses villes du Val-de-Marne qui voient déjà leur prix de l’immobilier augmenter en raison de la future opportunité de transport vers la capitale et sa banlieue avoisinante.

À titre de comparaison, le marché de l’immobilier Parisien dans son ensemble a crû de 25 % durant les 5 dernières années. À l’exception de Thiais (Pont de Rungis), on constate que les villes du Val-de-Marne et de Seine Saint-Denis qui accueilleront les nouvelles stations de la ligne 14 ont suivi le même régime de croissance.

Pour les stations venant d’ouvrir (Saint-Ouen RER, Pont Cardinet, Mairie de Saint-Ouen) ou proche de l’ouverture (Porte de Clichy), on constate une augmentation de plus de 40 % en 5 ans des prix du m2 des immeubles environnants.

Toutes choses égales par ailleurs, on peut spéculer sur le fait que l’ouverture des futures stations de la ligne 14 puisse générer un effet de traction relativement similaire pour les villes concernées ! Il y a donc encore de belles opportunités à saisir !

L’évolution des prix de l’immobilier des villes sur le nouveau tracé de la ligne 15

La ligne 15 est la plus grande ligne du Grand Paris Express. Elle permettra de connecter la proche banlieue en encerclant Paris, passant par la plupart des gares RER et Transilien permettant en tout point de rallier facilement la capitale. Elle sera totalement terminée en 2030. Son inauguration sera faite en 2 étapes, le premier tronçon Sud sera livré en 2025 tandis que les 2 autres tronçons (Est et Ouest) seront livrés en 2030.

La ligne 15 Ouest, terminée en 2030, proposera des facilités de transport jusqu’alors inédites en reliant La Défense à Saint-Denis  Pleyel en 13 minutes (contre 26 minutes aujourd’hui), Pont de Sèvres à Nanterre en 8 minutes (contre 37 minutes). À titre de comparaison, le temps de trajet en métro entre Neuilly sur Seine, connu pour sa gentrification, et La Défense est de 11 minutes.
Un temps de trajet très court pour accéder à l’un des plus grands bassins d’emplois qualifiés d’Île-de-France explique en partie la gentrification à l’œuvre dans la commune de Neuilly. Boulogne étant déjà prisée pour son cadre de vie, on peut donc légitimement espérer que ces nouvelles facilités de transport contribuent fortement à l’attractivité des villes du tracé de la ligne 15 Ouest.

Pour finir la boucle de la ligne 15, la partie Est sera en principe terminée en même temps que la partie Ouest (2030). Ce tronçon permettra de relier la Mairie d’Aubervilliers à la Défense en 17 minutes (contre 39 minutes aujourd’hui) sans passer par le centre de la capitale.

Les villes à l’Est de la capitale affichent des taux de croissance modestes par rapport à la moyenne francilienne pour un prix au m2 relativement bas, et ce, malgré l’annonce de la ligne 15 en 2030. Ceci étant, l’évolution du prix au m2 s’est accélérée en 2020 avec 8 % environ sur 1 an, un rythme supérieur à l’évolution des prix dans la capitale cette même année.
Il y a fort à parier que la commune de Bondy, Drancy et Bobigny, gagne fortement en attractivité à mesure que l’échéance des stations de la ligne 15 se rapproche. Avec un prix moyen de 2 800 euros/m2, ces communes ont un fort potentiel de valorisation. Investir à Bobigny, Drancy ou Bondy implique néanmoins une approche sur le long terme pour une revente à horizon 15-20 ans pour maximiser le potentiel de plus-value.

L’évolution des prix de l’immobilier des villes sur le nouveau tracé de la ligne 16

Composées de 10 gares dont 8 reliées au réseau de transport francilien, la ligne 16 sillonnera l’Est de l’Île-de-France étendant vers l’extérieur le tronçon Est de la nouvelle ligne 15.

En plus d’être connectée à de nombreuses lignes de RER, elle permettra alors de faciliter les trajets inter banlieues des communes jusqu’alors enclavées en reliant La Courneuve Six Routes à Clichy en 17 minutes (contre 1h04 aujourd’hui).

L’évolution des prix de l’immobilier des villes sur le nouveau tracé de la ligne 17

La ligne 17 reliera le hub de transport Saint-Denis Pleyel avec la banlieue Nord Est de la capitale en desservant 2 aéroports : CDG et Le Bourget. Ainsi, depuis Saint Denis Pleyel, il sera possible de relier l’aéroport du Bourget en 9 minutes contre 41 minutes aujourd’hui et le terminal 4 de l’aéroport CDG en 16 minutes contre 41 minutes. 

Le Nord Est de la capitale est encore faiblement évalué par rapport à la moyenne Francilienne. Cette faiblesse des prix au m2 s’explique en partie par l’enclavement des territoires et d’une forte concentration de cités HLM ayant mauvaise presse auprès des locataires et investisseurs du privé. Pour autant les taux de croissance depuis ces 5 dernières années sont importants à l’exception de La Courneuve, victime de sa réputation malgré l’horizon relativement proche de la ligne 17.
Par contre, les villes plus excentrées telles que Gonesse et Villepinte peuvent grandement bénéficier à terme de ces nouvelles facilités de transport, alternatives intéressantes au RER B.

L’évolution des prix de l’immobilier des villes sur le nouveau tracé de la ligne 18

La ligne 18 propose un grand contournement Ouest de la capitale en passant par le plateau de Saclay, nouvelle silicone Valley à la française. Elle sillonnera une banlieue déjà prisée par les Franciliens où les prix au m2 peuvent parfois avoisiner les prix de la petite couronne parisienne.

Parier sur le développement du plateau de Saclay comme haut lieu de la recherche française drainant de nombreux emplois hyper qualifiés et de la demande étudiante peut être une stratégie d’investissement intéressante. Investir à Versailles, déjà fortement prisé, peut être une excellente stratégie d’investissement à court terme type achat revente.
Pour investir à long terme dans du locatif, les communes de Saint-Quentin-en-Yvelines, d’Orsay, Gif-sur-Yvette, Massy et Palaiseau proposent encore des prix au m2 abordables qui devraient croître inexorablement à mesure que l’horizon de la ligne 18 se rapproche.

L’évolution des prix de l’immobilier en raison du prolongement des autres lignes de métro

La grande majorité des lignes de métro existantes, constituantes du réseau historique en étoile parisien, seront prolongées. Ces nouvelles stations permettent d’accroître la mobilités des communes de la petite couronne jusqu’alors desservie uniquement par le réseau RER et Transilien facilitant ainsi les voyages entre Paris intra muros et sa proche banlieue.

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Faut-il investir dans les villes concernées par le Grand Paris Express ?

Il est indéniable que le Grand Paris Express va accroître la qualité de vie des personnes vivant dans les zones concernées en raison notamment de la réduction des temps de trajets et du désengorgement de certaines lignes de RER et de Transilien. Forcément, les locataires seront prêts à payer un loyer plus élevé pour habiter proche des nouvelles stations.

Toutefois, remarquez que le projet est loin d’être fini puisque son horizon est fixé à 2030 (si aucun retard de livraison n’a lieu) avec une échéance pour certaines lignes et stations fixée pour les JO de Paris en 2024 . Autrement dit, pour le moment, peu d’habitants des zones concernées ne peuvent bénéficier réellement des bienfaits du Grand Paris Express. Or, contrairement aux  investisseurs, les locataires spéculent rarement sur des infrastructures futures à horizon 10 ans.

Ainsi, l’augmentation des loyers ne sera pas forcément corrélée avec l’augmentation des prix des logements induits par l’annonce du Grand Paris Express. 

Pour votre investissement locatif, il faudra donc bien prendre note de l’échéance des travaux pour la station de métro concernée.  

Dès lors, si votre objectif est de maximiser vos rendements locatifs à court terme, il faudra être vigilant au taux de rendement en vigueur dans chacune des zones accueillant les nouvelles stations. Il est fort probable que ce dernier ne soit pas élevé en raison de la spéculation immobilière, alors même que les nouvelles infrastructures ne verront pas le jour avant 10 ans. A contrario, si votre horizon d’investissement immobilier est long et principalement porté sur le potentiel de plus-value, les zones du Grand Paris Express toutes choses égales par ailleurs peuvent vous proposer une belle rentabilité sur 10 ans et, à terme, un rendement locatif intéressant.

Si vous achetez dans l’ancien, il faudra néanmoins veiller à proposer des logements en bon état, voire refait à neuf pour faire face à la concurrence locative en vigueur induite par les projets neufs des promoteurs immobiliers. 

Il peut alors être opportun de valoriser l’existant en achetant des appartements, maisons ou immeubles en mauvais état pour entreprendre des travaux de transformation et de rénovation. Vous pourrez par exemple moduler les espaces pour diviser l’immeuble en plusieurs lots d’appartement, transformer une maison en grande colocation ou aménager de manière plus optimale un appartement. Cette approche vous permettra de valoriser le moindre espace en augmentant la rentabilité locative du bien et son potentiel de plus-value à court terme.

 

Chez Les Secrets de l’immo, nous sommes des spécialistes en la matière capables de vous trouver les meilleurs biens immobiliers susceptibles d’accueillir ce type de travaux. Notre société générale du bâtiment, Les Compagnons des Investisseurs, pourra ensuite vous accompagner de bout en bout dans la réalisation des travaux de transformation.

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Notre sélection des 20 villes où investir en Île-de-France

Nous aurions pu faire un top 20, mais sur quels critères ? L’évolution des prix au m2 ? L’avènement de nouvelles infrastructures ? À vrai dire, tout dépend du type d’investissements envisagé. Certaines communes d’Île-de-France peuvent proposer des fortes croissances à court terme tandis que d’autres se valorisent sur le long terme.
Un bon investissement locatif s’adapte aux contraintes locales des villes pour proposer une offre parfaitement adaptée à la typologie de locataires : colocation et studio pour des zones étudiantes, immeuble divisé en petit appartement pour couple et jeunes actifs, maisons individuelles pour les couples mariés avec enfants…
Le mieux que nous puissions faire est de vous proposer un certain nombre de villes ayant du potentiel en raison de leur sous-évaluation par rapport à des éléments objectifs.

Investir à Noisy-le-Sec

En Seine-Saint-Denis, à 5 kilomètres de Paris, cette ville offre bien des avantages pour les investisseurs en quête d’un marché de report. Prix au mètre carré faibles, raccordement à la ligne 15 du Grand Paris Express, importante offre culturelle et sportive : voici toutes les raisons d’investir à Noisy-le-Sec.

Investir à Montreuil

L’arrivée du Grand Paris Express rebat les cartes du marché immobilier en périphérie parisienne, comme en témoigne l’impressionnante progression des prix à Montreuil. L’habitat bien rénové, une importante offre culturelle, de nombreux groupes scolaires et un cadre de vie verdoyant constituent autant de raisons d’investir à Montreuil.

Investir à Massy

Attractive et dynamique, Massy dispose de bien des atouts pour séduire les investisseurs. En premier lieu, sa desserte exceptionnelle, avec un pôle multimodal qui la connecte aux plus grandes villes de France et accueillera bientôt une ligne du Grand Paris Express. Avec plus de 2 600 entreprises et la présence sur son territoire de Paris-Saclay elle s’impose comme capitale économique de l’Essonne. Voici les raisons d’investir à Massy sans attendre !

Investir à Palaiseau

Au cœur du cluster Paris Saclay, bientôt connectée à la ligne 18 du Grand Paris Express, et comportant plusieurs grandes écoles sur son territoire, cette ville située au sud-ouest de la capitale possède plus d’un atout pour un placement dans la pierre rentable. N’attendez pas pour investir à Palaiseau !

Investir à Le Bourget

Connue pour son aéroport, cette ville de Seine-Saint-Denis sera bientôt raccordée à deux lignes du Grand Paris Express, et en 2024, elle accueillera le village des médias des Jeux Olympiques. Bassin d’emplois dynamique, dense tissu culturel et prix encore accessibles : voici encore d’autres raisons d’investir à Le Bourget !

Investir à Gennevilliers

Située à seulement 3.8 kilomètres de Paris, Gennevilliers attire les investisseurs grâce à des prix au mètre carré parmi les plus bas du département et dont l’évolution laisse présager une forte croissance dans les 10 ans à venir. L’arrivée prochaine de la ligne 15 du Grand Paris Express et un bassin d’emplois dynamiques constituent deux autres raisons d’investir à Gennevilliers.

Investir à Bobigny

Investir à Bobigny, c’est profiter de prix au mètre carré inférieurs à 3 000 €, en progression constante depuis l’annonce de l’arrivée d’une ligne du Grand Paris Express. Au titre de ses autres atouts, évoquons la dense cité administrative, qui draine de nombreux emplois dans son sillage, ainsi que la présence d’un campus de l’Université Paris 13.

Investir à Bagneux

Située aux portes de Paris et bientôt reliée à la ligne 15 du supermétro, cette ville est en passe de détrôner ses rivales Montrouge et Malakoff, eu égard à ses prix d’achat au mètre carré encore très abordables. Investir à Bagneux, c’est ainsi profiter des opportunités d’un marché de report, qui ne devrait plus rester confidentiel très longtemps.

Investir à Rosny-sous-Bois

Proche de Paris mais proposant des prix encore très abordables, cette ville devient toujours plus attractive, grâce à des programmes immobiliers ambitieux et un commerce dynamique. Investir à Rosny-sous-Bois montre un vrai potentiel, grâce à l’arrivée prochaine de 3 lignes du projet Grand Paris Express, et à la réhabilitation de l’habitat existant.

Investir à Champigny-sur-Marne

Offrant un visage verdoyant, cette ville située à 10 kilomètres de Paris a amorcé sa transfiguration, avec de vastes programmes de renouvellement urbain. Connexion prochaine à la ligne 15 du Grand Paris Express, construction de zones d’activités et faible prix au mètre carré : voici quelques exemples des raisons d’investir à Champigny-sur-Marne.

Investir à Orsay

Au cœur du cluster scientifique de Paris-Sarclay, bientôt connectée à la ligne 18 du Grand Paris Express, Orsay ne manque pas d’atouts pour réaliser un investissement immobilier. Ville universitaire et verte bénéficiant d’une situation stratégique en Île-de-France, elle offre un bon potentiel de rendement grâce à des prix d’achat encore contenus. Toutes les raisons d’investir à Orsay !

Investir à Saint-Ouen

Aux portes du 18e arrondissement de Paris, une commune offre bien des opportunités aux investisseurs en quête d’un marché de report alternatif à celui de la capitale : Saint-Ouen. La réhabilitation des Docks et d’un espace vert de 12 hectares, l’implantation future du campus hospitalo-universitaire et des prix au mètre carré attractifs constituent autant de bonnes raisons d’investir à Saint-Ouen.

Investir à Fontenay-sous-Bois

Surnommée la mini-Défense de l’Est parisien, Fontenay-sous-Bois se situe au cœur d’un cluster du Grand Paris et accueillera bientôt le plus gros nœud d’interconnexion du supermétro. Ses atouts ? Un bassin d’emplois dynamique et un cadre de vie verdoyant, qui attirent jeunes actifs, cadres et seniors. Tout ce que vous devez savoir avant d’investir à Fontenay-sous-Bois.

Investir à Clamart

Située à moins de 5 kilomètres de Paris, cette petite commune des Hauts-de-Seine profite de l’arrivée prochaine d’une ligne du Grand Paris Express pour offrir un lifting à son entrée et cœur de ville. Cadre de vie agréable, construction d’habitats neufs et modernes, commerce de proximité dynamique : découvrez toutes les raisons d’investir à Clamart sans tarder !

Investir à Saint-Denis

Commune limitrophe du nord de Paris, Saint-Denis dans le 93 n’en finit pas de se transformer. Ancienne cité sensible qui pourrait devenir capitale européenne de la culture en 2028, elle recèle de nombreux atouts pour les investisseurs en quête de prix au mètre carré accessibles. Déjà connectée aux aéroports et à la Défense, accueillant bientôt la plus importante gare du projet Grand Paris, la ville dévoile aussi un bassin d’emplois dynamique. Découvrez pourquoi vous devriez songer à investir à Saint-Denis dès aujourd’hui !

Investir à Vitry-sur-Seine

Deux gares connectées au projet de supermétro, de nombreux programmes immobiliers neufs en cours d’achèvement, des ZAC pour dynamiser certains quartiers : voici quelques-unes des raisons d’investir à Vitry-sur-Seine, l’une des villes les plus prometteuses du projet Grand Paris !

Investir à Villejuif

Située à 10 minutes seulement de Paris, Villejuif entre dans une nouvelle ère, avec l’arrivée prochaine de deux lignes du projet Grand Paris Express. Le développement du pôle santé, la création de programmes immobiliers neufs ainsi que la restructuration de l’existant ont déjà su séduire de nombreux investisseurs. Le prix au mètre carré commençant à s’envoler, il ne faut plus tarder à investir à Villejuif pour s’assurer une belle rentabilité !

Investir à Nanterre

Hier bastion communiste, demain futur hub du Grand Paris, la commune de Nanterre dévoile encore des prix au mètre carré raisonnables… Mais pour combien de temps ? Plus grand bassin d’emploi francilien après Paris, arrivée prochaine du tramway et d’une station du Grand Paris Express, nombreux services de proximité ne constituent que quelques exemples des avantages à investir à Nanterre.

Investir à Cergy

À seulement 30 kilomètres de Paris, Cergy offre un cadre de vie agréable avec ses nombreux espaces verts. Elle abrite deux campus d’envergure majeure ainsi que de nombreuses entreprises sur son territoire, garantes du dynamisme de son bassin d’emploi. Les prix au mètre carré encore assez faibles constituent une autre raison d’investir à Cergy.

Investir à Aubervilliers

Située en périphérie immédiate du nord-est de Paris, Aubervilliers, troisième plus grande ville du département de la Seine-Saint-Denis, recèle un fort potentiel pour l’investissement immobilier grâce à l’arrivée prochaine de la ligne 15 du Grand Paris Express. Conjuguant prix au mètre carré abordables et importants pôles économiques, elle réserve des opportunités à saisir sans tarder pour s’assurer une belle rentabilité. Les raisons pour investir à Aubervilliers !

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