En matière d’investissement, il est impératif de comparer plusieurs types de placements entre eux pour être en mesure de faire le choix le plus adapté à vos objectifs patrimoniaux et financiers. Parmi les vastes possibilités offertes aux particuliers, le choix entre investir dans l’immobilier ou dans une assurance vie revient souvent. En effet, investir dans l’immobilier ou dans une assurance vie ne répond pas aux mêmes objectifs. Pour autant, il ne faut pas oublier que la diversification est certainement la clé d’un patrimoine résilient, ces deux placements peuvent alors devenir très complémentaires en raison de leur différence intrinsèque.
Ainsi, faut-il investir dans une assurance vie ou dans l’immobilier ? Quel placement propose le meilleur rendement ? En quoi ces deux placements peuvent être complémentaires ?
Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France, vous livre sa grille d’analyse pour tirer le meilleur parti des deux placements préférés des Français.
Pour éclairer votre choix entre assurance vie et investissement immobilier, il est nécessaire de rappeler en quoi consistent ces deux investissements en mettant en avant leur différence.
Ouverte auprès d’un assureur, d’une banque ou d’un courtier, l’assurance vie est une enveloppe fiscale permettant d’y loger des actifs financiers. Il est possible de distinguer deux types d’assurance vie :
Généralement, lorsque l’on souhaite comparer l’assurance vie à un investissement immobilier, on s’intéresse à son volet unité de compte proposant une bien meilleure performance, capable de concurrencer les rendements immobiliers. L’assurance vie fonds euros est actuellement un placement obsolète qui ne permet pas de couvrir l’inflation, elle est tout au plus utilisée comme alternative au livret A pour constituer une épargne de précaution à court terme ou pour sécuriser un patrimoine à transmettre à court terme (mais cela reste très discutable).
L’assurance vie est particulièrement prisée par les investisseurs particuliers pour plusieurs raisons :
Du côté de l’investissement immobilier, le panel de possibilités est très large. Entre l’immobilier de bureau et le résidentiel, les différents types de baux, les différents régimes fiscaux, l’activité de marchand de biens, l’immobilier indirect en pierre papier… L’immobilier constitue une catégorie d’investissement très hétéroclite proposant un large choix aux investisseurs particuliers.
Afin de restreindre le sujet, nous allons nous concentrer sur l’investissement immobilier le plus connu et le plus pratiqué par les particuliers : l’investissement locatif aux fins d’habitation.
L’investissement locatif présente plusieurs caractéristiques notables :
Enfin, contrairement à l’assurance vie, l’investissement locatif nécessite un certain nombre de compétences pour bien choisir son bien immobilier, trouver les bons locataires, négocier les meilleures conditions de financement, réaliser des travaux, etc. Il s’agit sur le papier d’un investissement moins accessible, mais heureusement, il existe des solutions pour investir dans un appartement (par exemple) tout en étant accompagné par des experts !
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Outre ces différences notables entre l’assurance vie et l’immobilier, les rendements proposés par ces deux placements ne sont pas les mêmes.
Mais avant de comparer vulgairement des performances passées d’une assurance vie avec celle d’un achat immobilier, il est nécessaire de comprendre que comparer la rentabilité n’a de valeur qu’à niveau de risque équivalent.
En effet, avec une assurance vie, vous investissez dans une proportion plus ou moins grande votre épargne sur les marchés financiers. Dans le jargon financier, ces derniers sont considérés comme volatiles et donc risqués. A contrario, un investissement locatif est considéré a priori comme moins risqué en raison d’un marché plus stable, moins soumis aux fluctuations de court terme (mais attention, chaque investissement locatif a des caractéristiques différentes).
Si une assurance vie en unité de compte est plus risquée qu’un investissement locatif, il est impératif que cette dernière propose une meilleure rentabilité. Sinon, à quoi bon investir sur les marchés financiers avec une assurance vie ?
C’est ce qu’on appelle le couple rentabilité risque qui théoriquement doit être similaire entre tous les investissements avec le taux de rentabilité comme variable d’ajustement.
Ainsi, en raison de l’écart de risque, vous pouvez espérer une rentabilité de 10 % / an pour une assurance vie investie sur une période de 10 ans contre 5 % / an (hors plus-value et effet levier) pour un investissement locatif en Île-de-France (niveau de risque relativement faible).
Mais ce calcul occulte une différence notable entre l’assurance vie et l’investissement locatif : le crédit immobilier. Ce dernier démultiplie votre rentabilité grâce à l’effet levier immobilier puisqu’il limite votre contribution financière personnelle dans l’investissement. C’est pourquoi il est préférable d’utiliser le TRI (taux de rendement interne) pour comparer plusieurs placements.
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Attention : Il s’agit de simples estimations qui n’ont aucune valeur puisque tout comme vous, nous n’avons pas une boule de cristal permettant de lire l’avenir.
Si vous hésitez entre investir dans l’immobilier ou dans une assurance vie, sachez qu’il est possible de combiner les deux.
Nous avons déjà parlé à plusieurs reprises des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et SIIC (société d’investissement immobilier cotée) qui vous permettent d’investir indirectement dans l’immobilier par le biais d’un fonds d’investissement dédié à l’immobilier.
Certains assureurs proposent ce type de support dans leur contrat d’assurance vie pour offrir une meilleure diversification aux épargnants.
Il est alors possible de combiner performance immobilière, diversification et avantages fiscaux de l’assurance vie.
Selon votre situation patrimoniale et si vous ne souhaitez pas investir en LMNP (loueur en meublé non professionnel), il peut être intéressant d’investir dans l’immobilier avec une assurance vie afin de bénéficier du régime fiscal de l’assurance vie.
Ainsi, au lieu d’être imposable dans la catégorie revenu foncier pour les SCPI (et certains OPCI) ou à la flat tax de 30 % avec les SIIC, il est possible de bénéficier du taux forfaitaire libératoire sur les rachats de l’assurance vie à partir de la 8e année de 24,7 % (prélèvements sociaux inclus) après application d’un abattement de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple).
Nous vous recommandons toutefois de faire appel à un conseiller fiscal immobilier ou à nos services pour vérifier dans les détails l’opportunité fiscale d’une telle opération au regard du panel de possibilités disponibles.
Remarque : Le fait d’investir dans la pierre papier via l’assurance vie vous fait perdre les avantages fiscaux des SCPI fiscales tels que les SCPI Pinel, SCPI Malraux et les SCPI de déficits fonciers. En pratique, il est peu probable que votre assureur vous propose ce type de support d’investissement, mais on n’est jamais trop prudent.
Toutefois, investir dans l’immobilier via une assurance vie vous empêche de bénéficier d’un crédit immobilier (peut-être existe-t-il des exceptions ?). Pour financer votre investissement, vous pourrez tout au plus obtenir un crédit personnel non affecté, mais au prix de mensualités et d’un taux d’intérêt plus élevé.
Or, il est parfois possible d’investir dans des SCPI à crédit en souscrivant un emprunt immobilier en dehors d’une enveloppe fiscale. L’arbitrage entre avantage fiscal de l’assurance vie et SCPI hors enveloppe avec effet levier doit donc être effectué.
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Avant d’investir dans l’immobilier en direct, il est parfois nécessaire de passer par plusieurs étapes d’investissement.
En effet, pour faire un investissement locatif, vous avez besoin d’un apport minimum (sauf exception) pour rassurer la banque en couvrant les frais d’acquisition, mais aussi pour atteindre l’autofinancement de l’investissement (les loyers compensent les charges et les mensualités de remboursement du prêt).
Dès lors, l’assurance vie s’avère une excellente solution pour constituer votre apport immobilier et faire en sorte qu’il se valorise jusqu’à franchir le cap de l’investissement locatif.
En réalité, opposer l’assurance vie à l’investissement immobilier n’a pas véritablement de sens. Pour avoir un patrimoine résilient, transmissible et diversifié, il vous faut les deux en raison de leurs particularités respectives.
En effet, avoir toute son épargne investie sur les marchés financiers via une assurance vie vous expose trop fortement aux krachs boursiers. Inversement, un patrimoine composé exclusivement d’immobilier est relativement peu liquide et vous expose tout autant au marché de l’immobilier.
Il est alors opportun de profiter du potentiel de décorrélation entre le comportement des marchés immobiliers et celui des marchés financiers pour accroître la solidité de votre patrimoine.
Et si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en Île-de-France, nous pouvons vous accompagner en réalisant pour vous un projet viable et rentable. Nous nous occupons pour vous de tous les aspects de votre investissement immobilier : recherche du bien, montage fiscal adapté, recherche du financement, travaux de rénovation et de transformation et gestion locative.