La SCPI Pinel appartient à la catégorie des SCPI fiscale dont le but premier est de remplir les conditions d’obtention de la réduction d’impôt Pinel. Sa stratégie de gestion et d’investissement doit donc concorder avec les conditions légales du dispositif (plafonnement des loyers, zone d’investissement ; logement neuf…).

Faut-il investir dans une SCPI Pinel ?

Les SCPI (société civile de placement immobilier) sont une alternative intéressante à l’investissement immobilier en direct en ce qu’elles permettent, pour un faible ticket d’entrée, d’investir en une fois dans plusieurs biens immobiliers sans avoir à en assumer la gestion. Bien qu’elles souffrent de certains inconvénients (difficulté d’investir à crédit, faible liquidité des parts, frais de gestion élevés…), elles constituent un produit d’investissement immobilier viable à défaut de disposer de la capacité d’investissement suffisante pour investir dans l’immobilier en nom propre.

En effet, il est possible avec les SCPI de bénéficier des mêmes niches fiscales immobilières qu’en direct telle que le dispositif Pinel, très prisé des investisseurs immobiliers particuliers pour sa réduction d’impôt.

Dès lors, est-ce que la SCPI Pinel est une bonne solution d’investissement ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI Pinel ?

 

Les Secrets de l’Immo, spécialiste de l’investissement locatif clé en main, vous livre son analyse sur les SCPI Pinel.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

 

Aussi appelée pierre papier, la SCPI est une société de placement collectif permettant aux particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier. Gérée par une société de gestion, la SCPI aura pour but de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l’épargne collectée en vue d’en tirer les fruits (rendements, plus-values immobilières et éventuellement des réductions fiscales comme c’est le cas pour la SCPI Pinel)

La SCPI Pinel appartient à la grande catégorie des SCPI fiscales au côté de deux autres catégories de SCPI :

 

Remarque : Les SCPI ne sont pas les seuls véhicules d’investissement immobilier ouvert au public. Il est aussi possible d’investir indirectement dans l’immobilier des OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ou des SIIC (société d’investissement immobilier cotée), ayant chacun leur particularité notamment sur la fiscalité applicable aux bénéfices distribués. 

 

La notion de SCPI fiscale

 

La SCPI Pinel appartient à la catégorie des SCPI fiscale dont le but premier est de remplir les conditions d’obtention de la réduction d’impôt Pinel. Sa stratégie de gestion et d’investissement doit donc concorder avec les conditions légales du dispositif (plafonnement des loyers, zone d’investissement ; logement neuf…). 

Comme nous le verrons, la transparence fiscale de la SCPI permet alors aux investisseurs particuliers de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel comme s’ils avaient investi en nom propre.

 

Mais, sachez qu’il existe aussi d’autres types de SCPI fiscale selon la niche fiscale visée telle que :

 

La réduction d’impôt Pinel

 

Lorsque vous investissez dans une SCPI Pinel vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée en fonction du nombre de parts détenues et de la durée d’engagement :

  • Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 12 % du montant investi dans la limite de 36 000 euros ;
  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction est de 18 % de l’investissement dans la limite de 54 000 euros ;
  • Pour un engagement de 12 ans, la réduction est de 21 % de l’investissement sans la limite de 63 000 euros. 

Autrement dit, le montant maximum à investir dans une SCPI Pinel pour optimiser la réduction d’impôt est de 300 000 euros.

 

La réduction d’impôt est lissée sur chaque année fiscale sur toute la période d’engagement. 

 

Attention : Il ne faut pas confondre réduction d’impôt et crédit d’impôt. Tout comme le crédit d’impôt, la réduction d’impôt vient se retrancher sur l’impôt à payer (après application des tranches marginales de l’impôt) mais, la part de la réduction supérieure à l’impôt à payer ne donne pas lieu à un remboursement de l’administration fiscale. Autrement dit, une SCPI Pinel s’adresse exclusivement aux investisseurs payant un montant d’impôt supérieur à la réduction.

De plus, sachez que la réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales (10 000 euros maximum par an). Si vous bénéficiez d’autres dispositifs soumis au plafonnement, faites attention à ne pas le dépasser !

 

Comment fonctionne une SCPI Pinel ?

 

Les SCPI fiscales ont un fonctionnement particulier en ce que la réduction d’impôt est conditionnée à un engagement de conservation du bien au niveau de la SCPI et de conservation des parts au niveau de l’investisseur. Il en découle un cycle d’investissement long, un début et une fin de vie de la SCPI Pinel.

 

La notion de détention indirecte

 

Pour bien saisir le fonctionnement de la SCPI Pinel, il est important de comprendre que l’investisseur n’est pas directement propriétaire des biens immobiliers de cette dernière. En effet, en échange de la mise à disposition de son épargne, il reçoit des parts sociales représentant une fraction du capital de la SCPI à juste proportion de son investissement. 

Les parts sociales de la SCPI offrent un droit à l’investisseur de percevoir une fraction proportionnelle des bénéfices réalisés et des produits issus de la liquidation de l’actif de la SCPI.

 

La transparence fiscale d’une SCPI Pinel

 

La particularité de la SCPI tient au fait qu’elle n’est pas redevable de l’impôt sur les sociétés. Elle est dite transparente fiscalement. 

Si la détention des biens immobiliers est indirecte, le régime de la transparence fiscale implique que seuls les associés sont imposables selon leur régime propre (impôt sur le revenu pour les personnes physiques) comme s’ils étaient directement propriétaires des biens immobiliers.

Autrement dit, les revenus locatifs de la SCPI Pinel sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie revenu foncier, selon leur quote-part respective dans le capital.

C’est grâce à la transparence fiscale que la SCPI Pinel peut permettre aux associés-personne physique de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel puisque ce dispositif est réservé aux personnes physiques. Les sociétés redevables de l’impôt sur les sociétés ne peuvent pas bénéficier de la réduction Pinel.

 

Le fonctionnement de la réduction d’impôt Pinel en SCPI

 

Si la réduction d’impôt Pinel est calculée à partir de la valeur du bien immobilier achetée, le truchement de la SCPI entre l’investisseur et le parc immobilier donne lieu à quelques subtilités :

  • le montant de la réduction d’impôt est calculé à partir du nombre de parts détenues et de leur valeur au moment de souscription ;
  • l’engagement à la conservation du bien s’applique à l’investisseur et à la SCPI. L’investisseur est tenu de conserver ses parts pendant toute durée d’engagement (6 ans par exemple) et la SCPI de conserver les biens faisant l’objet d’une réduction Pinel pendant cette même durée. En cas de non-respect, les investisseurs sont tenus de rembourser l’administration fiscale de la réduction indûment obtenue.

 

Le cycle de vie de la SCPI Pinel

 

En raison des engagements à la conservation des biens et parts, la SCPI Pinel a une durée de vie limitée dans le temps calculée principalement selon ses objectifs de durée de réduction d’impôt. Classiquement, la vie d’une SCPI Pinel se décompose de la sorte :

  • Phase de souscription des parts pendant les 3 premières années : la SCPI collecte les fonds auprès des investisseurs. 
  • Phase d’investissement : la SCPI Pinel emploie les fonds collectés à investir dans des projets immobiliers éligibles au dispositif Pinel.
  • Phase de conservation : entre 6, 9 et 12 ans selon la durée de l’engagement pris pour la réduction d’impôt.
  • Phase de liquidation (entre 2 et 3 ans) : La SCPI revend les biens immobiliers achetés en Pinel pour envisager sa dissolution et distribuer le boni de liquidation aux investisseurs.

 

En d’autres termes, une SCPI Pinel peut vous engager sur un investissement d’une durée comprise entre 10 et 15 ans. En raison de l’engagement requis pour la réduction et de l’absence de valorisation des parts sur le marché secondaire, il sera très difficile de récupérer votre mise avant la dissolution de la SCPI Pinel.

 

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI Pinel ?

 

Outre la réduction fiscale, la SCPI Pinel propose deux avantages notables :

  • un faible ticket d’entrée ;
  • une gestion totalement déléguée.

 

En effet, l’immobilier en nom propre souffre d’un inconvénient notable : son prix élevé pour investir. Avec une SCPI Pinel, vous pouvez généralement investir à partir de 5 000 euros ce qui est bien plus accessible qu’un appartement neuf en Pinel (souvent supérieur à 100 000 euros).

De plus, avec les SCPI, vous n’avez rien à gérer. La gestion locative, l’entretien des biens, le choix des investissements et des locataires sont entièrement délégués à une société de gestion spécialisée. Un atout notable pour ceux qui n’ont pas le temps et/ou les compétences. 

 

Lire aussi : Investir dans l’immobilier : quels avantages aux SCPI ?

 

Quels sont les inconvénients de la SCPI Pinel ? 

 

Ceci étant, la SCPI Pinel n’a pas que des avantages. Ses inconvénients tiennent principalement au fait que ce soit une SCPI et à un dispositif fiscal dont la rentabilité concrète reste contestable…

 

Des faibles rendements en raison du plafonnement des loyers

 

Hors réduction d’impôt, une SCPI Pinel propose des rendements locatifs compris entre 2 et 3 %, ce qui est très faible au regard des rendements immobiliers traditionnels. 

Ce faible rendement tient le plus souvent à deux facteurs :

  • La loi Pinel impose un plafonnement des loyers aux bailleurs qui est très souvent de deçà des prix du marché de la location ;
  • Le dispositif Pinel implique d’investir dans l’immobilier neuf qui est cher par défaut en plus d’être assujetti à la TVA de 20 %…

 

Bref, acheter cher et louer à bas prix implique nécessairement une faible rentabilité…

 

La difficulté d’investir dans une SCPI à crédit

 

L’autre inconvénient majeur tient à la difficulté d’investir à crédit dans une SCPI Pinel. Or, l’immobilier locatif tire sa force et son avantage comparatif de la possibilité d’être financé par emprunt bancaire.

Cette faculté permet de démultiplier la rentabilité comme nous l’expliquons avec notre article sur l’effet levier immobilier.

 

À défaut, vous pouvez sérieusement vous poser la question d’investir dans l’immobilier plutôt que dans des actions cotées.

 

Lire aussi : Est-il possible d’investir dans une SCPI à crédit ?

 

Pourquoi l’investissement locatif clé en main est une bonne alternative aux SCPI Pinel ?

 

Pour répondre à cette problématique de financement et de faible rentabilité tout en déléguant la gestion de votre investissement, vous pouvez vous orienter vers l’investissement locatif clé en main.

 

Le concept est relativement simple : que ce soit pour la recherche de votre financement, du bien immobilier, la réalisation de travaux ou la gestion locative, notre équipe de professionnels de l’immobilier et du bâtiment s’occupe de tout pour votre compte. 

Votre investissement en nom propre est entièrement délégué pour une prise de risque minimisée et des conseils de qualités à chaque étape de votre projet immobilier !


Lire aussi : Quels sont les atouts de l’investissement locatif clé en main ?

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