Aussi appelé loi Pinel ancien, le dispositif de défiscalisation Denormandie fait son apparition dans le paysage des SCPI fiscales. Mis en place pour soutenir la rénovation de l’habitat dégradé, il vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sans vous préoccuper des contraintes liées à la location du bien immobilier.
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SCPI Denormandie : comment ça marche ?

Aussi appelé loi Pinel ancien, le dispositif de défiscalisation Denormandie fait son apparition dans le paysage des SCPI fiscales. Mis en place pour soutenir la rénovation de l’habitat dégradé, il vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sans vous préoccuper des contraintes liées à la location du bien immobilier. Fonctionnement, imposition et alternative : tout ce que vous devez savoir sur la SCPI Denormandie.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?

Proposée pour la première fois par Kyaneos, l’investissement en SCPI Denormandie vous offre une diminution d’impôt en contrepartie d’un apport de fonds. Celle-ci est toutefois conditionnée à la mise en location du bien, qui sera gérée par la SCPI Denormandie.

La SCPI Denormandie : une SCPI fiscale

Avant de poser la définition de la SCPI Denormandie, revenons à la spécificité des SCPI fiscales. Cette catégorie de société civile de placement immobilier permet de mixer rendement et optimisation fiscale, à l’exception de la SCPI de déficit foncier. En effet, avec les SCPI Pinel, SCPI Denormandie et SCPI Malraux, vous allez à la fois percevoir des revenus de la location et bénéficier d’une réduction d’impôt.

Les SCPI de défiscalisation ont un autre point commun : elles investissent dans l’immobilier à usage d’habitation. Investissement dans le neuf pour la SCPI Pinel, investissement dans l’ancien avec travaux pour les SCPI Denormandie et Malraux. Enfin, ces SCPI supposent la mise en location du bien immobilier pour conserver l’avantage fiscal.

L’investissement Denormandie, pour défiscaliser sans contraintes de gestion

Jusqu’à présent réservées aux dispositifs Pinel et Malraux, les SCPI fiscales se diversifient avec l’arrivée de la SCPI Denormandie Kyaneos, gérée par Kyaneos Asset Management.

Son objectif est simple : proposer aux investisseurs de défiscaliser tout en s’épargnant le processus de recherche du bien, réalisation des travaux, choix du locataire, gestion de la location, lequel est intégralement confié à la SCPI Denormandie. Comptez un ticket de 10 000 € pour acquérir les 10 parts nécessaires à l’entrée dans le capital.

 

Comment fonctionne la SCPI Denormandie ?

La pénurie de logements est un problème structurel en France. Si jusqu’à présent, les pouvoirs publics encourageaient la production de logements neufs, notamment avec les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, ils soutiennent aujourd’hui la rénovation du parc immobilier locatif ancien grâce à la loi Denormandie.

Calquée sur la loi Pinel, la SCPI Denormandie offre une réduction d’impôt de 18 %, à condition que le logement soit mis en location pendant au moins 9 ans. De nombreux critères liés aux travaux, à la performance énergétique du logement ou encore à la location doivent en outre être respectés par l’investisseur.

Les étapes de l’investissement Denormandie

Les 12 à 18 premiers mois sont consacrés à la sélection, l’achat et la mise en location des biens immobiliers. Ensuite, s’ouvre l’engagement de location de 9 ans. Enfin, il faudra mettre en vente le patrimoine, reverser le produit de la vente aux associés et dissoudre la SCPI Denormandie, ce qui peut prendre 1 an supplémentaire.

Comme vous pouvez le constater, l’investissement Denormandie doit se concevoir sur le long terme, car il suppose de conserver les parts pendant une douzaine d’années. Comme il s’agit d’une première en France, il n’existe pas de marché secondaire de la revente de parts, et de plus, l’investisseur qui s’en sépare avant les 9 ans subira un redressement fiscal de l’administration.

Le montant de l’avantage fiscal en Denormandie

L’investissement en Denormandie est limité à 300 000 € par personne et par an. En contrepartie de vos apports en fonds propres, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 18 % sur 9 ans, soit 54 000 € au maximum. Celle-ci entre en compte dans le calcul du plafond des niches fiscales, qui est fixé à 10 000 € par foyer.

Les critères à respecter pour la réduction d’impôt Denormandie

Rassurez-vous, il appartient à la SCPI Denormandie de se conformer aux obligations légales. Toutefois, il reste important de les connaître !

Les conditions liées au bien

Le bien objet de l’investissement Denormandie doit se situer dans une commune labellisée Cœur de ville, qui nécessite une importante réhabilitation, ou qui a passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) avec l’État.

L’immeuble doit en outre subir de lourds travaux, dont le montant doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux peuvent également avoir pour objet de transformer un local commercial ou tertiaire en logement à usage d’habitation.

Sont considérés comme suffisamment importants les travaux qui créent de la surface habitable nouvelle ou améliorent la performance énergétique. Ils doivent être effectués par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement) et achevés au plus tard dans la deuxième année suivant l’achat.

Les conditions liées au locataire

Vous ne pouvez pas installer un membre de votre foyer fiscal dans le logement objet de l’investissement Denormandie. En outre, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par zone (A bis, A, B1, B2, C) et par nombre de personnes mentionnées sur le revenu fiscal de référence N-2.

Les conditions liées au bail

Le contrat de bail est lui aussi réglementé dans l’investissement Denormandie. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire, dans l’année suivant l’achèvement des travaux. Il est proposé vide (non meublé). Le loyer est encadré, avec des plafonds au mètre carré variables en fonction de la zone d’implantation du bien.

Le rendement d’un investissement Denormandie

Outre la possibilité de diminuer vos impôts, l’investissement en Denormandie vous propose également un taux de rendement. En effet, vous avez droit à une quote-part des loyers demandés au locataire, au prorata des parts que vous détenez dans le capital.

La SCPI Denormandie Kyaneos vise un taux de rentabilité annuelle de 4 à 4.5 %, dans la lignée des SCPI de placement.

Bon à savoir : le capital investi en Denormandie n’est pas garanti. Vous n’êtes donc pas certain de récupérer l’intégralité de vos billes à l’issue de l’opération.

 

Quelle imposition pour un investissement en SCPI Denormandie ?

Il convient ici de s’intéresser à la fiscalité des loyers et de la plus-value.

Imposition des loyers en investissement Denormandie

Les recettes locatives provenant de l’investissement Denormandie sont taxées à l’impôt sur le revenu. Comme la location est nue, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ils viennent s’ajouter aux autres revenus de l’investisseur, puis sont taxées au barème progressif de l’IR, dans la tranche marginale d’imposition.

Imposition de la plus-value en investissement Denormandie

Si tout se passe bien, la revente des immeubles appartenant à la SCPI générera une plus-value. Celle-ci sera répartie entre les actionnaires, à concurrence de leurs parts dans le capital. Elle est calculée en intégrant le coût des travaux, selon la formule prix de revente – (prix d’achat + travaux).

La plus-value est ensuite taxée au régime des particuliers. En conservant vos parts 10 à 12 ans, vous bénéficierez d’un taux d’abattement pour durée de détention de 6 % par an, au-delà de cinquième année. Vous devez également verser des prélèvements sociaux, avec un abattement de 1.65 % par an au-delà de cinquième année.

Lire aussi : Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs

 

Pour quels investisseurs la SCPI Denormandie est-elle recommandée ?

Tous les particuliers ne peuvent pas investir en Denormandie. Il faut en effet résider en France ou être considéré comme fiscalement résident en France.

Ensuite, les investisseurs doivent être conscients du manque de liquidité des parts, lié d’une part à l’engagement de location, d’autre part à l’absence de marché secondaire de revente. Cet investissement s’adresse donc à ceux qui souhaitent investir sur le long terme.

De la même manière, l’avantage fiscal est accessible seulement si les revenus fonciers sont imposés à l’IR. Si vous aviez en tête la création d’une société pour investir dans l’immobilier sous le régime de l’IS, alors la SCPI Denormandie n’est pas faite pour vous.

 

Alternative à l’investissement en SCPI Denormandie : le club deal immobilier

Vous aviez jusqu’au 31 décembre 2020 pour souscrire des parts de SCPI Denormandie Kyaneos. Une fois cette date expirée, vous pouvez envisager une alternative : le club deal immobilier.

Le club deal immobilier se distingue de la SCPI Denormandie en ce qu’il rassemble un faible nombre d’actionnaires (plusieurs dizaines pour le premier, contre un large public pour la seconde). En conséquence, vous disposez d’une plus grande visibilité sur les immeubles acquis et sur les risques liés à l’opération, et vous pouvez prendre part plus activement à la stratégie d’investissement.

Comme la SCPI Denormandie, le club deal immobilier permet, en associant plusieurs porteurs de projets et en mutualisant leurs apports, d’acquérir un patrimoine inaccessible à titre individuel. En revanche, le ticket d’entrée est bien plus élevé en club deal immo qu’en SCPI : 100 000 € en moyenne contre 10 000 €.

Le club deal immobilier permet aux investisseurs de se mettre d’accord sur :

  • Le type de biens immobiliers à acheter (usage d’habitation, bureaux, commerces…) 
  • La durée de l’investissement, à court ou moyen terme 
  • La rentabilité, en termes de loyers ou de plus-value à la revente 
  • Les avantages fiscaux (Denormandie ici) 
  • Le régime fiscal applicable à l’opération (imposition à l’IR entre les mains des actionnaires, ou l’IS via une société constituée pour la réalisation du projet). Dans le cadre d’un projet avec réduction d’impôt, il faudra partir sur une SCI fiscalement transparente.

 

Les Secrets de l’Immo vous propose d’établir sur mesure un projet de club deal immobilier en adéquation avec vos objectifs. Grâce à notre équipe d’experts, nous élaborons avec vous votre stratégie fiscale et juridique, recherchons les biens immobiliers et  les locataires, optimisons le coût des travaux… Contactez-nous pour en savoir plus !

 
 
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