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Investir dans l’immobilier grâce au club deal immobilier

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De plus en plus en vogue, le club deal immobilier est une alternative innovante pour investir dans l’immobilier. Grâce à la création d’une société permettant la mutualisation de ressources financières, des investisseurs d’horizon divers peuvent s’associer pour réaliser un investissement locatif d’ampleur (achat d’un immeuble par exemple) dans le but d’en tirer une rentabilité élevée. 

Alors, en quoi consiste exactement le club deal immobilier ? Quels sont les différents modèles économiques ? Comment intégrer un club deal immobilier ?

Qu’est ce que le club deal immobilier ?

Le club deal immobilier est à mi-chemin entre l’investissement immobilier en nom propre et l’investissement via un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ou une SCPI (société civile de placement immobilier). Il consiste à réunir un petit groupe d’investisseurs afin de réaliser un investissement immobilier. Par opposition aux investissements immobiliers familiaux (SCI familiale), les investisseurs d’un club deal n’ont en commun que la volonté d’investir ensemble dans l’immobilier.

Par l’intermédiaire d’une société foncière, ces derniers vont acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but d’en tirer une rentabilité. 

Quelle différence entre le club deal immobilier et les supports immobiliers collectifs (SCPI, OCPI, SIIC…) ? 

La différence notable du club deal immobilier se situe au niveau de la transparence et du nombre d’investisseurs.

Dans le cadre d’une SCPI classique, l’investisseur adhère à un fonds déjà existant composé de nombreux actifs immobiliers, aux côtés de nombreux autres investisseurs.

Ces derniers ont très peu de prise sur la gestion de la société immobilière ni sur la stratégie d’investissement : la SCPI se charge d’allouer les ressources à sa discrétion.

Sauf à vraiment s’intéresser à la composition de l’actif d’une société foncière, l’investisseur manque de visibilité sur l’actif de cette dernière.

Dans le cadre d’un club deal immobilier, les investisseurs savent pourquoi et comment ils investissent. Les immeubles détenus sont alors parfaitement identifiés de sorte que les risques et les rendements peuvent être mieux appréciés. En effet, comme nous l’avons vu dans un autre article, un investissement rentable s’apprécie toujours au regard de son niveau de risque.

Un investissement immobilier sur mesure grâce au club deal immobilier

A partir du moment où il n’y a qu’une dizaine d’investisseurs, le club deal immobilier permet de se mettre d’accord sur différents éléments clés d’un investissement locatif :

  • la durée de l’investissement immobilier
  • le type de bien immobilier (immeuble, appartement, maison, bureaux, commerces…)
  • le niveau de rentabilité espéré (privilégier une zone à fort rendement ou une zone à fort potentiel de plus value)
  • le risque de l’investissement 
  • la stratégie d’investissement (réalisation de travaux ? diviser le bien en plusieurs lots ?)
  • les avantages fiscaux (LMNP ? Pinel ? Malraux ?) et le régime fiscal (IS ou IR ?)

Bref, le club deal immobilier permet de s’associer entre investisseurs qui partagent les mêmes objectifs pour mettre en commun des ressources afin de réaliser un investissement locatif sur mesure, parfaitement adaptée aux réalités patrimoniales de ces derniers.

La qualité d’associé des investisseurs en club deal immobilier

Les investisseurs d’un club deal immobilier sont des associés ou actionnaires c’est-à-dire qu’en contrepartie de leur investissement, ils reçoivent des parts et actions de la société de club deal immobilier.

Cette qualité d’associé leur confère différents droits :

  • la possibilité de voter les grandes décisions affectant le club deal immobilier (assemblée générale)
  • la possibilité de percevoir les revenus générés par le club deal immobilier

Les investisseurs d’un club deal immobilier ont donc une place prépondérante dans la gouvernance de la société sans pour autant assumer la gestion.

Quel est le modèle économique d’un club deal immobilier ?

Comme pour la détention en nom propre, le club deal immobilier peut rémunérer les investisseurs avec deux grandes sources de revenu immobilier :

  • les rendements locatifs grâce à la mise en location du bien immobilier
  • les plus values soit la différence entre le coût d’acquisition du bien immobilier et son prix de vente

Selon que l’accent du club deal immobilier est mis sur l’une ou l’autre des sources de revenus précitées, on parlera de :

  • club deal de distribution pour un modèle d’investissement basé sur la création de revenus locatifs réguliers
  • club deal de capitalisation où l’objectif est de générer principalement une plus value à la revente

On pourra aussi parler de club deal fiscal où l’investissement réalisé tend principalement à faire bénéficier aux associés de réductions d’impôt et d’avantages fiscaux via notamment la génération de déficits fonciers et/ou la réalisation d’investissement sous les dispositifs Pinel, Malraux, etc. A noter que seules les SCI transparentes fiscalement permettent de constituer un club deal fiscal, les autres sociétés proposent seulement un régime de transparence sur option valable 5 ans maximum.

Le modèle économique du club deal de distribution

A partir du moment où l’objectif est de générer des rendements réguliers chaque année, il faudra s’assurer que la société réalise des bénéfices pour en distribuer une partie aux investisseurs chaque année sous la forme de dividendes ou de quote part. Mieux vaut alors oublier les investissements immobiliers permettant d’amortir fiscalement l’immeuble puisque l’amortissement vient se retrancher sur le résultat distribuable. L’objectif du club deal de distribution est d’atteindre de manière pérenne un taux de rendement brut annuel de 5 à 7 %.

Pour ce faire, le bien immobilier doit être situé à un emplacement de choix limitant les risques de vacance locative. Il pourrait s’agir :

  • d’un local commercial
  • d’un bien d’habitation loué en nu
  • éventuellement de bureaux

Il faudra aussi évaluer prospectivement le taux de rendement pour atteindre un niveau satisfaisant quitte à s’orienter vers des marchés moins liquides (puisque l’objectif n’est pas de revendre à court terme).

Quant à la réalisation de travaux, il convient de faire un arbitrage. Certes, ces derniers viennent impacter les rendements la première année, mais permettent de sécuriser l’investissement en le rendant plus liquide et attractif. Il en découle souvent une hausse des rendements à terme. En tant qu’experts de l’investissement locatif clé en main, nous recommandons toujours de réaliser des travaux si cela s’avère nécessaire au moment de l’acquisition du bien immobilier. 

Enfin sur le choix de la société, la SCI à l’IR semble par défaut toute désignée pour réaliser un club deal immobilier de distribution. Si les investisseurs du club deal immobilier ont des revenus personnels trop importants, il sera cependant préférable de s’orienter vers une SCI avec option IS ou sur une SARL ou SAS immobilière (si ces derniers souhaitent adapter les modalités de gouvernance du véhicule d’investissement immobilier).

Le modèle économique du club deal de capitalisation

Contrairement au club deal de distribution, l’objectif de ce type de club deal est d’investir dans un bien immobilier proposant un fort potentiel de plus value. Certes, le club deal de capitalisation propose des rendements, mais la stratégie sera principalement orientée autour de la plus value immobilière.

Un des problèmes des plus values immobilières réside dans l’anticipation du marché de l’immobilier et de son appréciation à moyen terme (5 ans). Puisque personne ne peut lire l’avenir, il est préférable de s’orienter vers un modèle économique impliquant la rénovation de biens immobiliers.

Le processus de rénovation valorise le bien immobilier et permet de dégager une plus value à très court terme (à condition que les travaux soient correctement exécutés), la valorisation espérée du marché de l’immobilier se chargeant d’accroître le potentiel de gain.

Le modèle économique du club deal de capitalisation permet alors de viser un investissement immobilier rentable à 5 ans avec un faible risque grâce à la remise à neuf du bien. Il est donc possible de se projeter vers une rentabilité brute totale de 20 à 30 % hors effet levier grâce au club deal de capitalisation.

Néanmoins, le club deal de capitalisation nécessite l’intervention de professionnels de l’immobilier pour bien évaluer le potentiel de plus-value et assurer notamment la conduite des travaux, pierre angulaire de la viabilité de l’investissement.

Comme pour le club deal de distribution, le choix principal de la société se fera en fonction du régime fiscal (impôts sur les sociétés ou transparence fiscale). Pour les hauts revenus, il sera préférable de s’orienter vers une SCI à l’IS, une SARL ou une SAS immobilière en raison de la flat tax sur les dividendes. 

Pour rentabiliser le bien pendant la période de détention, il est recommandé de le mettre en location. Il est alors possible de faire du LMNP (location meublée) pendant 5 ans via une SAS immobilière ou une SARL immobilière grâce à l’option pour la transparence fiscale (maximum 5 ans).

Dans les autres cas, la SCI à l’IS est un véhicule d’investissement immobilier tout à fait viable pour réaliser un club deal de capitalisation.

Se pose alors la question du financement d’un investissement en club deal immobilier.

Quel financement pour un club deal immobilier ?

Outre son niveau de risque modéré, l’immobilier tire son atout de ses modalités de financement. En effet, il est possible d’effectuer un prêt immobilier pour réaliser un investissement locatif contrairement aux investissements financiers. L’emprunt immobilier permet alors de doper la rentabilité de l’investissement immobilier grâce au mécanisme de l’effet levier.

Peut-on emprunter dans le cadre d’un club deal immobilier ?

Dans le cadre d’un club deal immobilier, l’emprunt via la structure juridique d’investissement est impossible ou peu recommandable. Gardez à l’esprit que vous êtes des associés sans liens amicaux ni familiaux. 

Or, la SCI fait peser un risque illimité sur les associés de sorte que ces derniers sont redevables sans limites des dettes de la société. Il apparaît alors peu raisonnable d’envisager une solidarité sur les dettes contractées par des inconnus.

De même, pour les sociétés à responsabilité limitée (SAS ou SARL), les banques seront souvent frileuses à l’idée de prêter en raison de la faiblesse des garanties proposées (puisque seule la société est tenue par les dettes contractées).

Alors, pour bénéficier d’un effet levier, il convient plutôt dans un premier temps de contacter votre banque afin d’obtenir le financement adéquat pour acheter les parts de la société de club deal immobilier. Cela peut être :

  • un prêt immobilier (crédit in fine, crédit amortissable…)
  • un crédit à la consommation non affecté (jusqu’à 70 000 euros)

Ainsi, vous pourrez investir plus et gagner plus sans pour autant faire peser un risque financier sur les autres investisseurs.

Comment optimiser la fiscalité d’un club deal immobilier ?

La question de la fiscalité nécessite souvent une réponse sur mesure, en fonction des problématiques de chacun.

Il est néanmoins possible de loger les parts et actions d’un club deal immobilier dans un PEA PME ou un PEA pour bénéficier d’une exonération totale des produits de cessions et dividendes au titre de l’impôt sur le revenu à partir de la 5e année.

Cette solution est particulièrement avantageuse, il faudra cependant veiller à différents points :

  • le plafond de votre PEA PME ne doit pas être atteint (maximum 225 000 euros)
  • la société de club deal immobilier doit être une SARL ou une SAS (impossible, s’il s’agit d’une SCI).

Le club deal immobilier avec Les Secrets de l’Immo

Nous réunissons des investisseurs qui vous ressemblent. Véritable chef d’orchestre du club deal immobilier, nous intervenons à chaque étape du projet d’investissement pour vous proposer des solutions adaptées à vos objectifs patrimoniaux.

A ces fins, nous réalisons pour vous toutes les actions indispensables à la réussite du projet immobilier :

  • création de la structure juridique d’investissement
  • recherche de biens immobiliers à fort potentiel
  • réalisation et conduite de travaux grâce à notre société spécialisée dans la rénovation de biens immobiliers
  • recherche de locataires et gestion locative
  • gestion immobilière

Autrement dit, vous bénéficiez d’un cadre sécurisant où toutes les étapes du club deal immobilier sont maîtrisées à 100 % par nos équipes de sorte que votre seule mission sera, en tant qu’investisseur associé, de voter la distribution des bénéfices ! Le reste, nous nous en chargeons.

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Foire aux questions

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