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Quelle société pour un investissement locatif ?

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Dès lors que vous souhaitez réaliser un investissement locatif à plusieurs et/ou réaliser des montages patrimoniaux complexes, il faudra nécessairement se poser la question de la société la plus adaptée à votre projet immobilier. Vous auriez pu envisager un investissement locatif en indivision, mais ce mode de gouvernance est particulièrement rigide et inadapté à la pérennisation de vos actifs immobiliers.

Ainsi, vers quelle société s’orienter pour effectuer un investissement locatif ? Faut-il opter pour une société à l’IS (impôt sur les sociétés) ou pour une société civile à l’IR (impôt sur le revenu) ?

Pour répondre à ces questions, nous allons aborder une à une les sociétés pouvant remplir un rôle patrimonial intéressant soit la SCI, la SCP, la SAS, la SARL familiale et les sociétés unipersonnelles… Mais avant tout, pourquoi réaliser un investissement locatif au travers d’une société ?

Pourquoi réaliser un investissement locatif avec une société ?

Dans sa définition classique, une société est un contrat par lequel plusieurs personnes (sauf pour les sociétés unipersonnelles) mettent en commun des ressources (capital constitué des apports) en vue de réaliser des bénéfices et de se les partager.

En d’autres termes, une société créée à des fins d’investissement locatif a pour but de générer des bénéfices fonciers (voire BIC pour les locations meublées) et des plus values afin de les répartir entre les différents associés. La structure de société permet d’organiser la distribution des revenus et la gestion des actifs immobiliers en fonction des règles statutaires. Les statuts de société permettent d’éviter le régime de l’indivision inadaptée à la prise de décision collective notamment en matière d’investissement locatif.

De plus, la société d’investissement locatif peut offrir des opportunités patrimoniales en facilitant les opérations de démembrement de propriété, les donations de parts sociales entre vifs, l’emprunt bancaire dans certaines circonstances…

La société d’investissement locatif : une alternative viable à l’indivision ?

L’indivision est le régime par défaut des achats immobiliers à plusieurs. Ce régime résulte généralement d’une succession ou d’une volonté d’acheter en copropriété sans l’intermédiaire d’une société.

Un des problèmes majeurs de l’indivision réside dans son instabilité. En effet, chaque indivisaire peut provoquer le partage (la vente) de l’immeuble à tout moment (sauf si une convention stipulant le contraire a été signée entre les indivisaires ou que l’un des indivisaires se porte acquéreur des parts). Or, les investissements locatifs impliquent dans la plupart des cas une période d’amortissement où les mensualités d’emprunt viennent s’imputer sur les revenus locatifs permettant le remboursement progressif du capital emprunté. 

Ainsi, plus la détention du bien immobilier est longue, plus la proportion des intérêts à courir sera faible et donc l’amortissement du capital emprunté important.

De même, plus la détention est longue plus le bien immobilier détenu aura le temps de s’apprécier grâce à la hausse du marché immobilier.

Dans ces circonstances, la société est idéale pour favoriser la détention longue durée d’un bien immobilier à des fins d’investissement locatif puisque la cession de parts sociales ou d’actions n’entraîne pas la revente du bien immobilier : c’est à l’associé de trouver un acheteur potentiel pour liquider ses parts. L’immobilier de rapport est donc solidement attaché à la société, seul un vote des associés pourra provoquer la vente du bien immo.

La société d’investissement immobilier comme outil patrimonial

Les sociétés en matière d’investissements locatifs offrent de nombreuses opportunités patrimoniales :

  • faciliter la succession en évitant le régime de l’indivision puisque les parts ou actions seront réparties entre les différents héritiers
  • assurer une transmission anticipée grâce à la donation avec réserve d’usufruit où l’associé conserve l’usufruit (les revenus et droits de vote) des parts et donne la nue-propriété afin d’éluder les droits de succession
  • réduire l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) en transférant l’usufruit à ses héritiers plutôt que de leur payer une pension (seul l’usufruit d’un bien immobilier s’intègre dans l’assiette de l’IFI)
  • maximiser l’effet levier immobilier grâce à la responsabilité illimitée des associés (uniquement pour les sociétés civiles) améliorant ainsi les garanties offertes aux banques…

Bref, les sociétés dans leur globalité proposent de nombreux avantages pour réaliser un investissement locatif. Dès lors, vers quelle société s’orienter spécifiquement pour votre investissement immobilier ?

La SCI pour réaliser un investissement locatif

La SCI (société civile immobilière) est certainement la société toute désignée pour réaliser un investissement locatif. Il s’agit simplement d’une société civile dont l’objet social est la détention et la gestion d’actifs immobiliers. 

La SCI propose plusieurs caractéristiques notables et distinctives en matière d’investissement locatif :

  • l’absence de responsabilité limitée des associés c’est-à-dire que chaque associé est indéfiniment responsable des dettes de la SCI. Cette caractéristique est à double tranchant. D’une part, les associés peuvent perdre plus que leur investissement initial (imaginons un affaissement du marché de l’immobilier entraînant une moins value) mais d’autre part, la banque sera moins frileuse à l’idée de faire un prêt immobilier à la SCI puisqu’en cas de défaut de paiement, elle pourra se retourner contre les associés pour la totalité de la dette
  • le régime de la transparence fiscal

Le régime de la transparence fiscale de la SCI

La SCI est par défaut transparente fiscalement c’est-à-dire qu’elle ne paye pas d’impôt sur les sociétés. Ce seront les associés, selon leurs régimes fiscaux respectifs (impôt sur le revenu pour les personnes physiques), qui payeront l’impôt en fonction de leur quote-part respective.

Autrement dit, tous les avantages fiscaux reconnus aux particuliers pour les investissements locatifs peuvent être conservés alors même que le bien immobilier est détenu par la SCI.

Ainsi, les éventuels déficits fonciers pourront s’imputer sur les autres sources de revenus de l’associé. Quant aux plus values immobilières, les associés bénéficieront de l’abattement pour durée de détention de l’actif immobilier.

Sauf pour les très hauts revenus ou pour les investisseurs souhaitant réinvestir leurs bénéfices afin de faire grossir leur patrimoine, le régime de la transparence fiscale est souvent le régime à privilégier pour les investissements locatifs. 

Remarque : Depuis 2019, les prélèvements sociaux (17,2%) s’appliquent sur les revenus fonciers. Il est donc préférable d’éviter de générer des revenus fonciers trop importants en utilisant l’option pour l’amortissement du bien immobilier en SCI et en favorisant l’investissement locatif assorti de travaux de rénovation. L’objectif étant de déporter les sources de revenus vers la plus value du bien immobilier.

La SCI, pour quel type d’investisseur ?

La SCI s’adresse aussi bien aux investisseurs chevronnés qu’aux particuliers. Quoi qu’il en soit, il faudra prévoir plusieurs associés ou du moins, un associé minoritaire pour constituer une SCI.

La SCI est idéale pour les investissements locatifs principalement orientés autour de la location et des plus values immobilières en raison du régime de la transparence fiscale. Pour cette même raison, la SCI est une société idéale pour les investissements en Pinel, Malraux et autres régimes fiscaux spéciaux bénéficiant seulement aux personnes physiques.

Remarque : La SCI n’est pas une société adaptée pour l’investissement locatif en meublé puisque l’administration fiscale n’autorise pas le régime de la transparence fiscale pour la location meublée en SCI. Or, seules les personnes physiques peuvent bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).

La société civile patrimoniale pour réaliser un investissement locatif

La société civile patrimoniale ou SCP est une société civile dont l’objet social vise à la détention d’actifs immobiliers et financiers. Il s’agit donc d’un croisement entre une société civile de portefeuille et une société civile immobilière.

En principe, la SCP a les mêmes caractéristiques que la SCI :

  • absence de responsabilité limitée des associés
  • transparence fiscale

La société civile patrimoniale, pour quel investisseur ?

Dans les faits, la SCP s’analyse souvent comme une holding détenant une partie de l’actif professionnel d’une profession libérale par exemple. L’investisseur créée une SCI par l’intermédiaire de sa holding notamment pour maximiser son effet levier via un mécanisme de LBO (leverage buy out). L’objectif de la SCP est donc principalement patrimonial afin d’anticiper et d’assurer la transmission de son patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses.

La SARL pour réaliser un investissement locatif

La SARL (société à responsabilité limitée) est une société de personne à caractère commerciale. Unique en son genre, il s’agit d’un savant mélange entre une société de personnes et une société de capitaux telle que la SAS (nous y reviendrons).

Dans sa forme originelle, la SARL présente plusieurs caractéristiques notables :

  • elle est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) avec possibilité d’opter pour une durée de 5 ans au régime de la transparence fiscale
  • les associés bénéficient du régime de la responsabilité limitée
  • les parts de SARL sont éligibles au PEA PME permettant une exonération totale des dividendes et plus values mobilières après l’écoulement d’une durée de 5 ans

Les avantages fiscaux de la SARL immobilière

Certes, la SARL immobilière à l’IS suppose une double imposition :

  • au niveau de la société au taux réduit de l’IS de 15 % (pour la part des bénéfices inférieure à 38 120 euros) puis, 28% pour la tranche supérieure
  • au niveau de l’associé personne physique lors du versement de dividendes (flat tax 30% ou option pour les tranches marginales de l’impôt après application d’un abattement de 40%) 

Ceci étant, la SARL immobilière propose d’autres avantages fiscaux pour les investissements locatifs permettant de réduire drastiquement la facture fiscale :

  • les biens immobiliers sont amortissables ce qui va fortement diminuer les bénéfices sans pour autant impacter le cash flow (idéal pour réduire l’impôt sur les sociétés et maintenir le bénéfice dans la tranche du taux réduit de l’IS)
  • les associés peuvent reporter le paiement de l’impôt sur le revenu en modulant le versement de dividendes ou en réinvestissant dans de nouveaux projets immobiliers (eux aussi amortissables)
  • l’assiette des plus values immobilières est calculée à partir de la VNC (valeur nette comptable) du bien immobilier à la place du prix d’acquisition augmentant l’assiette en fonction des amortissements opérés (durée de détention)
  • la possibilité de loger les parts de la SARL immobilière dans un PEA PME exonérant d’impôt sur le revenu après 5 ans de détention l’ensemble des produits des valeurs mobilières, seuls les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% seront dus

Autrement dit, en respectant ce montage, les revenus locatifs et les plus values immobilières générées par la SARL devraient in fine être très faiblement taxés.

Remarque : Attention néanmoins à la gérance majoritaire de la SARL qui entraîne le paiement de cotisations sociales TNS (travailleur non-salarié) sur les dividendes versés.

La SARL immobilière, pour quels investisseurs ?

La SARL immobilière s’adresse principalement aux investisseurs (au moins 3 pour éviter le régime de la gérance majoritaire) souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux sans être éligibles aux régimes spéciaux immobiliers. Elle présuppose néanmoins la détention d’un PEA PME dont le plafond n’a pas encore été atteint (75 000 euros). Sinon, il sera préférable d’opter pour une SCI à l’IS puisque ses titres ne sont pas admis aux PEA PME et son fonctionnement est moins complexe.

Qu’en est-il de l’EURL immobilière ?

L’EURL immobilière est la version unipersonnelle de la SARL immobilière. Contrairement à cette dernière, l’EURL immobilière peut être constituée par un seul associé. Cette distinction entraîne plusieurs conséquences fiscales :

  • l’associé unique peut opter sans limite de durée pour la transparence fiscale. Il peut donc réaliser de la location meublée tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMP et LMNP (contrairement à une SCI)

ou

  • opter pour l’IS (il pourra donc utiliser le montage évoqué antérieurement). Ceci étant, il faudra distinguer le gérant de la personne de l’associé unique pour éviter le paiement de cotisations sociales TNS sur les dividendes

La SARL familiale pour réaliser un investissement locatif

La SARL familiale est une société constituée d’associés d’une même famille jusqu’au 4e degré. Dans le cadre d’un investissement locatif, la SARL familiale est la seule société constituée à plusieurs qui permet de faire bénéficier du régime LMNP et LMP aux associés.

En effet, contrairement à la SARL immobilière, la SARL familiale peut opter indéfiniment pour régime de la transparence fiscale.

Il s’agit donc d’une alternative très intéressante à la SCI familiale pour générer des revenus locatifs avec peu de frottements fiscaux à condition bien sûr de faire des affaires en famille !

La SAS pour réaliser un investissement locatif

Pour un investissement locatif, la SAS (société par actions simplifiée) se comporte plus ou moins comme la SARL immobilière à quelques différences près :

  • il n’y a pas de logique de gérance minoritaire et majoritaire de sorte qu’elle peut sans difficulté être constituée à deux actionnaires sans se soucier de la prépondérance des mandataires sociaux dans le capital social
  • les statuts de SAS sont libres (sauf quelques règles d’ordre public), il est alors possible de prévoir une gouvernance sur mesure en fonction du type d’investissement locatif envisagé

Pour le reste, le meilleur montage actuel de la SAS immobilière est la détention des actions par l’intermédiaire d’un PEA PME.

Avec cette liste exhaustive des sociétés pour réaliser un investissement locatif, vous devriez y voir plus clair ! Ceci dit, chaque société est plus ou moins adaptée selon l’investissement locatif envisagé.

La meilleure manière de faire le bon choix de société pour un investissement locatif est d’opter pour l’investissement locatif clé en main. Grâce à nos projets immobiliers sur mesure, nos experts pourront vous accompagner et vous orienter vers le montage juridique le plus adapté à votre situation et ainsi, maximiser les rendements de votre investissement immobilier !

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