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SCPI de déficit foncier : comment ça marche ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour défiscaliser sans pour autant assumer la gestion locative, les travaux et la gestion immobilière ? La SCPI de déficit foncier est une solution proposant de nombreux avantages en la matière. Mais, n’existe-t-il pas une meilleure alternative ?

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Pour définir la SCPI de déficit de foncier, il convient de comprendre ce qu’est une SCPI ainsi que le régime fiscal applicable aux déficits fonciers.

La SCPI de déficit foncier, une sous-catégorie de SCPI fiscale

Les SCPI sont une grande catégorie de société civile permettant à des investisseurs particuliers et institutionnels d’investir dans l’immobilier sans avoir à assumer la gestion immobilière. L’objectif des SCPI est d’agréger en leur sein les capitaux des différents investisseurs pour se constituer un patrimoine immobilier plus ou moins diversifié selon sa spécialisation.

En tant qu’associés de la SCPI, vous percevez chaque année une partie des rendements locatifs et des plus-values réalisées. 

Pour satisfaire la diversité des objectifs patrimoniaux des investisseurs, il est possible de classer les SCPI en trois grandes catégories :

  • les SCPI de rendement dont les recettes principales sont des revenus locatifs
  • les SCPI de plus-value, spécialisée dans l’achat revente immobilier dans le but de générer des plus-values 
  • les SCPI fiscales permettant aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les SCPI de déficit foncier appartiennent donc à la catégorie des SCPI fiscales en ce qu’elles permettent aux associés d’imputer des déficits fonciers sur leur revenu.

La génération de déficit foncier grâce à la SCPI

À l’instar d’un achat immobilier en nom propre, la SCPI, en réalisant des travaux, peut réaliser un déficit foncier imputable sur les revenus de chacun des actionnaires. Comment cela est-il possible ?

Comme les SCI (société civile immobilière), la SCPI est une société transparente fiscalement. Cette caractéristique se traduit par l’imposition des résultats générés par la SCPI directement dans les mains des associés. Il n’y a donc pas de passage par la case impôt sur les sociétés au niveau de la SCPI.

Autrement dit, si la SCPI génère un résultat positif composé à 100 % de revenus fonciers, les associés seront imposables sur une quote-part du résultat dans la catégorie revenu foncier selon les règles fiscales applicables en la matière. À l’inverse, si la SCPI génère des déficits fonciers, les associés pourront imputer ces déficits dans la catégorie revenu foncier et aussi, en vertu des règles fiscales applicables en la matière, sur une partie de leur revenu global (traitements et salaires, revenu BIC, BNC…).

Comment fonctionne la SCPI de déficit foncier ?

Si vous avez compris le mécanisme de la transparence fiscale, le fonctionnement d’une SCPI de déficit foncier est relativement simple : la SCPI génère des déficits qui peuvent être imputables sur le revenu global des investisseurs comme s’ils détenaient le parc immobilier en nom propre.

Pour ce faire, la SCPI va acquérir différents biens immobiliers puis réaliser des travaux venant impacter directement le résultat comptable de cette dernière, source de charges fiscalement déductibles.

L’acquisition de biens immobiliers et la réalisation de travaux

La première étape d’une SCPI fiscale est d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à rénover en réalisant des travaux de transformation éligible au régime fiscal des déficits fonciers. Le choix des immeubles à acquérir va donc porter essentiellement sur de l’ancien à usage d’habitation nécessitant la réalisation d’importants travaux. Mais attention, tous les travaux ne sont pas éligibles à la déduction fiscale des revenus fonciers. Les travaux devront alors porter sur :

  • l’amélioration d’un logement c’est-à-dire les travaux ayant pour objet d’apporter des éléments de confort sans modifier la structure de l’immeuble tel que l’amélioration du système de chauffage, la pose d’une cuisine, réfection d’une salle de bain, la création d’un ascenseur…
  • les réparations soit la remise en bon état de l’immeuble sans pour autant en modifier l’agencement et la consistance.

A contrario, toutes les dépenses engagées pour la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne sont jamais déductibles au titre des déficits fonciers.

Au regard de l’ampleur des projets réalisés par les SCPI de déficit foncier, il faudra souvent ventiler a posteriori les charges déductibles fiscalement de celles qui ne le sont pas.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global des investisseurs

Nécessairement, l’immeuble faisant l’objet de travaux de rénovation ne pourra pas accueillir de locataires. Il y a donc d’une part une absence de revenu locatif (dans un premier temps du moins) et d’autre part des dépenses engagées importantes. La SCPI va donc dans un premier temps dégager des déficits (résultat comptable négatif) qui seront reportables sur les revenus des associés en application du régime de la transparence fiscale.

Les règles d’imputation des déficits fonciers sont relativement simples :

  • les déficits fonciers s’imputent en priorité sur vos autres revenus fonciers (par exemple, les revenus fonciers provenant d’un autre investissement locatif ou d’une SCPI de rendement)
  • la fraction supérieure des déficits fonciers peuvent s’imputer sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 euros / an (à l’exception des intérêts d’emprunt)
  • la fraction des déficits fonciers supérieure à 10 700 euros peut être reportée dans la même limite pendant les 6 années à venir.

C’est dans cette déduction des déficits fonciers sur le revenu global que réside l’avantage majeur de la SCPI de déficit foncier. Au lieu de générer des revenus locatifs imposables, vous réduisez vos impôts grâce à votre investissement. Certes, votre rendement locatif brut est négatif pendant les travaux (la SCPI ne perçoit pas de loyers), mais votre rendement financier net est positif en raison des économies d’impôts réalisées.

De plus, vos économies d’impôts ne sont pas tributaires des évolutions du marché de l’immobilier, contrairement aux rendements locatifs qui peuvent, selon la conjoncture, varier à la baisse.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur la fiscalité des déficits fonciers.

Remarque : Bien entendu, une fois les travaux réalisés, la SCPI de déficit foncier va généralement mettre les biens rénovés en location. De quoi dégager des revenus fonciers dans un second temps.

La conservation des parts de SCPI

Néanmoins, pour bénéficier de l’avantage fiscal de la SCPI de déficit foncier, vous devez vous engager à conserver les parts pendant au moins 3 ans à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers. 

Dès lors, si la SCPI dégage des déficits fonciers importants permettant un report sur 6 années, vous devrez conserver pendant 9 ans les parts de cette dernière pour bénéficier à 100 % des avantages fiscaux.

En tout état de cause, les délais de conservation des parts imposés par les SCPI de déficit foncier tournent généralement autour des 15 ans. Avant cette durée, il sera difficile de revendre vos parts sans compter la difficulté de trouver des acheteurs en raison de l’absence d’avantages fiscaux pour ces derniers.

À quels investisseurs s’adressent les SCPI de déficit foncier ?

En raison de la durée de détention des parts et du type d’avantage fiscal, les SCPI de déficit foncier s’adressent principalement à des investisseurs imposés dans les hautes tranches marginales de l’impôt.

En effet, plus les tranches de l’impôt sont élevées, plus les économies d’impôts résultant des déficits fonciers sont importantes. Par exemple, en déduisant 10 700 euros de vos revenus alors que ces derniers sont imposables à 45 %, vous faites une économie approximative de  4 815 euros.

De plus, les déficits fonciers n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales permettant parallèlement, dans une optique d’optimisation fiscale, d’investir dans d’autres produits immobiliers proposant réductions et crédits d’impôt (Pinel, Denormandie, Censi Bouvard…). 

Quelles alternatives aux SCPI de déficit foncier ?

La problématique majeure de la SCPI de déficit foncier réside dans le manque de liquidité des parts et d’un engagement sur une durée bien supérieure à l’avantage fiscal lui-même. De plus vous êtes tributaires des décisions de la SCPI en matière d’investissement, sans la possibilité d’influer réellement sur la stratégie pour la faire convenir parfaitement à vos objectifs patrimoniaux.

C’est pourquoi, il peut être intéressant de vous orienter vers de l’investissement locatif clé en main. En analysant en détails vos besoins, nous sommes capables de créer pour vous un produit immobilier sur mesure vous permettant de défiscaliser dans les meilleures conditions tout en vous proposant, dans un second temps, des rendements et une rentabilité élevée. Sélection du bien, montage juridique et fiscal, réalisation des travaux par notre entreprise générale du bâtiment, accompagnement pour la revente… À chaque étape du projet, nous vous conseillons et vous orientons vers la solution immobilière faite pour vous !

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