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La SARL immobilière, une bonne solution pour investir dans l’immobilier ?

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Choisir sa société pour réaliser un investissement immobilier est souvent la première étape pour envisager un projet immobilier. Les sociétés permettent à plusieurs investisseurs de s’associer aux fins de mettre en commun leurs ressources financières dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers afin d’éviter les contraintes du régime de l’indivision. Les sociétés immobilières peuvent aussi être constituées à des fins patrimoniales pour s’associer entre membres d’une même famille (SARL familiale ou SCI familiale) ou favoriser la transmission des parts.

Quid de la SARL immobilière ? Est-ce une société adaptée pour investir dans l’immobilier ? Le cas échéant, pour quels projets immobiliers est-il intéressant de créer une SARL immobilière ?

Qu’est-ce qu’une SARL immobilière ?

La SARL immobilière est une société commerciale ayant pour objet l’acquisition, la gestion et l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers. En d’autres termes, la SARL immobilière ressemble quelque peu à une SCI à la différence qu’il s’agit d’une société commerciale. Cette distinction emporte de nombreuses conséquences notamment fiscales et légales.

Comment fonctionne une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière fonctionne comme une société immobilière classique : la SARL détient l’immeuble tandis que les investisseurs détiennent des parts de la SARL immobilière. On parle alors de détention indirecte.

Ceci dit, la SARL est une société à responsabilité limitée, ce qui entraîne un certain nombre de conséquences sur la responsabilité des associés et plus particulièrement sur la capacité de la SARL immobilière à recourir à l’effet levier bancaire (emprunt immobilier).

Enfin, en tant que société commerciale, la SARL immobilière est soumise à des obligations comptables et déclaratives supplémentaires pouvant impacter la rentabilité effective de l’opération immobilière.

La détention indirecte du bien immobilier par l’intermédiaire de la SARL immobilière

La SARL immobilière s’adresse principalement à plusieurs investisseurs immobiliers souhaitant mettre en commun des apports en numéraire dans le but d’effectuer une opération immobilière. 

Les apports en numéraire des associés vont constituer le capital social de la SARL immobilière : si 4 associés apportent chacun 100 000 euros, le capital social de la SARL immobilière sera de 400 000 euros.

En contrepartie, les associés recevront des parts sociales de la SARL immobilière qui leur conférera plusieurs droits notables :

  • la possibilité de percevoir des dividendes (versement des bénéfices de la SARL immobilière) 
  • le droit de voter les décisions importantes telles que la nomination ou la révocation des gérants, la modification des statuts de la société, la distribution des dividendes, l’augmentation ou la diminution du capital social… 

Ainsi, les associés disposent de droits sur la société, mais aucun droit direct sur les biens immobiliers détenus par la SARL immobilière. Ce sera principalement le ou les gérants de la SARL immobilière qui vont administrer les biens immobiliers, choisir les locataires, déterminer s’il est judicieux d’acheter ou de vendre certains biens immobiliers… Le contrôle par les associés est donc indirect et est exercé par l’intermédiaire de leur droit de révoquer le collège de gérance s’il ne respecte pas leurs objectifs. 

Est-il possible d’effectuer un emprunt immobilier avec une SARL immobilière ?

La SARL immobilière est une société à responsabilité limitée de sorte que les associés ne peuvent pas perdre plus que leur investissement initial. Pour vous situer, la SCI ne propose pas une telle caractéristique : les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société. Autrement dit, ils peuvent perdre plus que leur mise initiale si la société n’arrive pas à rembourser son crédit immobilier par exemple.

Dans le cadre d’une SARL immobilière, la responsabilité limitée fait écran entre le patrimoine personnel des associés et le patrimoine de la société.

Certes, la responsabilité limitée peut être rassurante pour les investisseurs, mais l’absence de responsabilité peut rendre les banques frileuses pour l’octroi de crédit immobilier surtout si le capital social et les biens immobiliers détenus ne sont pas suffisants pour combler les dettes de la société en cas de liquidation judiciaire.

Dans le meilleur des cas, la SARL immobilière arrive à faire souscrire une hypothèque ou une IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier) sur un ou plusieurs biens immobiliers ce qui permet aux associés de conserver leur protection. 

Dans d’autres cas, la banque peut demander des cautions personnelles à chacun des associés. La caution personnelle annule donc les effets de la responsabilité limitée.

Dans une telle situation, il convient alors de se demander si la SARL immobilière est la bonne société pour investir dans l’immobilier. En raison de frais de fonctionnement moins importants, la SCI peut être plus adaptée.

Le coût de fonctionnement d’une SARL immobilière

La SARL immobilière n’échappe pas aux règles fiscales et administratives propres aux sociétés commerciales. Si dans une SCI, il est seulement obligatoire de tenir une comptabilité basique, la loi exige des SARL une comptabilité beaucoup plus poussée (comptabilité d’engagement), nécessitant l’intervention d’un expert comptable.

Chaque année la SARL immobilière sera tenue de faire enregistrer ses comptes auprès du greffe du tribunal de commerce et d’établir la liasse fiscale en vue de la liquidation de l’IS (impôt sur les sociétés).

En tant que structure dédiée aux professionnels, la SARL immobilière se caractérise par un coût de fonctionnement comparativement élevé vis-à-vis des sociétés civiles (environ 3 000 euros par an). La SARL immobilière est donc viable pour des investissements immobiliers supérieurs à 1 000 000 euros de sorte que son coût de fonctionnement ne soit pas trop important au regard des revenus générés.

Quelle est la fiscalité de la SARL immobilière ?

Contrairement à la SCI, la SARL immobilière est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. Sauf à envisager un financement au moyen d’un compte courant d’associés dans le cadre d’un investissement locatif, les sociétés immobilières à l’IS impliquent un double niveau d’imposition.

À cela peut s’ajouter le paiement de cotisations sociales sur le versement de dividendes si les associés gérants sont majoritaires au capital. 

Le régime de la double imposition de la SARL immobilière

La problématique du double régime d’imposition est le suivant :

  • les loyers et plus-values sont perçus par la SARL immobilière. Après détermination du résultat fiscal, la SARL paye l’impôt sur les sociétés (15 % en-dessous de 38 120 euros, 26,5 % au-delà) 
  • la SARL verse des dividendes aux associés, qui dans le meilleur des cas sont soumis au taux forfaitaire de 30 % (flat tax)

Autrement dit, les revenus générés par les biens immobiliers sont imposés deux fois : une fois à l’IS, une autre à l’IR. Grosso modo, le taux global est d’environ 40 %, ce qui est non négligeable.

Remarque : Sous réserve de respecter les règles de l’article L221-31 et suivants du Code monétaire et financier, les parts de SARL immobilière peuvent être logées dans un PEA ou un PEA PME afin de bénéficier d’une exonération des dividendes et produits de cessions au titre de l’impôt sur le revenu après une période de 5 ans.

Ceci dit, le double niveau d’imposition peut être avantageux dans plusieurs situations : 

  • si les associés sont imposables dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu. En effet, en cas de détention directe les revenus locatifs deviennent des revenus fonciers (ou BIC pour une location meublée) entrant directement dans les tranches marginales de l’impôt après déduction des charges. Le fait de faire passer les revenus locatifs par une société à l’IS permet de changer leur nature fiscale et de bénéficier de la flat tax. Il en va de même pour les plus-values (bien que le régime des plus-values immobilières des particuliers soit dans la grande majorité des cas plus avantageux fiscalement en raison des taux forfaitaires de 19 % + 17,2 % et de l’abattement pour durée de détention).
  • la possibilité de réinvestir le bénéfice dans d’autres opérations immobilières afin de valoriser la SARL immobilière. Idéal pour constituer un patrimoine et transmettre la société via un apport cession par exemple ou un démembrement de propriété.

Dans les autres situations, il est donc préférable d’opter pour une société transparente fiscalement telle que la SCI à l’IR ou, si vous en avez la possibilité, pour une SARL de famille.

La gérance majoritaire de la SARL immobilière

Si l’investissement immobilier ne constitue par votre activité principale, le régime social des gérants majoritaires peut poser quelques difficultés et venir entraver drastiquement votre rentabilité nette.

En effet, en SARL, les gérants peuvent avoir deux statuts sociaux différents :

  • Assimilé salarié avec une affiliation au régime général de la sécurité sociale si les gérants ne détiennent pas plus de 50 % du capital social de la SARL immobilière
  • TNS (Travailleurs non salariés) sous le régime social des indépendants si les gérants détiennent plus de 50 % du capital social.

Ce deuxième cas de figure rend exigibles les cotisations sociales des indépendants sur une partie des dividendes versés aux gérants. Avec environ 40 % de cotisations supplémentaires auquel s’ajoute la flat tax de 12,8 %, la remontée des bénéfices des associés gérants de la SARL immobilière dans leur patrimoine personnel est loin d’être une situation fiscalement idéale.

Ainsi, en cas de gérance majoritaire sauf à vouloir faire de l’immobilier une activité professionnelle à titre principal, il apparaît plus opportun de s’orienter vers une SAS immobilière ne faisant pas de distinction entre gérant majoritaire et gérant minoritaire.

Pour quelles activités est-il intéressant de s’orienter vers la SARL immobilière ?

Pour la grande majorité des activités d’investissements locatifs à vocation patrimoniale, la SARL immobilière n’est pas adaptée en raison de son coût de fonctionnement et des problématiques liées à la gérance majoritaire. La SCI est beaucoup plus adaptée tant pour faire de la location meublée (il s’agira d’une SCI à l’IS) ou de la location nue en raison de sa simplicité de gestion.

Par contre, si vous souhaitez créer une entreprise spécialisée dans l’immobilier, la SARL commence à avoir un intérêt notable. Selon le régime social du dirigeant, vous pouvez arbitrer entre SARL immobilière ou SAS immobilière. 

De même pour l’activité commerciale d’achat revente immobilier (marchands de bien), la structure de SARL immobilière peut être particulièrement intéressante.

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