Les loyers de votre investissement locatif augmentent votre revenu imposable. Pour limiter votre imposition, vous disposez d’un mécanisme légal : le déficit foncier au régime réel. Il peut, sous conditions, être imputé de votre revenu global, et présente l’avantage de ne pas être comptabilisé dans le calcul des niches fiscales. Présentation !
Vous avez choisi de proposer votre bien immobilier en location vide. Les loyers que vous percevez sont imposés au titre des revenus fonciers. Ils viennent ainsi augmenter votre base imposable et alourdir votre fiscalité, particulièrement si vous êtes soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée. Une situation qui peut vous empêcher d’élargir la surface de votre patrimoine et décourager vos velléités d’investissement immobilier. Pour pallier cet écueil, la loi Balladur de 1993 est venue instaurer le dispositif du déficit foncier.
Le principe est simple : si les charges que vous supportez en tant que propriétaire-bailleur sont supérieures aux revenus locatifs, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur votre revenu global ou sur vos revenus fonciers, permettant ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs imposés dans les TMI supérieures, pour qui il fonctionne à plein.
Bien entendu, pour profiter des avantages du déficit foncier, il faut avoir opté pour le régime réel d’imposition. En effet, au micro foncier, vous ne pouvez pas déduire les charges pour leur montant réel, vous bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %.
Enfin, si la déduction du déficit foncier est plafonnée, ce dernier n’entre pas dans le calcul des niches fiscales de 10 000 € par an (18 000 € en outre-mer). Le plafonnement des niches fiscales est un dispositif mis en place pour limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année lors du calcul de l’impôt sur le revenu. Sont notamment concernés par le plafonnement l’amortissement Robien, les investissements locatifs en LMNP, les travaux de rénovation en meublés de tourisme, etc. À l’inverse, le déficit foncier généré par une location vide est exclu du plafonnement des niches fiscales.
Pour être déductibles, les charges doivent se rapporter à des logements qui procurent des revenus fonciers. En clair, des biens vides. Les loyers provenant de biens meublés constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés dans la catégorie des BIC, non des revenus fonciers.
En outre, les dépenses doivent être engagées pour l’acquisition ou la conservation du revenu tiré de la location. Elles doivent être effectivement à votre charge (si elles sont répercutées sur le locataire, elles ne sont pas admises en déduction) et être payées durant l’année d’imposition concernée.
La loi distingue plusieurs catégories de charges déductibles, scindées en deux grandes familles :
Elles regroupent les intérêts et frais d’emprunt. Une fraction de vos mensualités est admise en déduction, à condition que l’emprunt ait été souscrit pour l’acquisition, la construction, la réparation du bien loué.
Une précision s’impose. Les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, qui eux-mêmes constituent une catégorie du revenu global. Ce dernier comprend les salaires, pensions de retraite, prestations sociales, BIC… Selon les cas, le déficit foncier sera soit imputé sur le revenu global, soit sur les revenus fonciers.
Rappelez-vous la distinction que nous avons opérée entre charges financières et charges non financières. Le principe d’imputation du déficit varie selon les charges considérées :
Il s’agit ici de la règle applicable aux « immeubles ordinaires ». Elle supporte des exceptions dans le cadre des « immeubles spéciaux », c’est-à-dire qui relèvent du régime des monuments historiques et de la loi Malraux. Dans cette dernière hypothèse, notamment, le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global sans limitation de montant.
Là aussi, il convient d’envisager plusieurs situations, en fonction de la nature du déficit (charges ou intérêts d’emprunt) et du montant du déficit.
Attention toutefois, si vous imputez un déficit foncier de votre revenu global, il convient de garder le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. À défaut, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration.
Vous mettez en location un appartement qui vous rapporte 7 000 € de recettes locatives annuelles. Les intérêts d’emprunt représentent 4 000 € par an. En parallèle, vous avez engagé des travaux de rénovation et payé des charges pour un montant total de 15 000 €. Par ailleurs, votre revenu global imposable se monte à 50 000 €.
Pour la détermination du déficit foncier, il convient d’appliquer la formule suivante : Déficit foncier = revenus locatifs – intérêts d’emprunt – charges
Soit 7 000 – 4 000 – 15 000 € = – 12 000 €
Le déficit foncier provient exclusivement de charges non financières et excède le plafond de 10 700 €. Sur l’année d’imposition, vous pouvez déduire 10 700 € de votre revenu global. Votre base imposable diminue donc à 39 300 €. Le reliquat de déficit foncier (1 300 €) sera reportable dans la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
L’impôt sur le revenu fonctionne sur la base d’un impôt progressif : plus vos revenus sont élevés, plus le taux de la TMI est important (jusqu’à 45 %). Le déficit foncier vous permet de réaliser une économie en proportion. Prenons un exemple avec un déficit au plafond maximum de 10 700 €, sans comptabiliser l’abattement et les parts. L’économie d’impôt sera de :
| TMI du contribuable | Réduction d’impôt grâce au déficit foncier |
| 0 % | 0 € |
| 11 % | 1 177 € |
| 30 % | 3 210 € |
| 41 % | 4 387 € |
| 45 % | 4 815 € |
Revenons à notre exemple où votre base imposable est de 50 000 €. Vous relevez donc de la TMI à 30 %. Sans abattement ni parts, vous auriez dû payer un impôt de 15 000 €. Grâce au déficit foncier, qui abaisse votre revenu imposable à 39 300 €, votre impôt n’est plus que de 11 790 €, soit une économie de 3 210 €.
Plusieurs leviers peuvent vous permettre de générer un déficit foncier :
Le déficit foncier doit être porté sur la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Si une fraction du déficit est reportable, il figurera directement sur votre déclaration des années suivantes.
Pour le calcul du déficit foncier, il convient de déduire en premier les intérêts d’emprunt du revenu foncier, puis de déduire les charges. La part de déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt sera imputée sur les revenus fonciers, celle provenant des charges non financières, sur le revenu global, dans une limite de 10 700 €.
Seuls les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du logement constituent des charges pouvant générer du déficit foncier. À l’inverse, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement n’entrent pas dans la catégorie des charges déductibles et ne peuvent donc pas créer de déficit foncier.