L’investissement locatif répond à plusieurs objectifs comme s’offrir des revenus complémentaires immédiatement ou à la retraite, financer les études des enfants… Etape par étape, votre stratégie d’investisseur devra prendre en compte ces objectifs pour déterminer le mode de location à choisir et la fiscalité.
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Quelles sont les différentes étapes d’un investissement locatif ?

Si le placement dans la pierre a toujours le vent en poupe, c’est parce qu’il a démontré sa résilience au fil des crises. Sécurisé, il propose également un rendement largement supérieur aux investissements financiers sans risque. Pour comprendre l’investissement locatif et déjouer ses pièges, nous vous proposons un guide complet.

 

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

 

Avant d’aborder les étapes d’un investissement locatif, revenons un bref instant sur sa définition. Il consiste à acheter un bien immobilier proposé en location, pour en tirer des gains.

 

L’investissement locatif répond à plusieurs objectifs comme s’offrir des revenus complémentaires immédiatement ou à la retraite, financer les études des enfants… Votre stratégie d’investisseur devra prendre en compte ces objectifs pour déterminer le mode de location à choisir et la fiscalité.

 

Comment faire un investissement locatif ?

 

Voici 7 étapes pour réussir votre investissement locatif.

 

Étape 1 : Choisir un mode de location

 

  • Bien neuf ou ancien ?

 

Avantages d’un achat dans le neuf : frais de notaire réduits (2 à 3%), performance énergétique élevée des logements, pas de travaux à prévoir.

 

Inconvénients : prix d’achat élevé et TVA à 20% qui diminue la rentabilité, emplacement en périphérie qui n’attirent pas les locataires en manque de mobilité.

 

Avantages d’un achat dans l’ancien : offre abondante, prix de vente décoté, emplacement premium.

Inconvénients : frais de notaire élevés (7 à 8%), nécessite des travaux, attention aux passoires thermiques pour lesquels l’interdiction à la location est prévue dès 2023. Outre notre forte sensibilité écologique, c’est la raison pour laquelle, chez Les Secrets de l’Immo, nous envisageons toujours des travaux de rénovation énergétique pour nos clients avant la mise en location des biens.

 

  • Location nue ou location meublée ?

 

Avantages de la location vide : moins de turn-over, investissement de départ moindre, moins de travaux de rénovation pour le logement et les équipements, état des lieux facile

 

Inconvénients : loyer moins élevé qu’en meublé, bail rigide pour la récupération du logement par le propriétaire, concurrence.

 

Avantages de la location meublée : loyer supérieur de 10 à 30 % au prix du marché, bail d’un an, fiscalité attractive avec déduction de l’intégralité des charges et amortissements en LMNP comme en LMP.

 

Inconvénients de la location meublée : dépenses récurrentes, turn-over des locataires, plus de vacance locative, état des lieux d’entrée et de sortie, mise de départ élevée.

 

  • Location saisonnière, un projet immobilier viable ?

 

Il faut tenir compte du taux d’occupation du logement pour calculer sa rentabilité. La sélection de l’emplacement ne doit rien laisser au hasard ! Malheureusement, les villes proposant le plus d’opportunités en la matière ont mis en place des règles contraignantes visant à réduire drastiquement la rentabilité d’une telle opération.

 

Lire aussi : Le locatif saisonnier : une bonne idée ?

 

Étape 2 de l’investissement locatif : définir son budget d’achat et financer son projet immobilier

 

Autre étape de l’investissement locatif : le calcul du budget d’achat et le choix du type de financement.

 

  • Calculer la capacité d’emprunt en investissement locatif

 

La capacité d’emprunt en investissement locatif désigne le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter au regard de vos revenus, charges, apport personnel et taux d’endettement.

 

  • Choisir son prêt immobilier

 

Deux options de financement s’offrent à vous : le prêt amortissable et le prêt in fine.

 

Caractéristiques du prêt amortissable :

 

  • Intérêts d’emprunt calculés sur le capital restant dû ;
  • Mensualités composées d’intérêts et d’une fraction du capital ;
  • Taux d’emprunt faible, calculé sur la durée de l’investissement locatif (maximum 20 ans) et la situation professionnelle ;
  • Doit être couvert par une assurance de prêt et une garantie (cautionnement, hypothèque ou IPPD).

 

Pour le prêt amortissable, envisagez le différé de remboursement, que propose l’équipe de Les Secrets de l’Immo. Il vous permet de générer un excédent de trésorerie jusqu’à 36 mois après le déblocage du crédit. Ainsi, vous n’assumez pas les échéances du prêt. Vous améliorez le cashflow de votre investissement en constituant une trésorerie pour faire face aux éventuelles charges exceptionnelles futures ou pour réaliser un nouvel investissement locatif !

 

Caractéristiques du prêt in fine :

 

  • Mensualités composées seulement d’intérêts > montant plus faible qu’en amortissable ;
  • Capital remboursé en une seule fois, à l’ultime échéance ;
  • Assurance emprunteur avec garantie décès et PTIA ;
  • Nantissement de 30 à 50 % du capital sur un produit bancaire non risqué ;
  • Taux d’intérêt élevé.

 

Si vous êtes un bailleur fortement fiscalisé, le prêt in fine présente un avantage certain : vous pouvez déduire l’intégralité des mensualités de vos revenus imposables jusqu’à l’avant-dernière échéance.

 

 

Étape 3 : réfléchir à la fiscalité de l’investissement locatif

 

Voici une étape de l’investissement locatif à ne pas négliger : l’étude de la fiscalité.

 

  • Revenus fonciers ou BIC ?

 

En location nue, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. En location meublée (loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel), elles sont des BIC.

 

  • Régime micro ou régime réel ?

 

Régime micro-foncier de location nue

  • Jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs ;
  • Abattement de 30 %.

 

Régime micro-BIC de location meublée

  • Jusqu’à 72 600 euros de revenus locatifs ;
  • Abattement de 50 %, 71 % pour un meublé de tourisme.

 

Régime réel en location nue :

 

 

Régime du bénéfice réel en location meublée :

 

  • Au-delà de 72 600 euros ou sur option ;
  • Déduction de toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
  • Amortissement du bâti et du mobilier ;
  • Déficit imputable sans limitation de montant sur le revenu global en LMP et reportable sur le revenu global pendant 6 ans. En LMNP, déficit reportable pendant 10 ans dans la catégorie des BIC de location meublée.

 

Lire aussi : La fiscalité en LMNP

 

 

  • Dispositifs de défiscalisation : une bonne idée ?

 

Le dispositif Pinel, le dispositif Denormandie ou encore le dispositif Censi-Bouvard vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location.

 

Ils sont utiles si vous êtes fortement fiscalisé, mais il faudra faire la balance entre l’économie d’impôt et les contraintes légales comme le plafonnement des loyers.

 

Étape 4 pour investir dans l’immobilier : calculer la rentabilité de l’investissement locatif

 

Le taux de rendement d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, dont le prix d’achat, le loyer et la fiscalité. Découvrez comment calculer le rendement brut et net de votre investissement locatif.

 

Étape 5 d’un investissement locatif : sélectionner l’emplacement du logement

 

Cette étape d’un investissement locatif est essentielle. La règle d’or en immobilier est l’emplacement, pour attirer les locataires et générer un bon taux de rentabilité. Deux conseils à suivre :

 

  • Choisissez une ville en tension foncière, où la demande est supérieure à l’offre ;
  • Sélectionnez un quartier en adéquation avec votre cible (proche d’une université pour les étudiants, d’un bassin d’emplois pour les jeunes actifs, des écoles, commodités, commerces et transports en commun pour les familles.

 

Étape 6 : mettre en location le bien immobilier

 

Sauf à faire appel à une agence immobilière, cette étape de l’investissement locatif consiste à :

 

  • Rédiger une annonce immobilière attractive, avec de belles photos :
  • Publier l’annonce de location sur des sites d’annonces immobilières à forte audience ;
  • Présélectionner les candidats en fonction de critères comme le contrat de travail ou le montant du salaire ;
  • Organiser les visites ;
  • Sélectionner le locataire avec les meilleures garanties de solvabilité. 

 

Étape 7 de l’investissement immobilier : déclarer les recettes locatives

 

Les loyers perçus ne sont pas soumis à une retenue à la source, mais à un acompte d’impôt, calculé par le fisc sur la base de vos loyers imposables de l’année précédente. Il est prélevé tous les mois ou tous les trimestres.

Il tient compte des charges, des frais déductibles, des amortissements, des déductions spécifiques liées aux différentes dispositions fiscales, des abattements forfaitaires voire des déficits des années antérieures en report.

 

À noter que les acomptes sont régularisés à chaque déclaration annuelle d’impôt en fonction du montant effectivement dû l’année précédente.

 

Lire aussi : Comment calculer l’impôt sur les revenus locatifs ?

 

Quels sont les pièges de l’investissement locatif ?

 

Pour tout savoir sur l’investissement locatif, reste maintenant à en aborder les écueils.

 

1. Sous-estimer les frais de l’investissement locatif

 

Une idée reçue tenace veut que dès lors que les loyers sont du même montant que les échéances de prêt, l’investissement locatif s’autofinance. C’est une erreur, car il faut tenir compte des frais annexes comme les charges non récupérables, les travaux, les impôts ou encore la taxe foncière. Mieux vaut en tenir compte dans le calcul du cashflow immobilier pour éviter les mauvaises surprises !

 

Lire aussi : Comment optimiser le cashflow de votre investissement locatif ?

 

2. Investir pour les avantages fiscaux

 

On a parlé plus haut des dispositifs de défiscalisation. Investir uniquement pour bénéficier des réductions d’impôt est une mauvaise idée, car elles sont par nature temporaires. 

 

Une fois que vous aurez consommé l’avantage fiscal, vous augmenterez votre base imposable. Ce qui peut vous faire passer dans une tranche marginale d’imposition supérieure, sauf à revendre.

 

Abordons également la question du prix de vente de certains biens immobiliers, notamment en loi Pinel. Vous allez acheter sur le marché du neuf, à un prix gonflé, car intégrant la réduction d’impôt et la TVA de 20 %, et vous revendrez ensuite sur le marché de l’ancien.

 

Sans compter le plafonnement des loyers, qui peut fortement nuire à votre rentabilité !

 

3. Acheter un bien immobilier en cash

 

Un achat immobilier au comptant, c’est se priver de l’effet de levier du crédit. Avec un prêt immobilier et moyennant un faible endettement, vous utilisez l’argent de la banque pour vous constituer un patrimoine immobilier.

 

Vous conservez ainsi de l’épargne pour financer l’apport d’un autre investissement locatif, ou pour la placer sur des produits financiers rémunérateurs.

 

4. Surévaluer les loyers

 

Oui, un loyer élevé est garant d’une meilleure rentabilité. Encore faut-il que l’appartement ou maison trouve preneur. Les candidats locataires ayant accès à une pléthore d’annonces immobilières, ils ne paieront pas plus que le prix du marché locatif.

 

Pendant la période de carence ou de vacance locative, vous devrez assumer seul les échéances de l’emprunt, sans pouvoir compter sur les loyers. Un mauvais point pour le rendement, alors positionnez-vous sur un prix correct !

 

5. Ne pas protéger son investissement locatif

 

Il existe de nombreuses assurances pour protéger votre investissement locatif, comme l’assurance loyers impayés ou l’assurance vacance locative. Pour la garantie des loyers impayés et dégradations, mieux vaut choisir le dispositif Visale, qui est gratuit. Pour l’assurance vacance locative, prenez le temps de comparer le coût bénéfice / risque et les clauses du contrat avant de signer.

 

6. Ne pas réfléchir au mode de gestion locative

 

Un investissement locatif demande du temps, et idéalement, de se situer à proximité du bien. Si tel n’est pas votre cas, envisagez de recourir à la gestion locative, pour vous affranchir de toutes contraintes.

 

7. Ne pas penser à la revente

 

En fonction de vos objectifs, des projets et de leur horizon, vous allez sûrement revendre le logement tôt ou tard. Pour vous assurer une bonne plus-value, pensez-y au moment de rechercher l’emplacement du bien. 

 

Et gardez aussi en tête la taxation de la plus-value, au régime des particuliers ou des professionnels. Il peut être judicieux de détenir le bien quelques années pour profiter d’abattements sur l’IR et les prélèvements sociaux, ou de limiter les amortissements.

 

 

Les Secrets de l’Immo, un allié à chaque étape de votre investissement ! Notre équipe vous accompagne de la sélection du bien à sa mise en location, en passant par le montage du financement et la réalisation des travaux.

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