Le financement immobilier est la pierre angulaire d’un investissement locatif. Il permet de démultiplier la rentabilité de vos apports grâce au mécanisme de l’effet levier.
Selon vos revenus, vos garanties et votre stratégie d’investissement différent type de prêt sont possibles pour un investissement locatif : prêt amortissable, prêt in fine, prêt avec différé de remboursement…
Quel type de prêt choisir pour votre investissement locatif ? Comment maximiser vos chances d’obtenir un financement immobilier ?
Avant de répondre à ces questions, intéressons-nous d’abord aux avantages du prêt immobilier pour votre investissement locatif.
Le prêt immobilier est une solution de financement proposée par les organismes de crédit permettant de financer l’acquisition d’un bien immobilier. En contrepartie de l’avance des fonds par la banque, cette dernière pratiquera des intérêts calculés sur le capital restant dû. Pour un prêt amortissable classique, vous serez tenu chaque mois de rembourser une partie du capital emprunté augmenté des intérêts.
En vous permettant d’investir de l’argent que vous n’avez pas (encore), le prêt immobilier est un formidable outil pour se constituer un patrimoine immobilier et multiplier la rentabilité de votre apport. En ce sens, le crédit immobilier est un incontournable pour tout projet d’investissement locatif, même si vous disposez des fonds nécessaires pour acheter en cash !
Explications…
Imaginons que vous recouriez à notre offre Étincelle pour un investissement dans un appartement situé en Île-de-France pour un montant total de 200 000 euros.
Bien que nous ayons réussi à réaliser quelques projets immobiliers sans apport, nous recommandons souvent de prévoir un apport personnel de 10 % de la valeur de l’investissement (pour couvrir les frais d’acquisition) soit 20 000 euros dans notre cas.
Autrement dit, avec 20 000 euros d’apport de votre proche, nous négocions pour vous un financement de 180 000 euros. Partons du principe que vos mensualités de remboursement s’élèvent à 887,44 euros par mois pour un taux emprunteur de 1,07 % et 0,36 % d’assurance.
Bien sûr, une large partie de cette mensualité sera absorbée par les loyers d’un montant approximatif de 600 euros net soit 7 200 euros par an. Ainsi, vous aurez à débourser de votre poche seulement 287,44 euros chaque mois (soit 3 449,32 euros / an d’effort d’épargne).
Chaque année, vous remboursez une partie du capital avec les mensualités de prêt ce qui vous permet de capitaliser sur votre investissement locatif. En effet, lorsque vous allez liquider votre investissement, vous devrez rembourser la banque uniquement du capital restant dû (ce que vous n’avez pas encore remboursé via les mensualités). Le reste ira directement dans votre poche (capital accumulé).
Ainsi, avec un effort d’épargne de 287,44 euros par mois pour votre investissement locatif, vous vous enrichissez de la manière suivante à mesure que le temps passe :
Année | Effort d’épargne cumulé (Annuité de remboursement – loyers perçus) | Capital accumulé (capital remboursé) | Gain net capitalisé |
1 | 3 449,32 € | 8 115,04 € | 4 665,72 € |
2 | 6 898,64 € | 16 317,33 € | 9 418,69 € |
3 | 10 347,96 € | 24 607,83 € | 14 259,87 € |
4 | 13 797,28 € | 32 987,46 € | 19 190,18 € |
5 | 17 246,6 € | 41 457,20 € | 24 210,60 € |
6 | 20 695,92 € | 50 018,02 € | 29 322,10 € |
7 | 24 145,24 € | 58 670,88 € | 34 525,64 € |
8 | 27 594,56 € | 67 416,78 € | 39 822,22 € |
9 | 31 043,88 € | 76 256,73 € | 45 212,85 € |
10 | 34 493,2 € | 85 191,73 € | 50 698,53 € |
11 | 37 942,52 € | 94 222,80 € | 56 280,28 € |
12 | 41 391,84 € | 103 350,98 € | 61 959,14 € |
13 | 44 841,16 € | 112 577,32 € | 67 736,16 € |
14 | 48 290,48 € | 121 902,86 € | 73 612,38 € |
15 | 51 739,8 € | 131 328,67 € | 79 588,87 € |
16 | 55 189,12 € | 140 855,84 € | 85 666,72 € |
17 | 58 638,44 € | 150 485,45 € | 91 847,01 € |
18 | 62 087,76 € | 160 218,60 € | 98 130,84 € |
19 | 65 537,08 € | 170 056,41 € | 104 519,33 € |
20 | 68 986,4 € | 180 000,00 € | 111 013,60 € |
Par exemple, si vous liquidez votre investissement la 10e année, vous aurez accumulé un capital de 85 191 euros grâce aux mensualités de remboursement du prêt. Vous avez toutefois fourni un effort d’épargne cumulé de 34 493,2 euros, votre gain net capitalisé est donc de 50 698 euros.
Aussi, in fine, vous avez seulement mis 20 000 euros de votre poche au départ et 34 493,2 euros d’épargne forcée de manière progressive sur 10 ans soit un total de 54 493,2 euros. En vendant votre bien 200 000 euros, c’est à dire sans plus value, votre taux de retour sur investissement (ROI) sur 10 ans est de :
(200 000 – (capital restant dû = 94 808,27) – 54 493,2) / 54 493,2 x 100 = 93 % de ROI.
Globalement grâce au prêt pour votre investissement locatif, vous avez fait x2 sur votre mise de départ en 10 ans soit un ROI de 10 % par an alors même que vous n’avez réalisé aucune plus-value !
Imaginez maintenant le calcul avec une petite plus-value de seulement 10 %…
Ce qu’il faut retenir de tout ceci : faire un crédit pour un investissement locatif et louer votre bien vous enrichit même si le marché de l’immobilier n’est pas favorable.
En plus de doper, la rentabilité de votre investissement, le prêt immobilier vous permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. En reprenant l’exemple précédent (emprunt de 180 000 euros), les intérêts d’emprunt sur une année représentent 1 886,28 euros soit 3 mois de loyer qui seront non imposables ! L’assurance emprunteur de 648 euros par an pourra elle aussi être déduite de vos revenus locatifs (1 mois de loyer non imposable supplémentaire !).
Les conditions de déduction fiscale dépendent du type de location envisagé :
Lire aussi : Comment calculer l’impôt sur les revenus locatifs ?
Maintenant que nous avons démontré en quoi le prêt immobilier est une source d’enrichissement notable pour votre investissement locatif, il convient de regarder plus finement les types de financement possibles.
Le premier exemple que nous avons pris est un prêt amortissable. Il s’agit du prêt immobilier par défaut majoritairement proposé par les banques tant pour acheter votre résidence principale que pour faire un investissement locatif.
Le fonctionnement du prêt amortissable est très simple : chaque mois vous remboursez une partie du capital emprunté augmenté des intérêts d’emprunt.
Cette méthode vous permet de capitaliser progressivement en allouant les revenus locatifs perçus au paiement des mensualités.
Le problème du prêt amortissable réside dans le cashflow de votre investissement locatif. Comme nous l’avons vu, sauf si votre investissement est autofinancé, le prêt amortissable vous oblige à compléter chaque mois la différence entre le loyer perçu et la mensualité de crédit (effort d’épargne). On dit alors que votre cashflow immobilier est négatif.
Lire aussi : Calcul du cashflow immobilier : comment faire ?
Pour autofinancer votre investissement et dégager un cashflow positif, vous pouvez vous orienter vers un prêt in fine.
Il s’agit d’un prêt particulièrement intéressant pour faire un investissement locatif autofinancé. En effet, vous remboursez le capital emprunté à la fin du prêt en une fois (au bout de 20 ans par exemple). Seuls les intérêts d’emprunt sont dus chaque mois.
Forcément (et heureusement), les loyers perçus sont bien supérieurs aux intérêts de sorte que votre cash flow est positif. Il n’y a donc aucun effort d’épargne à fournir, votre capacité d’emprunt est préservée.
Toutefois, le prêt in fine souffre de deux inconvénients notables :
Afin de réduire ce risque et augmenter la rentabilité de votre investissement locatif en limitant le coût des intérêts, il est possible de souscrire un prêt amortissable avec un différé de remboursement.
Chez Les Secrets de l’Immo, nous avons l’habitude de négocier ce type de prêt avec un différé de 36 mois.
Le fonctionnement est relativement simple. Pendant les premières années, le temps que votre investissement locatif se pérennise, vous payez seulement les intérêts d’emprunt. Puis, à l’issue du différé, vous commencez à rembourser le capital comme pour un prêt amortissable classique. Les intérêts sont donc beaucoup moins importants que pour un prêt in fine.
Pour autant, vous ne risquez pas d’être pris à la gorge par le remboursement de mensualité de prêt pendant la phase des travaux de rénovation.
Lire aussi : Investissement locatif : optimisez votre cashflow grâce au différé de remboursement
Pour obtenir un prêt pour votre investissement locatif, il faudra disposer de la capacité d’emprunt suffisante. Mais, contrairement à l’achat d’une résidence principale, la banque prêteuse va prendre en compte 70 % de la valeur des loyers perceptibles sur votre investissement.
Autrement dit, vos revenus personnels devront seulement être capables d’absorber les 30 % restants sans dépasser les 35 % de taux d’endettement.
Pour reprendre l’exemple précédent, en tenant compte de 70 % des 600 euros de loyer mensuel, vos revenus professionnels (salaire) devront être d’approximativement de 1 500 euros par mois pour emprunter 180 000 euros pour un investissement locatif.
Lire aussi : Quelle est votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Aussi, comme nous l’avons vu, il faudra envisager un apport d’au moins 10 % de la valeur de l’investissement.
Toutefois, la possibilité de souscrire des sûretés réelles telles qu’une IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier) ou une hypothèque sur votre résidence principale peut vous ouvrir des conditions de financement beaucoup plus flexibles.
À travers nos offres d’investissement locatif clé en main, nous négocions pour nos clients le financement complet de leur investissement locatif. En effet, nous disposons d’un réseau de banquiers partenaires au fait de la qualité de nos projets immobiliers.
De vous savoir accompagné par des experts de l’immobilier, ces derniers seront beaucoup moins frileux à l’idée de vous octroyer un prêt immobilier aux meilleures conditions !