En combinant l’abattement applicable aux donations avec le démembrement de propriété, il est possible de réduire drastiquement le coût fiscal de la transmission d’un bien immobilier.
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Donation d’un bien immobilier : quelle est la bonne solution pour transmettre son patrimoine de manière anticipée à ses héritiers ?

Il est fort probable que vous l’ayez entendu à mainte reprise : la succession est une affaire d’anticipation. Cette règle est particulièrement vraie si vous voulez réduire l’impôt à payer par vos héritiers le jour du moment fatidique et préserver la cohésion familiale. 

Ainsi, comment transmettre son bien immobilier avec une donation ? Quelle est la meilleure solution pour favoriser l’entente familiale tout en réduisant la facture fiscale ?

 

Pourquoi anticiper sa succession avec une donation immobilière ?

 

Il est possible de recenser deux objectifs principaux à la donation immobilière :

  • transmettre son patrimoine de manière anticipée à ses héritiers afin d’alléger l’impôt sur les successions
  • alléger le poids des charges et des taxes pesant sur votre patrimoine immobilier (IFI par exemple)

 

Diminuer les droits de succession des héritiers grâce à la donation immobilière

 

À mesure que votre patrimoine immobilier, financier et professionnel est amené à croître, les droits de succession que vos héritiers vont devoir supporter vont augmenter proportionnellement.

Dès lors, une succession peut être anticipée en transmettant son patrimoine par touche successive afin d’alléger la note fiscale au moment fatidique. 

En effet, il existe de nombreux dispositifs fiscaux particulièrement incitatifs à la transmission anticipée du patrimoine et plus spécifiquement d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Comme nous le verrons, en combinant l’abattement applicable aux donations avec le démembrement de propriété, il est possible de réduire drastiquement le coût fiscal de la transmission d’un bien immobilier.

 

Limiter l’impact de l’impôt sur la fortune immobilière

 

Depuis la suppression de l’ISF et l’arrivée de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), seul le patrimoine immobilier est pris en compte pour le calcul de l’impôt sur la fortune à partir de 1 300 000 euros. 

Si vous avez multiplié les investissements locatifs tout en étant propriétaire d’une ou plusieurs résidences secondaires, il est fort probable que :

  • vous disposiez de revenus suffisants pour assurer votre train de vie
  • vous payiez des taxes annuelles trop importantes (taxe d’habitation, taxe foncière, IFI… )

 

Dans cette optique, il peut alors être intéressant d’envisager la donation d’un ou plusieurs biens immobiliers afin d’alléger les charges de votre patrimoine tout en faisant profiter vos héritiers.

 

Lire aussi : Comment investir dans l’immobilier en nue-propriété pour réduire l’IFI ?

 

La donation et la donation-partage pour la transmission anticipée d’un bien immobilier

 

En droit français, on recense deux manières légales de transmettre un bien immobilier à ses héritiers avant sa mort :

  • la donation simple ou donation par acte notarié
  • la donation-partage, sous certaines conditions

Il est impératif de respecter les règles propres à chaque type de donation notamment au regard des règles d’ordre public de la succession.

 

La donation du bien immobilier par acte notarié

 

La donation par acte notarié consiste à donner un bien immobilier à l’un de ses héritiers présomptifs (ou autres) sans forcément consentir aux autres héritiers une donation similaire. Il peut s’agir d’une :

  • donation en avancement de part successorale (solution par défaut)
  • donation hors part successorale (doit être stipulée dans l’acte notarié)

 

Pour vous poser les grands principes, chaque héritier dispose d’une part de réserve qui ne peut lui être retirée (même pas voie de donation). Cette partie peut faire l’objet d’une avance avec la donation en avancement de part successorale. Elle s’imputera sur ces droits futurs au moment de la succession.

 

Dans ce cas de figure, selon la composition de la famille, il faudra veiller à respecter l’équité de chacun des héritiers lors de la donation. Or, la valeur du bien immobilier donné s’apprécie au moment de la mort du donateur. Il y a donc un risque non nul d’atteinte à la réserve héréditaire en fonction de l’évolution du marché immobilier pendant la période comprise entre la donation et la mort du donateur.

 

Ainsi, s’il existe un seul héritier et qu’il est le bénéficiaire de la donation, il n’y aura aucun problème à la donation en avancement de part successorale. Par contre, en présence de plusieurs héritiers, les choses peuvent vite se compliquer surtout si le bien immobilier représente une partie trop importante de votre patrimoine.

 

Toutefois, même en présence d’héritiers, vous disposez aussi de ce qu’on appelle “une quotité disponible”. Il s’agit d’une partie de votre patrimoine que vous pouvez transmettre et répartir librement entre les personnes de votre choix (dont les héritiers réservataires bien entendu) par donation ou testament. Cette quotité dépend du nombre d’enfants (si vous n’avez pas d’enfant, elle dépendra de votre régime matrimonial).

 

Nombre d’enfants

Quotité disponible du patrimoine

1

1/2

2

1/3

3 ou plus

1/4

 

La quotité disponible peut faire l’objet d’une donation dite hors part successorale. Dès lors, si vous avez 2 enfants, vous pouvez porter atteinte à l’équité en donnant la totalité de la quotité disponible à l’un d’entre eux soit ⅓ de votre patrimoine global.

 

La donation-partage d’un bien immobilier

 

En présence de plusieurs héritiers, vous pouvez aussi opter pour la donation-partage.

Elle consiste à partager de son vivant tout ou partie des biens de votre patrimoine entre vos héritiers présomptifs. 

Ce type de donation permettrait de transmettre un bien immobilier sans pour autant nuire à l’équité entre vos héritiers.

De plus, la donation-partage permet d’éviter le risque de réévaluation du bien immobilier à votre mort.

Il s’agit donc de deux avantages de taille face à la donation par acte notarié d’un bien immobilier.

 

Toutefois, la Cour cassation a jugé récemment que la donation d’un seul bien immobilier se traduisant par une indivision ne pouvait constituer une donation-partage.

En d’autres termes, pour donner un bien immobilier via une donation-partage, il faudra envisager la donation d’autres biens (immobilier ou autre) ou de donner des parts de SCI (société civile immobilière).

 

Quelle est la fiscalité applicable à la donation d’un bien immobilier ?

 

Maintenant que nous avons abordé les règles civiles de la donation, il convient de se pencher sur les règles fiscales de la donation d’un bien immobilier.

En effet, l’un des buts de l’anticipation d’une succession est d’alléger la charge fiscale de la transmission du patrimoine. Il convient donc d’aborder les différents abattements et règles applicables à la donation d’un bien immobilier.

 

Les droits de donations ou droit de mutation à titre gratuit

 

La donation d’un bien immobilier entraîne l’exigibilité de droits de mutation à titre gratuit. Ces droits sont calculés en fonction du lien de parenté unissant le donateur au donataire. Ils varient de 5 à 45 % pour les donations aux enfants. 

 

Vous pouvez consulter le montant des droits de mutation sur le site du gouvernement.

 

Ceci étant dit, l’avantage majeur de la donation réside dans l’application d’un abattement sur la valeur fiscale du bien immobilier donné. Comme pour les droits de donation, ce dernier varie en fonction du lien de filiation.



Lien de parenté avec le donataire

Abattement

Enfant

100 000 euros

Petit enfant

31 865 euros

Arrière petit enfant

5 310 euros

Frère et Soeur

15 932 euros

Neveu ou Nièce

7 967 euros



L’abattement est renouvelable tous les 15 ans. Il est néanmoins impossible de bénéficier du même abattement au moment de la succession si la donation est intervenue avant son renouvellement.

 

L’impôt sur les plus-values immobilières est-il exigible pour le donateur ?

 

L’impôt sur les plus-values immobilières est applicable aux cessions à titre onéreux d’un bien immobilier. Or, la donation d’un bien immobilier étant un acte à titre gratuit, vous n’aurez pas à payer de plus-value sur la donation.

Cette purge de la plus-value par donation est particulièrement intéressante. En effet, le donataire en cas de revente du bien immobilier sera imposable sur la valeur vénale du bien immobilier retenue au moment de la donation et non sur sa valeur d’acquisition.

 

Les droits d’enregistrement et frais de notaire pour une donation immobilière

 

En plus des droits de donations, il faudra s’acquitter de différents frais complémentaires calculés sur la valeur vénale du bien immobilier à savoir notamment : 

  • les frais de notaire (1,017 % pour une valeur supérieure à 60 000 euros)
  • la taxe de publicité foncière à hauteur de 0,75 %
  • la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %

 

La donation avec démembrement de propriété pour optimiser la transmission d’un bien immobilier

 

Plutôt que de donner l’immeuble en pleine propriété, vous pouvez envisager un démembrement de propriété afin de réduire la valeur fiscale de la donation et ainsi, optimiser l’abattement.

Cette méthode parfaitement légale consiste à “diviser” les 3 composantes de propriété d’un bien immobilier :

  • l’usufruit c’est à dire les droits d’user et de jouir de la chose
  • la nue-propriété c’est-à-dire le droit de disposer de la chose (la vendre ou la modifier)

 

Ainsi, au lieu de donner la pleine propriété du bien, vous donnez seulement la nue-propriété et vous conservez l’usufruit en viager. On parle alors de donation avec réserve d’usufruit.

Ce mécanisme implique plusieurs choses :

  • Vous conservez l’usage du bien immobilier jusqu’à votre mort puisque vous possédez l’usufruit. S’il s’agit de votre résidence principale, vous pouvez continuer à l’habiter comme si vous en étiez le locataire (sans payer de loyer bien sûr)
  • À votre mort, l’usufruit revient automatiquement dans le patrimoine du nu-propriétaire sans entraîner le paiement de droits de succession
  • La valeur fiscale de la donation de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Vous pouvez donc diminuer l’assiette de taxation de la donation grâce à cette méthode ! Voici le barème applicable.

 

Âge de l’usufruitier

Valeur fiscale de l’usufruit

Valeur fiscale de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 

Autrement dit, en donnant la nue-propriété d’un bien immobilier à 70 ans, vous réduisez l’assiette de calcul des droits de donation de 40 % !

 

Remarque : À noter que le démembrement de propriété fonctionne aussi avec les parts de SCI.

 

Faut-il créer une SCI familiale pour faciliter la donation d’un bien immobilier ?

 

Il est indéniable que la SCI familiale propose de nombreux avantages patrimoniaux en matière de succession. Outre la possibilité de démembrer ses parts sociales, sa constitution facilite la transmission anticipée d’un ou plusieurs biens immobiliers sur plusieurs points :

  • Les parts sociales bénéficient d’une décote fiscale pouvant aller jusqu’à 15 % de la valeur du bien immobilier sous-jacent.
  • La valeur fiscale des parts sociales est calculée en faisant la différence entre le bien immobilier et l’endettement de la SCI. L’assiette de calcul des droits de donation est donc quasi nulle lorsque vous venez de créer une SCI pour investissement locatif par exemple.
  • La gouvernance et la gestion du bien immobilier sont facilitées et limitent le risque de conflits familiaux.
  • Les parts sociales sont éligibles à la donation-partage (contrairement à un bien immobilier donné isolément)

 

Bref, la SCI est une facilitatrice incontournable pour la donation d’un bien immobilier. Pour autant, sa création doit être anticipée et l’investissement immobilier doit idéalement être effectué en son nom. 

En effet, il est trop coûteux fiscalement de transférer après coup un bien immobilier dans une SCI (paiement de frais de notaire et paiement de la plus-value immobilière). Tout au plus, peut être pourriez vous trouver un avantage en faisant un OBO (owner buy out immobilier), mais cela reste limité et très circonstancié…


C’est pourquoi il est indispensable lors de votre investissement locatif ou l’acquisition d’un bien immobilier de vous faire accompagner par de véritables professionnels de l’immobilier. Et pourquoi pas au travers d’un investissement locatif clé en main ?

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