Le démembrement de propriété est un montage juridique et financier qui permet à l’investisseur titulaire de la nue-propriété d’élargir son patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité. Il s’avère particulièrement intéressant pour les contribuables assujettis ou sur le point de l’être à l’IFI. La nue-propriété d’un bien n’est en effet pas comprise dans la base d’imposition.
La nue-propriété résulte d’un démembrement légal ou d’un démembrement conventionnel. Cette composante du droit de propriété donne à l’investisseur la possibilité de disposer du bien.
Le droit de propriété comporte trois attributs :
Dans le cadre classique du droit de propriété, ces trois attributs sont réunis dans une même main : celle du propriétaire. Il peut donc faire ce qu’il veut du bien, à condition que l’usage ne soit pas prohibé par la loi, comme le mettre en location pour en récolter les loyers, l’occuper, en modifier la structure…
À l’inverse, le démembrement de propriété est une opération qui consiste à séparer les attributs du droit de propriété entre deux personnes.
L’usufruitier reçoit l’usus et le fructus : il peut donc se loger dans le bien ou le mettre en location. Il doit s’en occuper en bon père de famille, c’est-à-dire qu’il doit procéder à toutes les réparations et aménagements nécessaires pour le conserver dans un bon état.
Le nu-propriétaire, lui, dispose de l’abusus et peut donc revendre le bien sans l’accord de l’usufruitier. À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans autres formalités ou frais. C’est ainsi que le démembrement de propriété présente un atout certain pour la transmission du patrimoine.
Le démembrement peut avoir deux origines : la loi et une convention.
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Le fonctionnement du démembrement repose sur le partage des droits et obligations entre l’usufruitier et l’investisseur en nue-propriété.
Lorsque vous investissez en nue-propriété, la convention de démembrement met à la charge de l’ usufruitier bailleur le soin de louer le bien : il en perçoit donc les loyers. Il lui appartient également de s’occuper de l’entretien et de la rénovation du logement, afin que celui-ci ne perde pas de valeur. À l’issue du démembrement, il ne peut pas vous demander une contrepartie en échange des améliorations qu’il a pu faire. Enfin, il doit payer les charges courantes et les impôts (taxe foncière, notamment).
En tant qu’investisseur en nue-propriété, vous profitez d’une décote sur le prix du bien immobilier, comprise entre 25 et 40 %. Celle-ci permet de compenser le fait que vous ne percevrez aucun loyer pendant toute la durée du démembrement. Les travaux lourds vous incombent, mais les charges de copropriété sont réparties entre l’usufruitier et vous.
La loi prévoit enfin des dispositions spécifiques sur la fiscalité du démembrement, notamment pour l’IFI en nue-propriété.
Avant d’étudier dans le détail l’IFI du nu-propriétaire, nous allons nous intéresser à la fiscalité du montage en démembrement, et notamment la répartition des impôts.
Assez logiquement, les revenus fonciers tirés de la mise en location du bien sont imposés entre les mains de l’usufruitier. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit rien, n’est pas redevable de l’impôt sur le revenu. Mais peut-il déduire les intérêts d’emprunt s’il en a contracté un pour acquérir la nue-propriété ? En principe non, toutefois, le fisc admet une dérogation lorsque l’usufruitier est un bailleur social. S’agissant des dépenses de travaux, le nu-propriétaire ne peut pas non plus les déduire de ses revenus, sauf si l’immeuble en démembrement génère des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier.
En parallèle, l’autre intérêt fiscal du démembrement de propriété repose sur la valeur du bien retenue pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Elle est toujours inférieure à la valeur vénale du marché, mais est calculée différemment selon si le démembrement est viager ou temporaire.
En viager, la valeur de la nue-propriété est calculée à partir de l’âge de l’usufruitier selon le tableau suivant :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans révolus | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans révolus | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans révolus | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans révolus | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans révolus | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
En démembrement temporaire, comme c’est le cas pour l’investisseur en nue-propriété, la valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans.
Venons-en à la nue-propriété et l’IFI, qui a remplacé l’ISF. Seul l’usufruitier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, sur la base de la valeur en pleine propriété du bien.
Par conséquent, la nue-propriété d’un bien n’est pas comprise dans le patrimoine taxable de l’investisseur, qui n’a pas à la déclarer à l’administration fiscale. Attention, cette règle n’est valable que pour le démembrement conventionnel ! La loi prévoit en effet une répartition de l’IFI entre le nu-propriétaire et de l’usufruitier lors :
Ainsi, IFI et nue-propriété font bon ménage durant toute la durée du démembrement, car le montage permet de vous affranchir ou de limiter l’imposition.
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Il existe peu de risques à investir en nue-propriété, toutefois, il faut être conscient que les avantages fiscaux restent temporaires.
Premier avantage d’investir en nue-propriété, la décote à l’achat, qui vous permet d’acquérir un bien moyennant une réduction allant jusqu’à 40 %. Vous pouvez en profiter pour diversifier votre patrimoine, avec des logements qui seraient trop coûteux sans ce mécanisme.
En outre, vous n’avez pas de frais supplémentaires à payer lors de la réunion des attributs du droit de propriété entre vos mains. Une fois pleinement propriétaire du bien, vous pouvez le mettre en location pour percevoir des revenus supplémentaires, le vendre pour générer une plus-value, ou l’occuper. Il peut être judicieux aussi de prévoir une donation de la nue-propriété de ce bien à vos héritiers et de conserver l’usufruit, afin qu’ils soient exonérés de droits de succession.
Vous n’avez pas besoin de vous préoccuper de la gestion locative du bien, qui est confiée à un mandataire, le plus souvent un bailleur social, ce qui vous permet de déduire les éventuels intérêts d’emprunt de vos revenus. Sachez aussi que l’usufruitier est tenu de vous restituer le bien remis à neuf.
Il est possible de générer un déficit foncier, si le montage est mis en place avec un usufruitier relevant de l’impôt sur le revenu et que le bien est loué vide.
Enfin, pour les investisseurs redevables de l’IFI, la nue-propriété permet de contourner l’imposition jusqu’au remembrement, puisque pendant toute la durée de la convention, vous n’avez rien à déclarer.
Le principal inconvénient, c’est qu’au moment du remembrement, l’avantage fiscal de la nue-propriété pour l’IFI disparaît. Le bien est réintégré dans le patrimoine de l’investisseur pour sa valeur en pleine propriété. Il convient donc d’anticiper et de mettre en place une stratégie patrimoniale vous permettant d’atténuer la pression fiscale.
En parallèle, l’investissement représentera une charge si vous avez acquis le bien grâce à un emprunt. Celui-ci ne pourra pas être partiellement financé par la perception des loyers.
Enfin, assurez-vous que le bien acquis en nue-propriété ne soit pas à rénover intégralement, car la charge des gros travaux vous incombe.