Au côté de l’apport en nature d’un immeuble à une société (telle qu’une SCI) à des fins patrimoniales, il existe un autre mécanisme méconnu : l’OBO immobilier. L’OBO pour “owner buy out” est une pratique empruntée à la finance d’entreprise consistant à faire racheter un bien immobilier détenu en nom propre par une société constituée à cet effet. L’objectif de ce type de montage est de vous permettre d’obtenir des liquidités sans pour autant vous déposséder de votre patrimoine.
Comment faire un OBO immobilier ? Est-ce vraiment utile ? Quels sont les risques ?
L’owner buy out immobilier est une technique patrimoniale permettant de transformer un bien immobilier en liquidités (une somme d’argent) sans en perdre la propriété.
Le mécanisme est relativement simple :
Il s’agit en quelque sorte d’une vente immobilière à soi-même, réalisée par le truchement d’une société dont vous êtes le propriétaire.
Ceci étant, l’OBO immobilier ne vise pas seulement à obtenir des liquidités. Certaines personnes l’envisagent par exemple pour des raisons fiscales via le mécanisme de l’imputation de déficits fonciers. Il existe alors un risque réel de qualification en abus de droit.
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Vous êtes propriétaire d’un logement mis en location d’une valeur de 500 000 euros. Vous aimeriez obtenir des liquidités pour réaliser de nouveaux investissements. Plutôt que de liquider votre investissement locatif, vous pouvez créer une SCI. Cette dernière emprunte 500 000 euros pour vous acheter votre bien locatif. À l’issue de l’opération :
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L’objectif premier de l’OBO immobilier est de générer des liquidités en profitant des taux immobiliers historiquement bas.
En effet, vos biens locatifs et vos biens d’usage ont une valeur certaine. Pourtant cette valeur est immobilisée dans votre patrimoine, sans possibilité d’en tirer un capital liquide à moins de la revendre à des tiers.
La solution pour obtenir des liquidités pourrait consister à recourir à des prêts divers en utilisant vos biens immobiliers comme garantie, mais la plupart des prêts accordés par les banques sont affectés. Le principe de l’affectation signifie que vous ne pouvez pas utiliser l’argent prêté comme vous le souhaitez. C’est le cas principalement des prêts immobiliers, des crédits auto etc. Seuls certains prêts à la consommation sont non affectés, mais leur montant est plafonné à 70 000 euros.
Dans ces circonstances, l’OBO est la seule solution pour liquider votre patrimoine immobilier sans pour autant en perdre sa propriété. Vous pourrez alors vous servir du résultat de la vente librement pour l’affecter par exemple à la création d’une activité professionnelle.
Sauf exception (opérations d’achat revente immobilier par exemple) ou manque cruel de rentabilité, il est rarement opportun de liquider votre patrimoine immobilier.
L’OBO est alors une solution intermédiaire permettant d’une part de profiter du fruit d’une vente immobilière et d’une autre, de conserver votre bien immobilier dans une société dédiée.
Cette opération peut aussi se conjuguer avec d’autres objectifs patrimoniaux ayant trait à la transmission anticipée de votre patrimoine. En effet, le recours à l’emprunt par la société ad hoc diminue de manière drastique la valeur fiscale des titres de cette dernière (valeur du bien immobilier – capital restant dû). Il est alors possible de les transmettre de manière anticipée par voie de donation (en pleine propriété ou en nue-propriété via un démembrement) en limitant considérablement les frottements fiscaux.
L’OBO immobilier peut être envisagé par certains pour des raisons fiscales. À titre liminaire, nous ne pouvons que vous déconseiller d’envisager des montages juridiques complexes ayant pour unique but d’éluder ou de réduire vos impôts. Ces derniers sont souvent requalifiés en abus de droit par l’administration fiscale.
Ceci étant dit, certains contribuables ont pu juger opportun d’envisager l’OBO sur un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (c’est-à-dire la vente à soi-même de sa résidence principale ou secondaire) pour générer des déficits fonciers.
Lorsque vous vous réservez la jouissance d’un bien immobilier, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus fonciers au titre de cette jouissance (article 15 du CGI). Le corollaire de cette règle implique que vous ne pouvez pas non plus déduire vos charges d’entretien, travaux de rénovation, taxe foncière, etc. au titre des déficits fonciers.
Pour contourner cette règle, certains contribuables ont envisagé un montage d’OBO immobilier via une SCI transparente fiscalement (SCI à l’IR) pour générer des déficits fonciers via cette dernière. En effet, n’étant plus propriétaire du logement, la SCI pouvait leur louer le bien et déduire les charges de travaux de rénovation (par exemple).
La SCI à l’IR étant transparente fiscalement (c’est-à-dire que l’impôt est payé entre les mains des associés), les déficits fonciers devenaient déductibles de leurs autres sources de revenus dans les conditions de droit commun.
Ce montage d’OBO immobilier n’ayant d’autres objectifs que d’atténuer la charge fiscale des intéressés est un exemple type d’abus de droit. C’est d’ailleurs la solution retenue par le Conseil d’État dans son jugement du 8 février 2019, n°407641. Nous vous recommandons fortement de ne pas envisager ce type de montage.
Bien qu’intéressant sur le papier, l’OBO immobilier peine à trouver une utilité concrète en raison principalement de son coût et de sa mise en œuvre.
Comme toute opération patrimoniale, il est primordial d’aborder la question de l’emploi des liquidités si vous envisagez un OBO immobilier. Comme nous le verrons, l’OBO immobilier a un véritable coût. Or, il existe parfois des solutions de financement tout à fait satisfaisantes au regard de vos objectifs patrimoniaux vous évitant de vous engager dans un tel montage.
Par exemple, si votre objectif est d’obtenir des liquidités pour faire un investissement locatif, autant vous tourner directement vers un prêt immobilier. Ce sera bien plus simple que de faire emprunter une société dans le cadre d’un OBO.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un financement, vous pourrez alors vous servir de votre bien immobilier comme garantie via une IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier) ou une hypothèque.
Le résultat sera finalement le même pour une complexité et un coût moindre.
De plus, se pose la question du prêt immobilier souscrit par la société et des garanties consenties à la banque dans le cadre d’une opération d’OBO immobilier.
Ainsi, de deux choses l’une :
Autrement dit, l’OBO immobilier ne peut pas servir comme solution pour échapper à ses créanciers ou faire porter le poids de la dette à une personne morale. Vous serez in fine tenu par cette dette de sorte que les liquidités obtenues ne constituent qu’une avance de trésorerie.
Dans ces conditions se pose la question de l’opportunité d’un OBO immobilier.
Certes, vous obtiendrez des liquidités non affectées, que vous pourrez utiliser librement. Mais, vous aurez payé des frais de notaire sur la vente à vous-même pour un montant de 8 % du prix de vente. De plus, vous serez redevable de l’éventuelle plus-value sur la vente du bien à la société d’OBO.
Ainsi, comme nous l’avons vu, dans le cas où vous comptez réaliser un OBO pour effectuer un nouvel investissement immobilier, il sera bien plus simple et moins coûteux de souscrire une hypothèque ou une IPPD sur votre bien immobilier.
L’autre aspect souvent négligé de l’OBO immobilier est la difficulté de tirer un cashflow positif au niveau de la société d’OBO.
En effet, si vous empruntez la totalité du montant d’acquisition de votre propre bien immobilier, il est peu probable (sauf rentabilité très élevée), que les loyers puissent couvrir les mensualités de prêt.
Dans ces circonstances, il faudra abonder régulièrement le compte de la société pour couvrir la différence entre les entrées et sorties de trésorerie. Cette opération peut donc affecter vos finances personnelles.
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Enfin, bien que simple dans son mécanisme, la mise en œuvre d’un OBO immobilier peut s’avérer particulièrement complexe et doit résulter d’un véritable accompagnement patrimonial.
Ce montage financier implique l’intervention de plusieurs experts (ce qui génère un coût) tant pour s’assurer de la viabilité du montage que de la gestion de la société d’OBO.
De plus, sa réussite repose sur l’acceptation de la banque de prendre part à ce type de montage, chose qui n’est pas aisée dans un circuit classique d’obtention d’un prêt immobilier.
Plutôt que de vous accompagner dans cette opération à l’utilité contestable, Les Secrets de l’Immo vous accompagne directement dans l’obtention de financement, service compris dans nos offres d’investissements locatifs clés en main. Plus besoin de dégager des liquidités, en nous sollicitant pour déléguer votre investissement locatif, nous pouvons négocier pour vous les meilleures conditions de financement auprès de nos banquiers partenaires.