Inspirée du monde de l’entreprise, le cashflow prend en compte la différence entre flux financiers entrants et sortants pour déterminer si le placement génère des excédents de trésorerie.
Sommaire
Partager nos secrets
Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Partager sur whatsapp

Calcul du cashflow immobilier : comment faire ?

Le cash-flow constitue l’un des indicateurs à connaître absolument pour mesurer la rentabilité de son investissement locatif. Inspirée du monde de l’entreprise, il prend en compte la différence entre flux financiers entrants et sortants pour déterminer si le placement dans la pierre s’autofinance ou non, voire même, s’il génère des revenus complémentaires. Le but étant bien entendu de tendre vers un résultat positif, pour agrandir son patrimoine immobilier sans effort d’épargne supplémentaire. Voici les clés pour réaliser le calcul du cashflow immobilier !

Qu’est-ce que le cashflow en investissement locatif ?

Au moment d’élaborer sa stratégie, l’investisseur se base souvent sur le taux de rendement brut de son placement, qui s’obtient en divisant les recettes locatives par le prix d’acquisition du bien immobilier. Ce calcul présente malheureusement un gros écueil : il ne prend pas en compte les charges liées à la mise en location du logement. Or, elles sont nombreuses et ont mathématiquement un impact sur la rentabilité réelle du placement dans la pierre.

C’est ainsi qu’une nouvelle notion issue de l’entreprise a fait son apparition dans le paysage immobilier : le cashflow. Signifiant littéralement flux de trésorerie, il intègre les recettes, mais aussi les dépenses qui grèvent l’investissement immobilier. Il permet ainsi d’avoir une vision très réaliste de ce que coûte ou génère un investissement locatif sur une période donnée (par mois, sur une année…).

Le calcul du cashflow peut donner lieu à trois résultats :

  • Un cashflow positif : c’est l’idéal vers lequel, en tant qu’investisseur, vous devez tendre, comme nous vous expliquerons plus bas ;
  • Un cashflow négatif : plus fréquent que le précédent, il suppose un effort d’épargne de la part de l’investisseur pour pouvoir conserver le bien acquis ;
  • Un cashflow nul : il assure l’autofinancement de l’investissement locatif, mais ne permet pas de dégager des liquidités à affecter à un autre projet immobilier.

Comment procéder au calcul du cashflow immobilier ?

Le calcul du cashflow immobilier est a priori assez simple à réaliser, car il consiste à soustraire les charges et impôts des recettes locatives.

Au titre des charges, vous devez notamment prendre en compte :

  • Les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de courtage, frais de garantie…) 
  • Les mensualités d’emprunt 
  • Les éventuels travaux de rénovation ou de remise au goût du jour 
  • Les charges de copropriété 
  • La rémunération des gardiens et concierges 
  • Les frais de gestion locative, si vous confiez celle-ci à un mandataire 
  • L’impôt sur les revenus locatifs que vous payez chaque année, qu’ils soient des revenus fonciers ou des BIC 
  • La taxe foncière 
  • Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en location meublée et location saisonnière 
  • Les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant – PNO, assurance garantie des loyers impayés – GLI)…

Prenons un exemple concret pour mieux comprendre le calcul du cashflow immobilier.

Exemple de calcul du cashflow immobilier

Vous achetez cash un logement à 200 000 €. Avant de le mettre en location, vous engagez des travaux de rafraîchissement pour un montant de 1 000 €. Vous le proposez ensuite en location pour un loyer mensuel de 750 €. Chaque mois, vous devez débourser 75 € de charges de copropriété, que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. En parallèle, vous payez chaque année 3 000 € d’impôt sur vos revenus locatifs. Vous le revendez au bout de 15 ans, au prix de 250 000 €.

Voici le calcul du cashflow immobilier sur toute la période concernée (15 ans) :

  • Recettes locatives annuelles : (750 € x 12) = 9 000 €

  • Dépenses et charges : 200 000 € (prix d’acquisition), 1 000 € (travaux), 900 € annuels (charges de copropriété) et 3 000 € d’impôts.

AnnéeCashflow immobilier
1–   (200 000 + 1 000 + 900) + 9 000 – 3 000 =- 195 900 €
29 000 – 900 – 3 000 = 5 100 €
35 100 €
45 100 €
55 100 €
65 100 €
75 100 €
85 100 €
95 100 €
105 100 €
115 100 €
125 100 €
135 100 €
145 100 €
15(250 000 + 9000) – 900 – 3 000 = 255 100 €
Total cashflow sur 15 ans125 500 €

Pourquoi est-ce important de calculer son cashflow immobilier locatif ?

Outre de s’assurer une bonne visibilité des flux entrants et sortants liés à votre investissement, le calcul du cashflow immobilier vous permet de déterminer sur quels facteurs agir pour l’améliorer et de remettre ceux-ci à jour lorsqu’ils sont amenés à varier. À chaque instant, vous disposez ainsi du reflet fidèle de ce que vous coûte ou vous rapporte votre investissement.

Le calcul du cashflow immobilier pour améliorer la performance de l’investissement

Nous vous disions plus haut que le calcul du cashflow immobilier est a priori facile à réaliser et nous vous avons fourni un exemple volontairement simpliste. En réalité, de nombreux facteurs doivent être pris en compte pour vraiment mesurer la rentabilité de votre investissement comme :

  • Le type et l’état du bien 
  • La ville dans lequel il se situe (pour intégrer la vacance locative) 
  • Le taux et la durée de l’emprunt 
  • Le régime fiscal auquel vous soumettez les recettes locatives (régime micro ou régime réel) 
  • Le statut sous lequel vous exercez votre activité de loueur (par exemple, en optant pour le statut LMNP ou LMP, vous pourrez pratiquer des amortissements qui viendront diminuer le poids de vos charges, et ainsi doper votre cashflow) 
  • L’augmentation des charges et du loyer (indexé sur l’IRL)…

Le calcul du cash-flow immobilier sur Excel, avec des entrées regroupant tous ces paramètres vous permettra d’avoir une meilleure vision des leviers à actionner pour améliorer le rendement de votre investissement. Par exemple, en mettant en balance les entrées et sorties d’argent, vous devrez peut-être envisager d’allonger la durée de votre crédit, diminuer le montant des mensualités, changer de régime fiscal… Le but étant bien entendu de tendre vers un cashflow positif !

Le calcul du cashflow immobilier pour intégrer de nouvelles données

Le calcul du cashflow immobilier à intervalle régulier vous permettra de le remettre à jour lorsque vous revaloriserez le loyer et les charges ou que vous subirez une hausse de vos impôts. De la même manière, vous pourrez ajouter des données relatives à des charges imprévues, qui auront nécessairement un impact sur le rendement de votre investissement.

Le calcul du cashflow immobilier pour anticiper la revente du bien

Le moment où vous revendez votre bien immobilier a lui aussi une importance toute particulière pour le calcul du cashflow immobilier. Si vous avez bien sélectionné votre bien immobilier, sa revente entraînera la création d’une plus-value, qui sera taxée en fonction de la durée de détention et du régime auquel elle est assujettie (plus-value des particuliers ou plus-value des professionnels).

En outre, pour amortir les frais annexes à l’acquisition, vous devez conserver assez longtemps le bien. Grâce au calcul du cashflow immobilier, vous saurez à quel moment il est propice de le revendre.

Quels sont les avantages d’un cash-flow positif pour l’investisseur locatif ?

L’autofinancement est certes louable en soi, mais il ne vous permet pas de diversifier vos placements. À l’inverse, si le calcul du cashflow fait apparaître un résultat positif, alors vous aurez des liquidités à investir dans un autre projet immobilier.

Conjugué à l’effet de levier du prêt immobilier, le cashflow positif vous aidera à vous créer un patrimoine d’envergure sans faire appel à votre épargne, ou tout du moins, avec le moins possible d’apport personnel. C’est en réalité la banque qui financera la majeure partie de l’acquisition du bien. Ainsi pouvez-vous acquérir un logement de 400 000 € avec un apport de 40 000 €. Certes, vous remboursez des intérêts pendant toute la durée du crédit, mais comme le taux d’emprunt demeure la plupart du temps inférieur à l’inflation, l’opération est encore largement rentable. D’autant plus que la loi vous autorise à les déduire de vos revenus imposables si vous êtes assujetti au régime du réel. Aucun autre produit ne peut vous permettre de valoriser autant votre épargne sur le moyen-terme ! Certains produits financiers peuvent vous offrir des gains sérieux, mais vous devrez investir sur des supports risqués.

Le calcul d’un cashflow immobilier positif met en route un véritable cercle vertueux. Grâce aux revenus dégagés, vous augmentez votre capacité d’emprunt et rassurez les banques. Celles-ci se montrent plus enclines à vous prêter de l’argent pour financer un nouveau projet. Si celui-ci génère à son tour un cashflow positif, vous pourrez à nouveau acheter un bien immobilier, etc… Jusqu’à devenir rentier on l’espère pour vous !

Vous cherchez à investir dans un programme ancien à fort potentiel de rentabilité ? Grâce à sa longue expérience sur le secteur de l’investissement locatif clé en main, Les Secrets de l’Immo vous accompagne dans la réalisation de votre stratégie patrimoniale. De la recherche du bien idéal à la sélection du locataire, en passant par le financement et la réalisation de travaux à haute valeur ajoutée, nous vous proposons un investissement sur-mesure qui correspond à la perfection à vos besoins et moyens.

Secrets recommandés
Donation d’un bien immobilier : quelle est la bonne solution pour transmettre son patrimoine de manière anticipée à ses héritiers ?
En combinant l’abattement applicable aux donations avec le démembrement de propriété, il est possible de réduire drastiquement le coût fiscal de la transmission d’un bien immobilier.
Quel type de prêt pour financer votre investissement locatif ?
En vous permettant d’investir de l’argent que vous n’avez pas, le prêt immobilier est un formidable outil pour se constituer un patrimoine immobilier et multiplier la rentabilité de votre apport.
Pourquoi souscrire un prêt in fine pour votre investissement locatif ?
Avec le prêt in fine, vous remboursez la totalité du capital emprunté en une seule fois : lors de la dernière échéance.

Recevoir une brochure

Recevoir une brochure

Recevoir une brochure