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Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?

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Idée reçue numéro 1 : si le montant du loyer est égal à la mensualité, un investissement locatif est autofinancé. C’est une erreur, car ce calcul n’intègre pas les charges relatives à l’opération. Il convient plutôt de viser un cashflow positif, qui vous permet de ne pas recourir à votre épargne et de dégager un bénéfice à affecter à un futur projet. Alors, comment parvenir, ou du moins tendre vers l’investissement locatif autofinancé ? Des réponses !

Qu’est-ce que l’autofinancement immobilier ?

Un investissement locatif autofinancé est un investissement qui ne vous demande aucun effort d’épargne pour se financer. Et ce n’est pas parce que le loyer couvre le montant de la mensualité que vous y parvenez. En effet, vous avez des charges annexes à payer (frais de mise en place du crédit, frais de notaire, assurances, frais d’hypothèques, frais de gestion locative, impôts…). Si celles-ci ne sont pas couvertes par le loyer, vous devrez en assumer le coût.

Prenons un exemple. Vous remboursez un crédit de 200 000 € avec des mensualités de 880 €. Vous proposez un loyer de 900 € à votre locataire. A priori, vous êtes bénéficiaire de 20 €. Il n’en est rien, parce qu’en parallèle, les frais divers relatifs à la mise en location se montent à une centaine d’euros par mois. Vous en êtes donc de votre poche à hauteur de 80 €. Votre investissement locatif ne s’autofinance pas, même si en soi, l’effort d’épargne est moindre. Deux indicateurs sont couramment utilisés pour déterminer si un investissement locatif s’autofinance : le taux de rendement et le cashflow.

Le rendement d’un bien pour assurer l’autofinancement d’un appartement

Petite précision sur la différence entre rendement et rentabilité d’un investissement locatif.

Le rendement, qui peut être exprimé en brut ou net, s’exprime par un taux obtenu en divisant le montant des recettes locatives par le prix d’acquisition du bien. Par exemple, si vous percevez 5 000 € de revenus locatifs pour un bien immobilier acheté 200 000 €, alors le rendement brut sera de 5 % annuel. La rentabilité d’un bien intègre quant à elle la plus-value ou la moins-value à la revente.

Premier biais dans lequel ne pas tomber pour s’assurer un investissement locatif autofinancé : prendre en compte le rendement brut, et non le rendement net. De l’ordre de 4/5 % en France, le rendement brut moyen n’inclue pas les charges et impôts.

Le rendement brut s’obtient selon la formule :

(loyers perçus hors charges annuels


prix d’achat) x 100

Le rendement net s’obtient selon la formule :

(loyers perçus – total des charges – impôts  x 100)


Prix d’achat

               

Pour s’assurer l’autofinancement d’un bien, il faut donc que le rendement net soit élevé.

Exemple pour un profil d’emprunteur standard

  • Prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, à un taux de 1.75 %, effectué en couple
  • Revenu fiscal de référence : 55 000 €, en tranche marginale d’imposition de 30 %
  • Montant des charges : 5 000 €
  • Mensualités : 988.26 €

Pour atteindre l’autofinancement, il faudrait que le bien soit loué 1 404 € net de charges, avec un taux de rendement locatif brut de 10.9 %. Soit un rendement net, après fiscalité, de près de 6 %, légèrement au-dessus de la moyenne.

Le calcul du cashflow immobilier

Le cashflow correspond à la différence entre les recettes locatives et la totalité des charges (assurance loyers impayés, charges de copropriété, frais de gestion, impôt sur le revenu…).

Le total peut faire apparaître un cashflow négatif : vous devrez apporter régulièrement des liquidités pour réaliser votre investissement locatif. Le total est neutre : l’autofinancement est assuré. Le Graal étant de dégager un cashflow positif : vous pourriez ainsi injecter les bénéfices dans un prochain projet immobilier.

Comment parvenir à l’investissement locatif autofinancé ?

Quelques leviers vous permettent de vous rapprocher de l’autofinancement de votre investissement.

En augmentant son apport

L’investissement locatif sans apport permet de bénéficier d’un important effet de levier pour la constitution d’un patrimoine. Néanmoins, si vous n’êtes pas déjà propriétaire de votre résidence principale, il peut être compliqué de négocier un financement à 110 % auprès des banques.

En outre, l’apport peut vous permettre d’atteindre l’autofinancement en diminuant le montant des mensualités. Plus celles-ci sont basses par rapport au loyer, meilleur est le cashflow de votre placement immobilier.

En jouant sur la durée de son crédit immobilier

La durée du crédit elle aussi peut jouer sur le montant de vos mensualités. Elles seront moins élevées sur 25 ans que sur 20 ans. Certes, vous paierez plus d’intérêts, mais par le truchement d’une fiscalité avantageuse, l’opération sera indolore comme nous vous l’expliquons juste après.

En choisissant le meilleur emplacement du marché immobilier

  • Investissement locatif autofinancé dans le neuf ou l’ancien

L’emplacement est la clé d’un investissement locatif rentable. Acheter un bien immobilier dans l’ancien permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, ce qui impacte immédiatement le rendement. En parallèle, l’achat dans le neuf, soutenu par un dispositif de défiscalisation (Pinel, par exemple), peut vous permettre d’obtenir une réduction d’impôt. Laquelle aura aussi une influence sur le rendement.

  • Sélection du secteur

Vous devez ensuite opter pour un secteur où la demande locative est soutenue, mais le prix au mètre carré encore abordable. La rentabilité locative est bien plus difficile à obtenir pour un logement parisien, alors même que le risque de vacance est moindre. La faute en est aux prix d’acquisition trop élevés, qui impliquent de très longues années pour dégager une rentabilité.

  • Détermination de la superficie 

Enfin, vous devez déterminer une stratégie locative en fonction de votre cible. Par exemple, si vous préférez louer à des étudiants, vous choisirez une petite surface (sauf à viser la colocation) située à proximité des universités.

Réduire ses charges pour assurer l’autofinancement

Réussir un investissement locatif autofinancé passe aussi par une diminution des charges liées à la mise en location. Voici plusieurs pistes à explorer.

Augmenter son loyer régulièrement pour un investissement locatif autofinancé

Sauf dans les communes où est pratiqué l’encadrement des loyers, vous êtes libre de fixer le montant du loyer. Attention toutefois à ne pas le surestimer, au risque que votre logement ne trouve pas preneur. Prévoyez ensuite une clause d’indexation des loyers dans le bail de location. Nous vous rappelons que plus l’écart loyer-mensualité se réduit, meilleur est le cashflow.

Renégocier son emprunt pour atteindre l’autofinancement

Vous constatez une tendance baissière dans les taux d’emprunt ? Il est temps de prendre rendez-vous avec votre banquier. Un taux plus bas vous permettra d’économiser des milliers d’euros.

Opter pour le régime fiscal du réel

Selon si vous faites de la location vide ou meublée, vous allez dégager des revenus fonciers ou des BIC. Vous pouvez choisir de les imposer au micro foncier (revenus locatifs), au micro-BIC (BIC) ou au réel (les deux).

L’avantage au réel, c’est que vous pouvez déduire de nombreuses charges comme les intérêts d’emprunt, le montant des travaux de rénovation, les frais de gestion… Et potentiellement créer un déficit foncier, qui diminuera votre montant imposable. Selon votre statut (loueur, loueur en meublé professionnel, loueur en meublé professionnel), vous pourrez déduire ce déficit dans la catégorie correspondante ou sur votre revenu global. L’excédent pourra être reporté sur 10 ou 6 ans.

Souscrire un prêt in fine

En lien avec ce que nous venons d’exposer, le prêt in fine peut vous permettre de tendre encore plus vers l’autofinancement. Avec ce type d’emprunt, vous remboursez seulement des intérêts pendant toute la durée du crédit, et le capital à la dernière mensualité. Il est proposé à un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt amortissable, ce qui vous permet de déduire plus d’intérêts d’emprunt.

L’astuce LSI pour assurer la sécurité de son investissement locatif

Vous l’avez compris, l’investissement locatif autofinancé est un idéal vers lequel tendre, mais qui est difficilement réalisable. Il vous faut donc disposer d’un matelas de sécurité en cas de coup dur (vacance locative, impayés…), afin d’assurer le remboursement des mensualités.

Pour vous constituer une trésorerie à affecter à votre crédit, vous pouvez négocier un différé avec la banque. D’une durée de 36 mois maximum, le différé vous permet de payer seulement les primes d’assurance de prêt. Vous pouvez ainsi mettre de côté les loyers perçus pendant cette période et les utiliser en cas d’imprévu.

Le meilleur moyen pour atteindre vos objectifs est de recourir à l’investissement locatif clé en main. Nos experts vous accompagnent dans l’élaboration de votre stratégie et vous permettent ainsi d’optimiser le rendement de votre investissement dans l’immobilier.

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