Plus que le taux de rendement d’un investissement, l’indicateur essentiel que doit surveiller l’investisseur, c’est le cashflow immobilier.
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Comment optimiser son cashflow immobilier ?

Plus que le taux de rendement d’un investissement, l’indicateur essentiel que doit surveiller l’investisseur, c’est le cashflow immobilier. Il cherchera bien entendu à l’optimiser pour qu’il soit au plus haut, même si les prix d’achat et les loyers rendent difficile l’obtention d’un cashflow positif. Après avoir donné la définition du cashflow immobilier et sa méthode de calcul, nous vous indiquerons des pistes pour l’améliorer. À la clé, une stratégie d’investisseur affinée pour tenter de concrétiser le rêve de tout propriétaire bailleur : que ses loyers lui rapportent plus que ne lui coûte le bien.

Qu’est-ce que le cashflow immobilier ?

Incontournable, la notion de cashflow immobilier vous permet d’apprécier la performance de votre placement. Simple, son calcul implique la prise en compte des revenus et dépenses. Un exemple vous permettra de bien l’appréhender.

Cashflow immobilier : définition

C’est du côté du monde de l’entreprise qu’il faut se tourner pour trouver la définition du cashflow immobilier. Traduit en français, le mot signifie flux de trésorerie, c’est-à-dire les mouvements de liquidités entrants et sortants de l’entreprise. Appliqué à l’immobilier, le cashflow permet à l’investisseur de déterminer chaque mois ce que lui rapporte son placement, en cash justement. Une donnée tangible, donc, bien plus facile à appréhender que la rentabilité brute d’un investissement, qui reste imprécise. En effet, elle ne permet pas de prendre en compte les flux financiers générés par l’investissement, l’origine des fonds ayant permis d’acquérir le bien ou encore la fiscalité.

Ainsi, pour apprécier le cashflow immobilier convient-il de s’interroger sur le financement du bien : allez-vous l’acheter cash ou moyennant un emprunt ? Dans ce second cas, vous bénéficiez de l’effet de levier de crédit, qui permet certes de se constituer un patrimoine sans effort d’épargne important, mais qui va induire des frais supplémentaires (taux d’intérêt, primes d’assurance, frais annexes…).

S’agissant de la fiscalité, vous devez vous demander si vous souhaitez investir en propre (dans ce cas, le montant de l’impôt dépendra de votre tranche marginale d’imposition et du choix du régime fiscal, micro ou réel) ou via une société (SARL ou SAS immobilière, voire SCI, laquelle peut être assujettie à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés).

Calcul du cashflow immobilier

Pour calculer son cashflow immobilier, rien de plus simple : il suffit de soustraire toutes les dépenses et charges de revenus locatifs. Au titre des charges, vous devez notamment considérer :

  • Les mensualités du prêt immobilier, sauf si vous avez acheté le bien immobilier cash 
  • Les primes de l’assurance de prêt, de l’assurance propriétaire non occupant (PNO), de la garantie des loyers impayés (GLI) 
  • Les travaux de rénovation pour remettre le logement au goût du jour 
  • Les frais de gestion locative, si vous confiez celle-ci à un mandataire 
  • Les charges de copropriété pour l’entretien de l’immeuble 
  • La rémunération des gardiens et concierges le cas échéant 
  • Les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de courtage, frais de garantie…) 
  • Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en location meublée et location saisonnière.

Ce calcul peut faire apparaître trois résultats différents :

  • Un cashflow positif : c’est le Graal pour l’investisseur, car il signifie que son investissement lui permet de dégager des liquidités supplémentaires. Et ainsi, de se constituer de l’apport pour améliorer son niveau de vie, pour réaliser un autre projet immobilier ou pour conserver intacte sa capacité d’emprunt. Vous verrez qu’il est actuellement très difficile de parvenir à ce résultat
  • Un cashflow nul : autre hypothèse séduisante aux yeux des investisseurs, car ils atteignent ainsi l’autofinancement de leur investissement. Les loyers sont en effet suffisants pour couvrir les mensualités de crédit et les charges
  • Un cashflow négatif : l’investisseur perçoit moins de revenus que ce que lui coûte son investissement. Dès lors, il lui faut consentir un effort d’épargne supplémentaire chaque mois pour rembourser son emprunt et s’acquitter de ses charges.

Cashflow immobilier : calcul du TRI

Autre méthode de calcul pour apprécier la performance d’un investissement immobilier et qui se base sur le cashflow immobilier : le taux de rendement interne (TRI). Plus affinée, elle prend bien entendu en compte le financement du bien et la fiscalité, mais intègre deux autres paramètres : la progression des loyers pendant toute la durée de détention du bien, ainsi que le prix à la revente à X années.

Cashflow immobilier : exemple

Vous achetez cash un logement à 300 000 €. Avant de le mettre en location, vous réalisez des travaux de rénovation pour un montant de 3 000 €. Vous le proposez ensuite en location à un loyer mensuel de 850 €. Chaque mois, vous devez débourser 85 € de charges de copropriété, que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. En parallèle, vous payez chaque année 4 000 € d’impôt sur vos revenus locatifs. Vous le revendez au bout de 15 ans, au prix de 350 000 €.

Voici le calcul du cashflow immobilier sur toute la période concernée (15 ans) :

  • Recettes locatives annuelles : (850 € x 12) = 10 200 €
  • Dépenses et charges : 300 000 € (prix d’acquisition), 3 000 € (travaux), 1 020 € annuels (charges de copropriété) et 4 000 € d’impôts.

AnnéeCashflow immobilier
1–   (300 000 + 3 000 + 1 020) + 10 200 – 4 000 =- 289 780 €
210 200 – 1 020 – 4 000 = 5 180 €
35 180 €
45 180 €
55 180 €
65 180 €
75 180 €
85 180 €
95 180 €
105 180 €
115 180 €
125 180 €
135 180 €
145 180 €
15(350 000 + 10 200) – 1 200 – 4 000 = 355 000 €
Total cashflow sur 15 ans132 560 €

Est-il possible aujourd’hui d’avoir un cashflow positif ?

Le cashflow positif est bien entendu l’objectif vers lequel doit tendre l’investisseur. Les liquidités supplémentaires pourront d’abord être provisionnées pour parer aux risques locatifs (dégradations du logement, réparations régulières, impayés de loyers ou encore vacance locative).

Ensuite, le cashflow positif permet d’envisager la réalisation d’autres projets immobiliers. D’une part, les liquidités permettent de maintenir le taux d’endettement au-dessous du seuil des 35 % et ainsi de pouvoir souscrire un nouvel emprunt. D’autre part, en vous positionnant comme un bon gestionnaire, vous parviendrez plus facilement à convaincre les banques de vous prêter de l’argent.

Mais pour autant, est-ce possible d’avoir un cashflow positif ? Très difficilement, eu égard au marché immobilier. Deux facteurs l’expliquent :

Le ratio prix d’achat au mètre carré et montant des loyers ne permet pas d’obtenir une rentabilité élevée

Il est devenu très difficile d’acquérir un bien ancien ou neuf à un prix raisonnable, eu égard au déséquilibre entre demande et offre dans les villes attractives ou en tension foncière. Sans compter que la concurrence est rude entre les acquéreurs !

En parallèle, les loyers progressent bien plus lentement, sans corrélation avec l’augmentation des prix d’achat. Certes, les taux d’emprunt actuels n’ont de cesse de baisser, mais cela ne suffit pas à compenser. Difficile, donc, dans de nombreux secteurs géographiques, d’espérer un cashflow positif !

La pression fiscale sur les revenus locatifs est très élevée en France

Si l’investisseur peut profiter d’un abattement au régime micro, ou de la déduction des charges en régime réel, son impôt est rarement nul, sauf à parvenir à dégager un déficit foncier. Ainsi, les recettes locatives vont-elles s’ajouter à ses autres revenus et être soumises à taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prenons l’exemple d’un investisseur célibataire qui déclare 40 000 € de salaire et 10 000 € de revenus fonciers. Il sera imposé dans la TMI de 30 %, pour un montant total d’impôts sur le revenu de 9 526 €, dont 1 720 € de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. De quoi tirer encore plus vers le bas le cashflow immobilier 

Quelles solutions pour améliorer son cashflow ?

Certains investisseurs parviennent tout de même à obtenir un cashflow immobilier positif, ou du moins un autofinancement. Voici maintenant les pistes à explorer pour améliorer le vôtre.

Sélectionner un bien au prix d’achat le plus bas pour améliorer son cashflow immobilier

Le premier facteur influençant le cashflow immobilier est bien entendu le prix d’achat du bien. Plus il est faible, plus la rentabilité va être élevée. Pour y parvenir, encore faut-il bien connaître le secteur sur lequel vous allez investir. Constituez-vous un réseau pour être au courant des bons plans avant les autres acquéreurs. Vous devrez vous montrer patient pour dénicher la pépite qui vous permettra de faire un coup de fusil… Mais aussi vous montrer très réactif quand elle se présentera. Les belles opportunités ne restent pas longtemps sur le marché immobilier !

Bien choisir son type d’emprunt pour améliorer son cashflow immobilier

Concrètement, deux choix s’offrent à vous si vous empruntez pour acheter un bien immobilier : le prêt amortissable et le prêt in fine. Rappelons rapidement leurs fonctionnements respectifs pour mieux appréhender les atouts du prêt in fine dans l’amélioration du cashflow immobilier.

Avec un prêt amortissable, vous remboursez des mensualités composées à la fois d’une fraction de capital et d’intérêts. Ceux-ci étant assis sur le capital restant dû, ils sont mécaniquement plus élevés au début de l’emprunt et très faibles à la fin. À l’inverse, les mensualités d’un prêt in fine se composent uniquement d’intérêts, le capital étant remboursé intégralement lors de la dernière échéance. Notez également qu’il est proposé moyennant un taux d’emprunt supérieur à celui du prêt amortissable.

Quel intérêt, donc, de pencher en faveur d’un produit qui, a priori va revenir plus cher ? Il est fiscal : si vous optez pour le régime du réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus imposables. Eu égard à la mécanique du prêt in fine, vous pourrez déduire plus d’intérêts, et ce, jusqu’au moment où vous le solderez.

Jouer sur la durée du crédit pour améliorer son cashflow immobilier

Autre paramètre qui influence positivement ou négativement votre cashflow immobilier : la durée d’emprunt. Plus elle est courte, plus les mensualités sont élevées et déconnectées de ce que vous pouvez effectivement demander en loyer. Vous devrez donc consentir un effort financier chaque mois pour le remboursement de votre prêt.

La solution est ainsi d’augmenter la durée du prêt immobilier pour diminuer le montant des mensualités. Toutefois, il n’est pas recommandé d’aller au-delà de 20 ans. Même si les taux d’emprunt restent bas sur 25 ans, l’opération risque de vous coûter trop cher en intérêts pour un changement peu notable dans le montant de la mensualité.

Mais attention, augmenter la durée d’emprunt, c’est aussi payer une assurance de prêt sur des années supplémentaires ! Il convient donc de trouver le juste équilibre en fonction de vos objectifs et des autres paramètres qui impactent votre cashflow immobilier.

Le tip Les Secrets de l’Immo : au moment de souscrire une offre de prêt, vous pouvez demander au banquier de mettre en place un différé de remboursement de quelques mois, le temps par exemple de réaliser des travaux et de trouver un locataire. Pendant toute cette période, vous n’avez pas à assumer le coût des mensualités et ne nuisez donc pas à votre cashflow immobilier.

Réaliser des travaux pour améliorer son cashflow immobilier

Vous cherchez bien sûr à proposer votre logement au loyer le plus élevé. Et pour y parvenir, vous disposez d’un levier à actionner : la réalisation de travaux. Votre bien doit séduire les locataires au premier regard et susciter un franc coup de cœur lors des visites. Au moment de le mettre sur le marché, il doit être au goût du jour. Plus un appartement paraît neuf et propre, plus vite il trouve preneur, même si le loyer est un peu plus élevé que la moyenne pour une superficie équivalente. Vous attirerez aussi des candidats disposant de revenus plus conséquents, réduisant dans le même temps le risque d’impayés.

Vous devez aussi envisager de réaliser des travaux de rafraîchissement réguliers dans votre logement, pour d’une part que le locataire en place ait envie de rester et d’autre part limiter la vacance locative entre deux preneurs. Si vous êtes au régime fiscal du réel, vous pourrez aussi déduire les frais liés à l’accomplissement des travaux.

Réduire au maximum ses charges pour améliorer son cashflow immobilier

Tous les postes de dépenses liés à l’achat et la détention du bien doivent être tirés vers le bas. Voici quelques pistes à envisager pour y parvenir :

  • Faites appel à un courtier pour négocier le taux d’emprunt, le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier et les conditions dans lesquels le crédit est réalisé. Par exemple, les pénalités de remboursement anticipé si vous décidez de revendre votre bien avant d’avoir soldé le crédit peuvent mettre à mal votre cashflow immobilier. Une bonne négociation avec votre banquier peut vous permettre de les supprimer ou de les réduire au maximum. Si vous constatez que les taux d’emprunt baissent, vous pouvez aussi envisager de faire racheter votre prêt
  • Trouvez des artisans pratiquant des tarifs compétitifs pour réaliser les travaux dans votre logement. De la même manière, vous pouvez mettre en concurrence plusieurs diagnostiqueurs pour diminuer le prix des diagnostics immobiliers nécessaires à la mise en location
  • Tentez de réduire au maximum les charges locatives que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. Ainsi devez-vous être présent aux assemblées générales de la copropriété et vous montrer vigilant sur les dépenses qu’elle compte engager.

Élaborer un montage fiscal pertinent pour améliorer son cashflow immobilier

Pour tirer vers le haut votre cashflow immobilier, il est nécessaire d’apporter une attention toute particulière à la fiscalité de votre investissement. Il peut être judicieux de faire un point avec un conseiller pour choisir entre les options suivantes.

  • La location vide ou la location meublée : les loyers sont plus élevés pour la seconde que la première. En outre, la location meublée vous permet d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec une fiscalité avantageuse. Vous pouvez en effet pratiquer des amortissements, et en LMP, déduire un éventuel déficit de votre revenu global
  • La location par le biais d’une société imposée à l’IS vous permet aussi d’amortir le coût d’acquisition et donc de diminuer la base imposable. En outre, vous ne payez pas directement d’impôt tant que vous ne vous versez pas de dividendes
  • Le régime micro foncier vous fait profiter d’un abattement de 30 % (location nue), le régime micro BIC d’un abattement de 50 % (location meublée), voire de 71 % pour un meublé de tourisme. Si vos charges sont plus élevées que les abattements, privilégiez le régime réel : vous pourrez ainsi les déduire de votre assiette imposable.

Quels types d’investissements immobiliers privilégier pour avoir un cashflow positif ?

Un bon cashflow immobilier dépend également du type d’investissement que vous choisissez. Certains s’avèrent bien plus rentables que d’autres, comme :

L’investissement en colocation 

La colocation a le vent en poupe, car elle permet d’apporter une réponse concrète à la pénurie structurelle de logements, et aux locataires à faibles ressources comme les étudiants ou les familles monoparentales, de se loger plus facilement. La colocation offre aussi de multiples avantages à l’investisseur :

  • Elle permet d’obtenir un loyer plus élevé qu’en proposant le logement à une seule famille 
  • Le risque d’impayés et de vacance locative est dilué grâce à la multiplicité des locataires 
  • La demande pour les logements en colocation est très soutenue et l’offre reste encore inférieure à cette demande.

L’investissement en coliving

Mêlant colocation et prestations hôtelières, le coliving constitue un autre modèle de location susceptible d’améliorer le cashflow immobilier. En effet, elle s’adresse à une cible de jeunes actifs urbains en quête de lieux communautaires disposant d’équipements haut de gamme, comme une salle de sport, une piscine, un rooftop… Lesquels contribuent à tirer vers le haut les loyers.

La location de courte durée

Grâce à Airbnb et d’autres plateformes de location saisonnière en ligne, vous pouvez espérer améliorer drastiquement votre cashflow immobilier, et même une rentabilité à deux chiffres, pour plusieurs raisons :

  • La location est meublée, vous profitez donc de la fiscalité avantageuse du statut LMNP 
  • Le prix de la location peut être revu à la hausse en fonction des saisons et s’aligne sur celui des hôtels 
  • Les locataires paient les nuitées en avance sur la plateforme : vous vous affranchissez ainsi des risques d’impayés.

Le bon plan Les Secrets de l’Immo : la location saisonnière est plus sensible à la vacance locative. Pour éviter que votre cashflow immobilier en pâtisse, vous pouvez mettre votre logement en location avec un bail étudiant de 9 mois, et le proposer en saisonnier pendant les 3 mois restants. Bien entendu, pour que cette formule fonctionne, encore faut-il que le logement se situe à la fois près d’une université et d’un site touristique. Pensez par exemple aux villes limitrophes de Montpellier, Aix-en-Provence ou encore Avignon.

L’immeuble de rapport

Pourquoi investir dans un immeuble entier plutôt que dans plusieurs logements ? Déjà, pour mutualiser les coûts d’acquisition, notamment les frais de notaire. En outre, si l’immeuble est dégradé et trouve difficilement preneur, vous pourrez en négocier le prix de vente. Ensuite, vous pourrez diviser les lots en fonction de votre cœur de cible : petites surfaces pour les étudiants, grands logements pour les familles… Vous maîtrisez ainsi les risques pour chaque logement. À la revente aussi, l’immeuble de rapport sera de nature à générer une importante plus-value. Autant de facteurs déterminants pour augmenter son cashflow immobilier !

Vous cherchez un programme immobilier dans lequel investir et qui offre un fort rendement ? Les Secrets de l’Immo vous propose un accompagnement à chaque étape de votre projet et vous fait bénéficier de son expertise sur le secteur de l’investissement immobilier clé en main.

Combien peut emprunter une SCI ?
Pour déterminer combien la SCI peut emprunter, il convient de s’attacher à la capacité d’emprunt de chacun des associés. Désignant le montant maximum que la banque acceptera de prêter, elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges.
Comment bien débuter dans l’investissement locatif ?
La hantise du propriétaire-bailleur, c’est bien entendu un locataire mauvais payeur. Soyez tout de même rassuré : seuls 2 % des propriétaires font face à des loyers impayés.
Comment créer une SCI seul pour investir dans l’immobilier ?
L’article 1832 du Code civil dispose que : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes ». Deux associés sont donc nécessaires pour créer une SCI.

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