Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Immédiatement, vous vous posez une question essentielle : dois-je m’en occuper directement ou confier la gestion locative à un intermédiaire ? Si la première solution présente l’avantage de la gratuité, la seconde vous apporte sécurité et sérénité ! Tout ce que vous devez savoir sur la sous-traitance de la gestion locative.
La gestion locative désigne l’ensemble des tâches à réaliser qui procède de l’administration d’un bien immobilier mis sur le marché de la location. Vous n’êtes pas sans savoir que la loi prévoit un bon nombre d’obligations pesant sur le bailleur, comme la rédaction d’un bail de location conforme aux prescriptions réglementaires et légales, la remise de documents obligatoires au locataire comme certains diagnostics immobiliers ou les quittances de loyer, la réalisation de travaux à votre charge, etc. Autant d’opérations qui supposent une bonne connaissance de la législation et beaucoup de temps libre !
Ainsi, avez-vous le choix entre la gestion locative autonome, c’est-à-dire par vous-même ou la gestion locative déléguée à un intermédiaire. Celui-ci doit être un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, par exemple), dûment habilité à faire de la gestion locative au moyen d’une carte professionnelle mentionnant la gestion immobilière. Vous devrez conclure avec lui un mandat de gestion locative par lequel le mandant (vous-même) délègue l’administration du logement à un mandataire. Ce contrat permettra de définir avec précision les contours de la mission.
La gestion locative s’articule autour de plusieurs domaines comme la gestion administrative, la gestion technique, la gestion financière, le contentieux et la recherche du locataire.
Celle-ci se décompose en plusieurs tâches à effectuer comme :
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La loi prévoit une répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire. Si l’entretien et les menues réparations sont à la charge du preneur, il vous appartient, en tant que bailleur, de réaliser les gros travaux. Si votre logement n’est pas conforme, le locataire peut engager une action en justice pour vous contraindre à effectuer les réparations lourdes qui s’imposent.
Vous devez ici appeler et encaisser les loyers et les charges, étant entendu que le régime diffère selon si vous avez opté pour l’appel de charges avec régularisation annuelle ou le forfait de charges. Dans le premier cas, vous devrez reprendre vos factures pour déterminer si vous devez procéder à un remboursement du locataire ou lui demander un complément de charges.
En outre, vous devez vous occuper de payer les différentes factures du logement, comme les charges de copropriété, les primes d’assurance (garantie des loyers impayés, assurance de propriétaire non-occupant…), etc.
Enfin, selon le statut pour lequel vous avez opté, loueur en meublé professionnel, par exemple, et le régime fiscal choisi, vous aurez peut-être besoin de tenir une comptabilité.
Le contentieux peut porter sur les loyers impayés que vous doit votre locataire, et nécessiter des démarches pour une expulsion. D’autres cas de figure doivent être envisagés comme les troubles de jouissance du voisinage, pour lequel vous risquez d’être mis en cause en votre qualité de propriétaire-bailleur.
De nombreuses tâches doivent être réalisées ici comme la rédaction et la publication d’une annonce sur un site d’annonces immobilières, répondre au téléphone pour l’information des candidats, programmer des visites, étudier les dossiers pour évaluer la solvabilité des locataires potentiels…
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Comme vous le constatez, la gestion locative n’est pas de tout repos. Pour encaisser des recettes locatives et obtenir un bon taux de rendement de votre investissement immobilier, encore faut-il s’assurer d’effectuer de nombreuses tâches. La délégation de la gestion locative peut ainsi vous permettre de vous affranchir de toutes ces contraintes et d’assurer la sécurité de votre investissement.
En fonction de l’étendue de votre patrimoine immobilier, la gestion locative peut vous apporter un gain de temps substantiel. Car la liste des opérations à effectuer pour la mise en location se multiplie bien évidemment avec le nombre de logements que vous possédez !
La sous-traitance de la gestion locative vous permettra de confier les tâches administratives, financières, la réalisation des travaux et tout ce qui prend du temps à un tiers. Ainsi pourrez-vous vous concentrer sur votre cœur de métier.
Si vous êtes déjà bien occupé par votre profession, ou si vous résidez loin du ou des logements mis en location, vous avez tout intérêt à opter pour la gestion locative ! Faire les aller-retour entre la ville où vous résidez et celle(s) où se situe(nt) votre (vos) bien(s) immobilier(s) s’avère en effet très chronophage.
La rentabilité de votre investissement locatif et l’optimisation du cashflow dépendent de nombreux facteurs dont l’emplacement du bien en zone en tension locative, l’adéquation du loyer avec les prix du marché, mais surtout la limitation des risques locatifs comme la vacance locative et les impayés.
La carence locative, qui intervient lors de la première mise en location du bien, et la vacance locative entre deux locataires, nuisent sérieusement à votre cashflow. En effet, pendant toutes ces périodes, vous assumez seul le remboursement du prêt immobilier. Vous ne percevez pas de loyers à affecter aux mensualités ! Sous-traiter la gestion locative de votre bien permet de limiter ce risque, puisqu’il appartient au mandataire de trouver rapidement un locataire grâce à son réseau et ses outils de communication.
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Souvenez-vous, la gestion locative déléguée repose sur la rédaction d’un mandat entre vous et un professionnel de l’immobilier. C’est par ce contrat que vous fixerez précisément l’étendue des pouvoirs de l’administrateur et vos obligations.
Le professionnel à qui vous sous-traitez la gestion locative s’engage à tout mettre en œuvre pour mener à bien sa mission et à vous rendre des comptes sur celle-ci.
De votre côté, vous devez accepter de louer votre bien au prix du marché et de payer la rémunération du mandataire.
Généralement, le mandat de gestion locative est conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Si vous souhaitez résilier le mandat, vous devez respecter le délai de préavis indiqué au contrat. Il reste possible de mettre fin au contrat de manière anticipée si celui-ci le prévoit, mais vous devrez dans ce cas vous acquitter d’une pénalité.
Le coût de la gestion locative est à votre charge, à l’exception des honoraires liés à l’exécution de certaines prestations comme la rédaction de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire, qui peuvent être répercutées sur ce dernier.
En outre, le prix de la gestion locative varie en fonction de l’étendue des missions que vous souhaitez sous-traiter au mandataire. Si elles sont peu nombreuses, comptez environ 4 % du montant des loyers encaissés. Pour un catalogue complet de prestations, comptez plutôt autour de 10 % des loyers annuels. Notez que les assurances ne sont pas incluses dans le tarif de la gestion locative. Si vous confiez plusieurs biens en gestion locative, n’hésitez pas à négocier les honoraires du mandataire !
Les Secrets de l’Immo vous propose des programmes sur mesure d’investissement locatif clé en main. Nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, de la sélection du bien en fonction de votre stratégie d’investisseur à la mise en location, en passant par la réalisation des travaux. Nous vous proposons en outre la prise en charge de la gestion locative. Il ne vous reste plus qu’à apprécier le rendement de votre placement !