Acheter pour louer sans apport vous permet de profiter au maximum de l’effet de levier du crédit.
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Quelle est votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Au regard de la faiblesse des taux d’intérêts des produits bancaires et actifs financiers non risqués, l’investissement immobilier fait figure de refuge pour s’assurer une bonne rentabilité de son placement. Toutefois, avant de vous lancer dans un projet d’achat, encore faut-il déterminer l’enveloppe dont vous disposez.

Pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et diminuer votre facture fiscale avec la déduction des intérêts d’emprunt, vous avez tout intérêt à souscrire un prêt immobilier pour le financement de votre projet. Le montant que la banque acceptera de vous accorder, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, n’est pas calculé de la même manière pour la résidence principale et l’achat pour louer. Les Secrets de l’Immo vous dévoile les facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif et les pistes pour l’optimiser.

 

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

 

Vous l’avez compris, la capacité d’emprunt désigne la somme totale que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement de crédit. Elle dépend de nombreux facteurs comme les revenus que vous percevez, le taux immobilier que vous négociez, lequel sera fonction de la durée du prêt et de la stabilité de votre situation professionnelle, et de la durée d’emprunt.

 

Capacité d’emprunt et taux d’endettement

 

La capacité d’emprunt est limitée par vos charges et par le taux d’endettement. La part des mensualités ne doit pas excéder 35 % de vos revenus disponibles. Le HCSF a en effet rehaussé le taux d’endettement de 33 à 35 % pour 2021. Celui-ci se calcule selon la formule (charges / revenus) x 100. Il convient de ne pas le confondre avec le reste à vivre, qui inclut dans les charges les mensualités du crédit immobilier que vous souhaitez obtenir.

 

Capacité d’emprunt et capacité de remboursement

 

Rapportée au mois, la capacité d’emprunt devient la capacité de remboursement. Les mensualités comporteront le capital emprunté, les intérêts ainsi que les primes d’assurance de prêt.

 

Capacité d’emprunt pour un investissement locatif

 

Nous vous le disions plus haut, la capacité d’emprunt pour un investissement locatif diffère de la capacité d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, en raison de la nature même du projet. Vous cherchez à concrétiser un achat immobilier pour mettre le bien en location et en percevoir des revenus. 

Dans le même temps, vous faites face à des charges pour vous loger vous-même, qu’il s’agisse du remboursement d’un premier emprunt ou d’un loyer. En conséquence, le calcul de l’endettement locatif prendra en compte ces charges tout en les pondérant avec les revenus que vous escomptez tirer de votre investissement.

Lire aussi : Constituer un dossier de prêt pour un investissement locatif

 

Comment calculer la capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

 

Le calcul de l’endettement pour un investissement locatif inclut plusieurs paramètres que nous vous listons ici.

 

Les revenus pris en compte dans la capacité d’emprunt locative

 

Premier critère à inclure dans le calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif : les revenus de l’acquéreur. Entrent dans cette catégorie :

  • Les salaires et traitements que vous percevez de votre travail : ils sont comptabilisés à 100 % si vous êtes en CDI ou fonctionnaire titulaire de votre poste. En revanche, pour les CDD, intérimaires, travailleurs précaires ou indépendants, l’établissement bancaire retiendra une moyenne des revenus sur une période de 3 ans en général ;
  • Les primes et revenus exceptionnels : ils sont intégrés dans le calcul de la capacité d’emprunt en locatif selon une moyenne sur plusieurs années ;
  • Les revenus locatifs : l’établissement prêteur ne retient que 70 % des loyers que vous percevez, pour prendre en compte le risque de vacance locative ou de carence locative, ainsi que les impayés. Il est possible de les comptabiliser selon deux méthodes : soit ils viennent s’ajouter à vos autres revenus, soit ils s’en déduisent.

 

Les charges prises en compte dans la capacité d’emprunt locative

 

Ces revenus doivent être mis en balance avec les charges que vous supportez. Celles-ci comprennent : 

  • Les mensualités d’un crédit à la consommation, d’un crédit auto, d’un crédit travaux ;
  • Les pensions alimentaires.

 

L’apport dans la capacité d’emprunt locative

 

Autre facteur pour le calcul de la capacité d’emprunt locatif : le montant de l’apport personnel. Généralement, le banquier exige que vous disposiez d’une épargne personnelle représentant 10 % du montant de l’acquisition. Elle servira à financer les frais annexes à l’emprunt : frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de garantie… Nous verrons plus bas qu’il est parfois possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif.

 

Exemple de calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif (simplifié)

 

Pour connaître la capacité d’emprunt en locatif, il faut en premier lieu calculer le montant maximum de la mensualité que vous pouvez supporter en fonction du taux d’endettement, puis la multiplier par le nombre d’échéances en fonction de la durée d’emprunt.

Vous percevez un salaire net mensuel de 4 000 €. Vous envisagez d’acheter un logement et de le mettre en location moyennant un loyer de 920 €, considéré à hauteur de 70 % par la banque, soit 644 €. Vos charges fixes s’élèvent à 1 000 €/mois (800 € de loyer, 200 € de crédit à la consommation).

 

Montant maximum de la mensualité avec un taux d’endettement à 35 % : 1 275 € ( 4 644 – 1 000 x 35 %). Dans l’absolu, avec un crédit sur 15 ans, votre capacité d’emprunt sera de 229 500 € (1 275 x 180 mensualités).

Bien entendu, pour que ce calcul soit pertinent, il faut que dans les 1 625 € soit inclus le taux d’intérêt et le taux d’assurance de prêt.

 

Lire aussi : Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?

 

Est-il possible de faire un investissement locatif sans apport ?

 

Emprunter sans apport pour un investissement locatif consiste à réaliser un prêt à 110 %, qui couvre les frais annexes à l’achat. Ce montage comporte un risque majeur pour les banques : en cas de défaillance de l’emprunteur, elles ne pourront jamais recouvrer les sommes ayant servi à financer ces frais annexes. D’où le fait qu’elles se montrent réticentes à l’accorder. Pour l’obtenir, il est conseillé d’être déjà propriétaire de votre résidence principale, avant de souhaiter devenir bailleur.

 

Nombreux sont les candidats à souhaiter se bâtir un patrimoine immobilier grâce à l’investissement locatif, qui permet de générer des revenus supplémentaires à affecter à de nouvelles acquisitions. Toutefois, les banques préfèrent vous accorder un financement que vous utiliserez pour vous loger vous-même. En effet, votre capacité d’emprunt sera fortement amoindrie par les mensualités d’emprunt que vous rembourserez déjà pour votre investissement locatif, même en prenant en compte les loyers que vous percevrez. Si par la suite, vous désirez devenir propriétaire de votre logement, vous aurez sans doute du mal à obtenir un deuxième crédit. Sauf bien entendu si vous parvenez à limiter votre taux d’endettement nettement en dessous du plafond ou si vous disposez d’un reste à vivre conséquent.

 

Comment optimiser votre capacité d’emprunt locatif ?

 

Voici à présent quelques pistes à explorer pour augmenter votre capacité d’emprunt pour votre investissement locatif.

 

Actionner le levier de la fiscalité de l’investissement locatif

 

Deux choix s’offrent à vous pour l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro (micro-foncier pour la location vide, avec un abattement de 30 %, micro-BIC pour la location meublée, avec un abattement de 50 % ou de 71 % pour le meublé classé) et le régime réel.

 

L’avantage du régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire des charges de vos revenus locatifs (intérêts d’emprunt, dépenses de gestion locative, charges de copropriété, primes d’assurance) voire de pratiquer des amortissements en statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier. Les charges que vous supporterez seront ainsi moins élevées, augmentant par-là votre reste à vivre, diminuant votre taux d’endettement et améliorant votre capacité d’emprunt locatif.

 

Défiscaliser pour augmenter sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif

 

Loi Pinel ancien, Denormandie ou Censi-Bouvard, investissement en loi Malraux ou en loi Monuments historiques : autant de dispositifs qui vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt que la banque peut inclure dans le calcul de votre reste à vivre.

 

Choisir un prêt in fine pour doper sa capacité d’endettement locatif

 

Le prêt in fine fonctionne différemment qu’un prêt amortissable. Tout au long de la durée du prêt, vous remboursez seulement les intérêts, le capital étant soldé en une seule fois, lors de l’ultime échéance.

 

Ce type d’emprunt présente un double avantage pour optimiser votre capacité d’endettement locatif. D’une part, les mensualités sont nécessairement moins élevées que dans le cadre d’un crédit amortissable, puisqu’elles ne comprennent pas le capital restant dû. D’autre part, vous pouvez les déduire intégralement de vos revenus fonciers jusqu’à l’avant-dernière échéance.

 

Opter pour un différé de rembourser et accroître sa capacité d’emprunt investissement locatif

 

Comme son nom l’indique, le différé de remboursement consiste à reporter de quelques mois le remboursement du prêt. Le différé peut être total, et dans ce cas, vous remboursez seulement les primes d’assurance, ou partiel, et dans cette hypothèse, vous remboursez les intérêts d’emprunt et les cotisations d’assurance. L’amortissement du capital débute une fois la période de différé expirée.

 

Ce montage présente un avantage certain, notamment si vous devez réaliser des travaux de rénovation dans le logement, si vous faites construire ou achetez dans le neuf. En effet, pendant toute la période séparant l’achat de l’entrée dans les lieux du locataire, vous rembourserez seul le prêt, ce qui impactera négativement votre capacité d’emprunt. À l’inverse, avec un différé, cette charge ne sera pas comptabilisée dès la mise en place du crédit, mais à l’issue de la période de différé.

 

Augmenter la durée d’emprunt pour optimiser la capacité d’emprunt d’investissement locatif

 

La durée d’emprunt a nécessairement une conséquence sur votre capacité d’emprunt. Plus elle est courte, plus les mensualités sont élevées, et si vos revenus sont insuffisants pour y faire face, vous ne pourrez pas emprunter autant que vous le voudriez. Pour pallier cet écueil, pensez à augmenter la durée du prêt ! Toutefois, soyez conscient que les banques acceptent difficilement les prêts sur 25 ou 30 ans pour financer un investissement locatif.

 

Vous avez à présent toutes les clés en main pour évaluer la somme que vous pourrez consacrer à votre projet. Les Secrets de l’Immo vous accompagne pour estimer votre capacité d’emprunt locative et vous propose des programmes d’investissement locatif clé en main adaptés à votre enveloppe.

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