Au regard de la faiblesse des taux d’intérêts des produits bancaires et actifs financiers non risqués, l’investissement immobilier fait figure de refuge pour s’assurer une bonne rentabilité de son placement. Toutefois, avant de vous lancer dans un projet d’achat, encore faut-il déterminer l’enveloppe dont vous disposez.
Pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et diminuer votre facture fiscale avec la déduction des intérêts d’emprunt, vous avez tout intérêt à souscrire un prêt immobilier pour le financement de votre projet. Le montant que la banque acceptera de vous accorder, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, n’est pas calculé de la même manière pour la résidence principale et l’achat pour louer. Les Secrets de l’Immo vous dévoile les facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif et les pistes pour l’optimiser.
Vous l’avez compris, la capacité d’emprunt désigne la somme totale que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement de crédit. Elle dépend de nombreux facteurs comme les revenus que vous percevez, le taux immobilier que vous négociez, lequel sera fonction de la durée du prêt et de la stabilité de votre situation professionnelle, et de la durée d’emprunt.
La capacité d’emprunt est limitée par vos charges et par le taux d’endettement. La part des mensualités ne doit pas excéder 35 % de vos revenus disponibles. Le HCSF a en effet rehaussé le taux d’endettement de 33 à 35 % pour 2021. Celui-ci se calcule selon la formule (charges / revenus) x 100. Il convient de ne pas le confondre avec le reste à vivre, qui inclut dans les charges les mensualités du crédit immobilier que vous souhaitez obtenir.
Rapportée au mois, la capacité d’emprunt devient la capacité de remboursement. Les mensualités comporteront le capital emprunté, les intérêts ainsi que les primes d’assurance de prêt.
Nous vous le disions plus haut, la capacité d’emprunt pour un investissement locatif diffère de la capacité d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, en raison de la nature même du projet. Vous cherchez à concrétiser un achat immobilier pour mettre le bien en location et en percevoir des revenus.
Dans le même temps, vous faites face à des charges pour vous loger vous-même, qu’il s’agisse du remboursement d’un premier emprunt ou d’un loyer. En conséquence, le calcul de l’endettement locatif prendra en compte ces charges tout en les pondérant avec les revenus que vous escomptez tirer de votre investissement.
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Le calcul de l’endettement pour un investissement locatif inclut plusieurs paramètres que nous vous listons ici.
Premier critère à inclure dans le calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif : les revenus de l’acquéreur. Entrent dans cette catégorie :
Ces revenus doivent être mis en balance avec les charges que vous supportez. Celles-ci comprennent :
Autre facteur pour le calcul de la capacité d’emprunt locatif : le montant de l’apport personnel. Généralement, le banquier exige que vous disposiez d’une épargne personnelle représentant 10 % du montant de l’acquisition. Elle servira à financer les frais annexes à l’emprunt : frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de garantie… Nous verrons plus bas qu’il est parfois possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif.
Pour connaître la capacité d’emprunt en locatif, il faut en premier lieu calculer le montant maximum de la mensualité que vous pouvez supporter en fonction du taux d’endettement, puis la multiplier par le nombre d’échéances en fonction de la durée d’emprunt.
Vous percevez un salaire net mensuel de 4 000 €. Vous envisagez d’acheter un logement et de le mettre en location moyennant un loyer de 920 €, considéré à hauteur de 70 % par la banque, soit 644 €. Vos charges fixes s’élèvent à 1 000 €/mois (800 € de loyer, 200 € de crédit à la consommation).
Montant maximum de la mensualité avec un taux d’endettement à 35 % : 1 275 € ( 4 644 – 1 000 x 35 %). Dans l’absolu, avec un crédit sur 15 ans, votre capacité d’emprunt sera de 229 500 € (1 275 x 180 mensualités).
Bien entendu, pour que ce calcul soit pertinent, il faut que dans les 1 625 € soit inclus le taux d’intérêt et le taux d’assurance de prêt.
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Emprunter sans apport pour un investissement locatif consiste à réaliser un prêt à 110 %, qui couvre les frais annexes à l’achat. Ce montage comporte un risque majeur pour les banques : en cas de défaillance de l’emprunteur, elles ne pourront jamais recouvrer les sommes ayant servi à financer ces frais annexes. D’où le fait qu’elles se montrent réticentes à l’accorder. Pour l’obtenir, il est conseillé d’être déjà propriétaire de votre résidence principale, avant de souhaiter devenir bailleur.
Nombreux sont les candidats à souhaiter se bâtir un patrimoine immobilier grâce à l’investissement locatif, qui permet de générer des revenus supplémentaires à affecter à de nouvelles acquisitions. Toutefois, les banques préfèrent vous accorder un financement que vous utiliserez pour vous loger vous-même. En effet, votre capacité d’emprunt sera fortement amoindrie par les mensualités d’emprunt que vous rembourserez déjà pour votre investissement locatif, même en prenant en compte les loyers que vous percevrez. Si par la suite, vous désirez devenir propriétaire de votre logement, vous aurez sans doute du mal à obtenir un deuxième crédit. Sauf bien entendu si vous parvenez à limiter votre taux d’endettement nettement en dessous du plafond ou si vous disposez d’un reste à vivre conséquent.
Voici à présent quelques pistes à explorer pour augmenter votre capacité d’emprunt pour votre investissement locatif.
Deux choix s’offrent à vous pour l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro (micro-foncier pour la location vide, avec un abattement de 30 %, micro-BIC pour la location meublée, avec un abattement de 50 % ou de 71 % pour le meublé classé) et le régime réel.
L’avantage du régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire des charges de vos revenus locatifs (intérêts d’emprunt, dépenses de gestion locative, charges de copropriété, primes d’assurance) voire de pratiquer des amortissements en statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier. Les charges que vous supporterez seront ainsi moins élevées, augmentant par-là votre reste à vivre, diminuant votre taux d’endettement et améliorant votre capacité d’emprunt locatif.
Loi Pinel ancien, Denormandie ou Censi-Bouvard, investissement en loi Malraux ou en loi Monuments historiques : autant de dispositifs qui vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt que la banque peut inclure dans le calcul de votre reste à vivre.
Le prêt in fine fonctionne différemment qu’un prêt amortissable. Tout au long de la durée du prêt, vous remboursez seulement les intérêts, le capital étant soldé en une seule fois, lors de l’ultime échéance.
Ce type d’emprunt présente un double avantage pour optimiser votre capacité d’endettement locatif. D’une part, les mensualités sont nécessairement moins élevées que dans le cadre d’un crédit amortissable, puisqu’elles ne comprennent pas le capital restant dû. D’autre part, vous pouvez les déduire intégralement de vos revenus fonciers jusqu’à l’avant-dernière échéance.
Comme son nom l’indique, le différé de remboursement consiste à reporter de quelques mois le remboursement du prêt. Le différé peut être total, et dans ce cas, vous remboursez seulement les primes d’assurance, ou partiel, et dans cette hypothèse, vous remboursez les intérêts d’emprunt et les cotisations d’assurance. L’amortissement du capital débute une fois la période de différé expirée.
Ce montage présente un avantage certain, notamment si vous devez réaliser des travaux de rénovation dans le logement, si vous faites construire ou achetez dans le neuf. En effet, pendant toute la période séparant l’achat de l’entrée dans les lieux du locataire, vous rembourserez seul le prêt, ce qui impactera négativement votre capacité d’emprunt. À l’inverse, avec un différé, cette charge ne sera pas comptabilisée dès la mise en place du crédit, mais à l’issue de la période de différé.
La durée d’emprunt a nécessairement une conséquence sur votre capacité d’emprunt. Plus elle est courte, plus les mensualités sont élevées, et si vos revenus sont insuffisants pour y faire face, vous ne pourrez pas emprunter autant que vous le voudriez. Pour pallier cet écueil, pensez à augmenter la durée du prêt ! Toutefois, soyez conscient que les banques acceptent difficilement les prêts sur 25 ou 30 ans pour financer un investissement locatif.
Vous avez à présent toutes les clés en main pour évaluer la somme que vous pourrez consacrer à votre projet. Les Secrets de l’Immo vous accompagne pour estimer votre capacité d’emprunt locative et vous propose des programmes d’investissement locatif clé en main adaptés à votre enveloppe.