Le dispositif Pinel est surtout connu du grand public pour l’investissement locatif dans des logements neufs. Souvent plébiscitées par les promoteurs pour rendre attractif leur projet en VEFA (vente en l’état futur de l’achèvement), les avantages fiscaux du Pinel peuvent aussi concerner les investissements dans l’ancien. On parle alors de dispositif Pinel ancien ou Pinel ancien réhabilité, en raison de la condition de réhabilitation imposée par le dispositif.
En quoi consiste le dispositif Pinel ancien ? Quels sont les investissements immobiliers éligibles à cet avantage fiscal ? Est-ce une solution satisfaisante pour investir dans l’immobilier ?
Le dispositif Pinel ancien se traduit sous la forme d’une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec une déduction telle que les déficits fonciers) pour le contribuable en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier réhabilitée à un loyer abordable (nous verrons plus loin ce que cela implique).
En parallèle du Pinel ancien, il existe le dispositif Denormandie proposant les mêmes avantages fiscaux, mais pour un type d’investissement relativement différent. Il ne faut donc pas confondre Pinel ancien et Denormandie.
Le principe de base de Pinel ancien est le suivant :
Ainsi, contrairement à un investissement locatif classique, un investissement Pinel ancien vous propose deux sources de gain : une économie d’impôt et des revenus locatifs.
Ceci étant, et c’est certainement là où le bât blesse, le plafonnement des loyers en Pinel ancien peut impacter drastiquement votre rendement locatif, et par effet de bord, votre cashflow immobilier. Nous y reviendrons…
La plupart des investisseurs cherchant à défiscaliser hésite entre le Pinel ancien et le dispositif Denormandie. Ce dernier propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel ancien.
Pour autant, le dispositif Denormandie s’adresse à des investissements immobiliers ayant pour objet la rénovation de logements situés dans des centres villes dégradés sans tenir compte du zonage Pinel.
Autrement dit, Pinel ancien et Denormandie s’adressent aux mêmes investisseurs, seul le projet d’investissement change. Ainsi, ce que nous dirons sur Pinel ancien sera en partie vrai pour le dispositif Denormandie.
L’avantage fiscal de Pinel ancien est une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de votre investissement.
Le prix de revient est constitué principalement :
Pour connaitre le montant de la réduction Pinel, il convient de multiplier le prix de revient par le taux de réduction d’impôt et de lisser sur 6, 9 ou 12 ans. Attention, le prix de revient Pinel ancien est plafonné à 300 000 euros ou 5 500 euros par m2. A noter que le plafonnement du prix au m2 à 5 500 euros rend Pinel ancien difficilement rentable pour un investissement en Ile-de-France.
Le taux de réduction Pinel dépend de la date de votre investissement (puisque la loi de finances 2021 prévoit une diminution progressive des avantages à partir de 2023) et de la durée d’engagement à la location à un loyer abordable.
Durée de la location | Réduction Pinel actuelle | Réduction Pinel à partir de 2023 | Réduction Pinel à partir de 2024 |
6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Exemple : Vous achetez un bien immobilier en zone B1 en vue de le réhabiliter entièrement pour un coût total de revient de 350 000 euros. En vous engageant à la location pendant 6 ans, votre réduction d’impôt sera de 300 000 x 0,12 (en raison du plafond) / 6 soit 6 000 euros par an.
Pour maximiser l’économie d’impôt, vous devez donc payer plus de 6 000 euros par an d’impôt sur le revenu.
En effet, la réduction d’impôt obtenue s’impute sur le montant des impôts sur le revenu à payer (et non sur le revenu imposable comme pour les déductions fiscales). Ainsi, votre tranche marginale d’imposition n’influe pas sur l’efficacité de la réduction Pinel.
Pour autant, sachez que la réduction Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Il faudra veiller à ne pas dépasser ce plafond si vous avez d’autres investissements générant des crédits et réductions d’impôt. Le cas échéant, il serait complètement contre productif de faire un investissement Pinel ancien.
Pour bénéficier du dispositif Pinel ancien, votre investissement locatif devra répondre à plusieurs critères essentiels. Il s’agit principalement de la localisation du logement, du projet de réhabilitation, du respect du plafond de loyer et des ressources des locataires.
Pour bénéficier de la réduction Pinel ancien, votre logement doit répondre à plusieurs caractéristiques :
S’agissant de sa mise en location, le propriétaire bailleur doit respecter plusieurs conditions :
Plafonnement loyer Pinel ancien :
Zone du logement | Plafonds du loyer par m2 en 2021 Pinel Ancien |
Zone A bis (Paris et petite couronne) | 17,55 euros |
Zone A (Reste de l’Île-de-France et certaines villes de la Côte d’Azur) | 13,04 euros |
Zone B1 | 10,51 euros |
Zone B2 et C (sur agrément) | 9,13 euros |
Remarque : Les zones B2 et C sont en principe exclues du dispositif Pinel. Il existe néanmoins quelques exceptions, à vérifier au cas par cas.
Plafonnement de ressources des locataires Pinel ancien :
Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
Personne seule | 38 377 euros | 38 377 euros | 31 280 euros | 28 152 euros |
Couple | 57 357 euros | 57 357 euros | 41 772 euros | 37 594 euros |
1 personne à charge | 75 188 euros | 68 946 euros | 50 233 euros | 45 210 euros |
2 personnes à charge | 89 769 euros | 82 586 euros | 60 643 euros | 54 579 euros |
3 personnes à charge | 106 807 euros | 97 766 euros | 71 340 euros | 64 206 euros |
4 personnes à charge | 120 186 euros | 110 017 euros | 80 399 euros | 72 359 euros |
Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 390 euros | 12 258 euros | 8 969 euros | 8 070 euros |
Maintenant que nous vous avons exposé les grandes lignes du dispositif Pinel ancien, reste à savoir s’il s’agit d’un investissement immobilier intéressant.
Comme vous l’avez compris, en Pinel ancien, vous n’êtes pas maître du loyer pratiqué. Il y a donc un coût d’opportunité évident comparativement à un investissement locatif classique (en LMNP par exemple).
Pour que votre investissement Pinel ancien soit intéressant, il faut alors que l’avantage fiscal obtenu comble au moins la perte de loyer en résultant. Il faudra vérifier au cas par cas que cette condition est bien remplie.
Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en LMNP ou en Pinel ?
En tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Ile de France, nous serons à l’aise avec un exemple de réhabilitation dans la commune Clamart dans le 92 (Zone A bis).
Le prix moyen au m2 dans l’ancien est de 5 914 euros pour un appartement pour un loyer moyen de 21,90 euros/m2.
Ceci étant, pour faire du Pinel ancien, il faudra trouver un lieu à réhabiliter ou à transformer (ce qui n’est pas une mince affaire) puisqu’il s’agira essentiellement d’immeubles menaçant ruines ou de vieux bâtiments industriels ou commerciaux. Forcément l’investissement dépassera allègrement le plafond des 300 000 euros.
Imaginons que vous vous en tirez à bon compte avec un investissement Pinel ancien à 700 000 euros tout compris pour un logement familial de 140 m2.
En Pinel ancien, vous pourrez le louer pendant 6 ans à 140 x 17,55 x 12 = 29 484 euros par an.
Hors Pinel, vous auriez pu louer le bien à 140 x 21,9 x 12 = 36 792 euros par an.
Ainsi, en louant en Pinel ancien, vous avez un manque à gagner de 36 792 – 29 484 = 7 308 euros sur les loyers perçus. Il faut donc que l’avantage fiscal obtenu compense cette perte.
Or, la réduction d’impôt Pinel est plafonnée à 6 000 euros.
Donc, dans cette opération Pinel ancien, vous perdez 1 308 euros par an pendant toute la période d’engagement à la location.
Et encore, on ne parle pas du fait que les loyers en Pinel sont imposables comme des revenus fonciers classiques…En effet, en Pinel ancien vous ne pouvez pas faire du LMNP pour éviter l’imposition de vos loyers.
Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?
Vous hésitez entre les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ? Vous souhaitez faire le bon choix pour votre investissement locatif ?
Vous pouvez confier votre investissement locatif à des experts capables d’arbitrer pour vous les meilleures opportunités immobilières.
En tant que spécialiste d’investissement locatif clé en main, nous œuvrons pour la réussite de votre projet immobilier en vous ouvrant les portes d’investissements immobiliers bien plus attractifs que ceux du Pinel ancien.