Contrairement à un investissement locatif classique, un investissement Pinel ancien vous propose deux sources de gain : une économie d’impôt et des revenus locatifs.
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Pinel ancien : la bonne solution pour investir dans l’immobilier ancien ?

Le dispositif Pinel est surtout connu du grand public pour l’investissement locatif dans des logements neufs. Souvent plébiscitées par les promoteurs pour rendre attractif leur projet en VEFA (vente en l’état futur de l’achèvement), les avantages fiscaux du Pinel peuvent aussi concerner les investissements dans l’ancien. On parle alors de dispositif Pinel ancien ou Pinel ancien réhabilité, en raison de la condition de réhabilitation imposée par le dispositif. 

En quoi consiste le dispositif Pinel ancien ? Quels sont les investissements immobiliers éligibles à cet avantage fiscal ? Est-ce une solution satisfaisante pour investir dans l’immobilier ?

 

Qu’est ce que le dispositif Pinel ancien ?

 

Le dispositif Pinel ancien se traduit sous la forme d’une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec une déduction telle que les déficits fonciers) pour le contribuable en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier réhabilitée à un loyer abordable (nous verrons plus loin ce que cela implique).

En parallèle du Pinel ancien, il existe le dispositif Denormandie proposant les mêmes avantages fiscaux, mais pour un type d’investissement relativement différent. Il ne faut donc pas confondre Pinel ancien et Denormandie.

 

Pinel ancien réhabilité : défiscaliser en contrepartie d’un loyer accessible

 

Le principe de base de Pinel ancien est le suivant : 

  • vous achetez un bien immobilier éligible au dispositif c’est à dire un bien à réhabiliter ou des locaux à transformer en habitation dans les zones A, A bis ou B1 (parfois B2 et C)
  • vous vous engagez à louer le logement à un public éligible (selon un plafond de ressource relativement élevé) à un loyer abordable (selon le barème Pinel ancien) pour une durée allant de 6 à 12 ans
  • vous obtenez en contrepartie une réduction d’impôt annuelle pendant une durée maximum de 12 ans

 

Ainsi, contrairement à un investissement locatif classique, un investissement Pinel ancien vous propose deux sources de gain : une économie d’impôt et des revenus locatifs.

Ceci étant, et c’est certainement là où le bât blesse, le plafonnement des loyers en Pinel ancien peut impacter drastiquement votre rendement locatif, et par effet de bord, votre cashflow immobilier. Nous y reviendrons… 

 

Quelle est la différence entre Pinel ancien et le dispositif Denormandie ?

 

La plupart des investisseurs cherchant à défiscaliser hésite entre le Pinel ancien et le dispositif Denormandie. Ce dernier propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel ancien. 

Pour autant, le dispositif Denormandie s’adresse à des investissements immobiliers ayant pour objet la rénovation de logements situés dans des centres villes dégradés sans tenir compte du zonage Pinel.

 

Autrement dit, Pinel ancien et Denormandie s’adressent aux mêmes investisseurs, seul le projet d’investissement change. Ainsi, ce que nous dirons sur Pinel ancien sera en partie vrai pour le dispositif Denormandie.

 

Quels sont les avantages fiscaux de Pinel ancien ?

 

L’avantage fiscal de Pinel ancien est une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de votre investissement. 

Le prix de revient est constitué principalement :

  • du prix d’acquisition du logement
  • des frais de notaires
  • du prix de travaux de réhabilitation et/ou de transformation

 

Pour connaitre le montant de la réduction Pinel, il convient de multiplier le prix de revient par le taux de réduction d’impôt et de lisser sur 6, 9 ou 12 ans. Attention, le prix de revient Pinel ancien est plafonné à 300 000 euros ou 5 500 euros par m2. A noter que le plafonnement du prix au m2 à 5 500 euros rend Pinel ancien difficilement rentable pour un investissement en Ile-de-France.

 

Le taux de réduction Pinel dépend de la date de votre investissement (puisque la loi de finances 2021 prévoit une diminution progressive des avantages à partir de 2023) et de la durée d’engagement à la location à un loyer abordable.

 

Durée de la location

Réduction Pinel actuelle

Réduction Pinel à partir de 2023

Réduction Pinel à partir de 2024

6 ans

12 %

10,5 %

9 %

9 ans

18 %

15 %

12 %

12 ans

21 %

17,5 %

14 %

 

Exemple : Vous achetez un bien immobilier en zone B1 en vue de le réhabiliter entièrement pour un coût total de revient de 350 000 euros. En vous engageant à la location pendant 6 ans, votre réduction d’impôt sera de 300 000 x 0,12 (en raison du plafond) / 6 soit 6 000 euros par an.

 

Pour maximiser l’économie d’impôt, vous devez donc payer plus de 6 000 euros par an d’impôt sur le revenu.

En effet, la réduction d’impôt obtenue s’impute sur le montant des impôts sur le revenu à payer (et non sur le revenu imposable comme pour les déductions fiscales). Ainsi, votre tranche marginale d’imposition n’influe pas sur l’efficacité de la réduction Pinel. 

 

Pour autant, sachez que la réduction Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Il faudra veiller à ne pas dépasser ce plafond si vous avez d’autres investissements générant des crédits et réductions d’impôt. Le cas échéant, il serait complètement contre productif de faire un investissement Pinel ancien.

 

Quelles sont les conditions pour être éligible au dispositif Pinel ancien ?

 

Pour bénéficier du dispositif Pinel ancien, votre investissement locatif devra répondre à plusieurs critères essentiels. Il s’agit principalement de la localisation du logement, du projet de réhabilitation, du respect du plafond de loyer et des ressources des locataires.

 

Les conditions relatives au logement

 

Pour bénéficier de la réduction Pinel ancien, votre logement doit répondre à plusieurs caractéristiques :

 

Les conditions relatives aux locataires et aux loyers

 

S’agissant de sa mise en location, le propriétaire bailleur doit respecter plusieurs conditions :

  • s’engager à la location pendant au moins 6 ans (dans les conditions imposées par la loi Pinel ancien)
  • louer le bien dans les 12 mois suivant l’acquisition pour un locataire y élisant sa résidence principale
  • respecter le plafond de ressource des locataires
  • respecter le plafonnement des loyers Pinel

 

Plafonnement loyer Pinel ancien :

 

Zone du logement

Plafonds du loyer par m2 en 2021 Pinel Ancien

Zone A bis (Paris et petite couronne)

17,55 euros

Zone A (Reste de l’Île-de-France et certaines villes de la Côte d’Azur)

13,04 euros

Zone B1

10,51 euros

Zone B2 et C (sur agrément)

9,13 euros

 

Remarque : Les zones B2 et C sont en principe exclues du dispositif Pinel. Il existe néanmoins quelques exceptions, à vérifier au cas par cas. 

 

Plafonnement de ressources des locataires Pinel ancien :

 

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

38 377 euros

38 377 euros

31 280 euros

28 152 euros

Couple

57 357 euros

57 357 euros

41 772 euros

37 594 euros

1 personne à charge

75 188 euros

68 946 euros

50 233 euros

45 210 euros

2 personnes à charge

89 769 euros

82 586 euros

60 643 euros

54 579 euros

3 personnes à charge

106 807 euros

97 766 euros

71 340 euros

64 206 euros

4 personnes à charge

120 186 euros

110 017 euros

80 399 euros

72 359 euros

Majoration par personne à charge supplémentaire

13 390 euros

12 258 euros

8 969 euros

8 070 euros



Le dispositif Pinel ancien réhabilité est-il vraiment intéressant pour votre projet de rénovation ?

 

Maintenant que nous vous avons exposé les grandes lignes du dispositif Pinel ancien, reste à savoir s’il s’agit d’un investissement immobilier intéressant.

Comme vous l’avez compris, en Pinel ancien, vous n’êtes pas maître du loyer pratiqué. Il y a donc un coût d’opportunité évident comparativement à un investissement locatif classique (en LMNP par exemple). 

Pour que votre investissement Pinel ancien soit intéressant, il faut alors que l’avantage fiscal obtenu comble au moins la perte de loyer en résultant. Il faudra vérifier au cas par cas que cette condition est bien remplie.

 

Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en LMNP ou en Pinel ?

 

Exemple d’investissement en Pinel ancien à Clamart

 

En tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Ile de France, nous serons à l’aise avec un exemple de réhabilitation dans la commune Clamart dans le 92 (Zone A bis).

Le prix moyen au m2 dans l’ancien est de 5 914 euros pour un appartement pour un loyer moyen de 21,90 euros/m2.

 

Ceci étant, pour faire du Pinel ancien, il faudra trouver un lieu à réhabiliter ou à transformer (ce qui n’est pas une mince affaire) puisqu’il s’agira essentiellement d’immeubles menaçant ruines ou de vieux bâtiments industriels ou commerciaux. Forcément l’investissement dépassera allègrement le plafond des 300 000 euros.

Imaginons que vous vous en tirez à bon compte avec un investissement Pinel ancien à 700 000 euros tout compris pour un logement familial de 140 m2.

 

En Pinel ancien, vous pourrez le louer pendant 6 ans à 140 x 17,55 x 12 = 29 484 euros par an.

Hors Pinel, vous auriez pu louer le bien à 140 x 21,9 x 12 = 36 792 euros par an. 

 

Ainsi, en louant en Pinel ancien, vous avez un manque à gagner de 36 792 – 29 484 = 7 308 euros sur les loyers perçus. Il faut donc que l’avantage fiscal obtenu compense cette perte. 

Or, la réduction d’impôt Pinel est plafonnée à 6 000 euros. 

Donc, dans cette opération Pinel ancien, vous perdez 1 308 euros par an pendant toute la période d’engagement à la location.

 

Et encore, on ne parle pas du fait que les loyers en Pinel sont imposables comme des revenus fonciers classiques…En effet, en Pinel ancien vous ne pouvez pas faire du LMNP pour éviter l’imposition de vos loyers.

 

Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?

 

Quelles alternatives au dispositif Pinel ancien ?

 

Vous hésitez entre les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ? Vous souhaitez faire le bon choix pour votre investissement locatif ?

Vous pouvez confier votre investissement locatif à des experts capables d’arbitrer pour vous les meilleures opportunités immobilières. 

En tant que spécialiste d’investissement locatif clé en main, nous œuvrons pour la réussite de votre projet immobilier en vous ouvrant les portes d’investissements immobiliers bien plus attractifs que ceux du Pinel ancien.

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