Entré en vigueur en 1962, le dispositif Malraux propose une réduction d’impôt aux investisseurs réalisant des travaux d’envergure sur des immeubles implantés en zone d’urbanisme protégée. Encourageant l’entretien et la préservation du patrimoine architectural et historique français, il s’adresse avant tout aux contribuables fortement fiscalisés et disposant d’une enveloppe financière conséquente. L’avantage fiscal ne doit toutefois pas occulter les inconvénients de la loi Malraux !
Avant de nous intéresser dans le détail aux avantages et inconvénients de la loi Malraux, un peu d’histoire.
Durant les années 60, la France fait face à une bétonisation galopante des zones urbaines. De nombreux immeubles remarquables implantés dans les centres-villes historiques sont ainsi détruits pour laisser place à des ensembles plus modernes et fonctionnels. Une situation dont s’est ému le ministre de la Culture de l’époque, André Malraux.
Il propose ainsi de créer des zones d’urbanisme protégées dans lesquelles les travaux sur le bâti doivent au préalable être autorisés par l’autorité locale compétente : préfecture ou mairie. La commune de Sarlat est la première à faire l’objet d’une classification en secteur sauvegardé.
Autre mesure mise en œuvre par la loi Malraux : une déduction fiscale des dépenses engagées au titre des travaux, dans le but d’inciter les contribuables à investir dans les immeubles en zone sauvegardée. Elle sera remplacée par une réduction d’impôt en 2009, qui permet à l’investisseur de diminuer sa facture fiscale, voire de créer un déficit foncier.
À noter que l’investissement peut se faire en direct ou indirectement, via l’acquisition de parts sociales d’une SCPI Malraux. Dans cette hypothèse, seuls les fonds affectés aux dépenses de travaux font l’objet d’une réduction fiscale, à l’exclusion des dépenses engagées pour l’achat des titres.
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En contrepartie de travaux de rénovation portant sur un ensemble immobilier spécial et d’un engagement de mise en location de 9 ans, la défiscalisation Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le montant des dépenses engagées. Son taux diffère selon la zone d’implantation du bien : site patrimonial remarquable (SPR) simple, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ou quartier ancien dégradé (QAD).
Le dispositif Malraux n’est pas intégré dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Toutefois, la réduction d’impôt est plafonnée. Vous pouvez défiscaliser au maximum 400 000 € de frais de travaux, sur une durée de 4 ans, à compter de la demande de permis de construire ou de la souscription des parts dans une SCPI Malraux.
Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, alors vous pourrez la reporter pendant les trois années suivantes, en suivant la règle d’antériorité. La réduction la plus ancienne est ainsi la première à être reportée.
Vous effectuez des travaux de rénovation sur un immeuble en QAD (réduction de 30%), pour un montant de 320 000 €.
Vous pouvez défiscaliser 320 000 x 30 % = 96 000 € au total, soit 96 000 / 4 = 24 000 € par an.
Vous investissez 50 000 € dans une SCPI, dont 15 000 € sont affectés à l’acquisition de l’immeuble ouvrant droit à la réduction et 35 000 € aux dépenses de travaux. Le bien se situe en SPR non couvert par un PSMV approuvé, soit un taux de réduction de 22 %.
Au total, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de : 35 000 x 22 % = 7 700 €, soit 1 925 € maximum par an.
Les dépenses de travaux sont les seules qui ouvrent droit à la réduction d’impôt. En parallèle, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus fonciers, comme les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, mais pas la fraction de dépenses de travaux excédant le plafond annuel ou total de la loi Malraux.
Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur votre revenu global dans une limite de 10 700 €/an. Si celui-ci est insuffisant pour couvrir l’impôt sur le revenu effectivement dû, alors il peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
C’est un inconvénient de la loi Malraux : il n’est pas possible de cumuler la réduction d’impôt obtenue à ce titre avec celles proposées par un investissement en loi Pinel, en loi Denormandie ou en Girardin social.
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Autre inconvénient de la loi Malraux : elle implique le respect de nombreuses conditions pour ne pas voir remis en cause l’avantage fiscal. Elles portent sur les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt et la mise en location. Le propriétaire bailleur doit être résident fiscal français.
Premièrement, pour donner lieu à la réduction d’impôt, les travaux doivent porter sur un immeuble entier, pas sur certains de ses lots. En outre, ils doivent être imposés par l’autorité publique (travaux d’utilité publique) ou être autorisés par le Préfet. Sont concernés par la loi Malraux les dépenses engagées :
Bien entendu, comme pour tous travaux, vous devez faire une déclaration préalable en mairie ou afficher le permis de construire.
Comme de nombreux dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux prévoit un engagement de mise en location effective et continue. Auparavant, il était de 6 ans, mais a été porté à 9 ans en 2009. Le locataire doit rentrer dans les lieux au maximum 12 mois après l’achèvement des travaux. S’il donne congé, il convient d’en rechercher immédiatement un autre pour le remplacer. Vous disposez en effet d’un délai de 12 mois pour la relocation.
Le logement doit être proposé en location vide, puisque les recettes locatives doivent être comptabilisées dans la catégorie des revenus fonciers. C’est un inconvénient de la loi Malraux : il n’est pas possible de placer votre investissement sous le statut LMNP ou LMP.
Enfin, le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Bon à savoir : il n’est pas possible de loger, à titre gratuit ou onéreux, un ascendant ou un descendant dans un logement du dispositif Malraux. Vous ne pouvez pas non plus démembrer le titre de propriété ou les parts sociales de SCPI.
À la vue de l’économie d’impôt générée par ce dispositif, les investisseurs ont tendance à penser qu’il s’agit forcément d’une bonne affaire. Toutefois, lorsque l’on se penche sur la rentabilité de l’investissement, il convient d’apporter quelques nuances à cette affirmation.
Eu égard au zonage imposé pour la réduction d’impôt et à la faible disponibilité des biens sur ce marché de niche, les prix d’achat s’envolent très rapidement. Un inconvénient de la loi Malraux et qui réduit le taux de rendement de votre investissement.
Entre le prix d’acquisition et le budget travaux, forcément très élevé puisqu’il porte sur l’intégralité d’un ensemble immobilier, il vous faudra disposer de finances solides. Bien entendu, vous penserez à souscrire un prêt immobilier pour déduire les intérêts d’emprunt, mais la banque exigera souvent un apport personnel conséquent.
Avantage : le loyer n’est pas plafonné comme c’est le cas en Pinel. Inconvénient de la loi Malraux : au regard de la qualité du bien et des dépenses de travaux engagées, vous devrez proposer vos logements à un loyer élevé pour en assurer la rentabilité. La clientèle qui dispose de revenus suffisants est ipso facto réduite. Un écueil auquel vient s’ajouter le risque de carence ou de vacance locative, qui outre nuire au rendement de l’investissement, est susceptible d’entraîner la reprise de l’avantage fiscal.
Classiquement, les travaux de rénovation d’un bien viennent en diminution de la base imposable de la plus-value. Inconvénient de la loi Malraux : comme les travaux ont déjà donné droit à une réduction fiscale, ils ne viendront pas en déduction de la plus-value immobilière. L’investissement en loi Malraux doit donc se concevoir sur le long terme, pour bénéficier des abattements sur l’IR et les prélèvements sociaux liés à la durée de détention.
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