Avant même d’acquérir un bien immobilier, vous devez en apprécier le potentiel de rentabilité. En effet, si dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, votre but est de vous loger et de vous constituer un patrimoine, l’objectif d’un investissement locatif est quant à lui de vous assurer un maximum de revenus complémentaires.
Pour profiter de l’effet de levier de crédit, vous allez naturellement préférer financer l’acquisition du logement avec un prêt immobilier. Les loyers que vous percevrez serviront à assumer la plus grande partie des mensualités, le graal étant bien entendu l’autofinancement. Pour déterminer si votre placement est pertinent, vous devez procéder au calcul de la rentabilité locative. Il existe plusieurs méthodes pour ce faire : le calcul du rendement brut, le calcul du rendement net et le calcul du rendement net net. En voici les formules.
Premier indicateur pour déterminer combien peut vous rapporter votre investissement : la rentabilité brute. C’est la plus simple à calculer et c’est celle que les agents immobiliers mettent presque systématiquement en avant, car elle affiche le score le plus élevé.
Pour le calcul de la rentabilité locative brute, vous prendrez seulement en compte le prix d’achat du bien et les loyers annuels que vous en espérez selon la formule suivante :
Rendement locatif brut = (loyer x 12 mois) / prix d’achat du bien x 100
Exemple de calcul de rentabilité locative brute
Vous repérez un appartement T2 de 50 m2 à Noisy, qui se vend à 101 850 €. Une rapide recherche sur des sites d’annonces immobilières vous révèle que vous pouvez le proposer à un loyer mensuel de 630 €/mois.
Rendement brut pour ce logement : (630 x 12) / 101 850 = 7.4 %.
Simpliste, la méthode de calcul de la rentabilité locative vous permet seulement de comparer rapidement les logements entre eux. En effet, elle n’intègre pas les autres facteurs qui auront une influence sur votre rentabilité, à savoir les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier bancaire…), les charges (charges de copropriété, frais d’agence immobilière pour un mandat locative, assurances…), impôts et taxes (taxe foncière, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux…). Le calcul de rendement brut n’envisage pas non plus le risque de vacance locative ou d’impayé. C’est pourquoi vous devez affiner ce calcul de rentabilité locative grâce aux formules nettes et nettes nettes.
Plus réaliste, le calcul de rentabilité nette prend en compte les charges locatives non récupérables sur le locataire, la taxe foncière, qui doit être acquittée par le propriétaire bailleur et les frais de gestion. Vous devez à présent reprendre la même formule de calcul que précédemment, mais en retranchant ces divers frais et dépenses, soit :
Rendement locatif net = (loyer annuel – charges et frais) / prix d’acquisition x 100
Exemple de calcul de rentabilité locative
Pour cet appartement à Noisy, vous estimez les charges non récupérables à 10 % du montant des loyers annuels. Vous en confiez la gestion à un mandataire, moyennant des honoraires représentant 5 % des loyers annuels. Enfin, la taxe foncière s’élève à 525 € par an.
Rendement net pour ce logement : (7 560 – 756 – 378 – 525) / 101 850 x 100 = 5,79 %.
Vous constatez qu’en intégrant les charges, vous avez perdu un point sur la rentabilité locative du bien. C’est pourquoi il est absolument nécessaire de procéder à une estimation la plus précise du logement que vous songez à acquérir, pour avoir la meilleure vision possible du rendement de votre placement et notamment optimiser votre cashflow immobilier.
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La fiscalité pèse lourd sur un investissement immobilier, et il peut être difficile d’appréhender son impact, car elle dépend de nombreux facteurs :
Dans le premier cas, vous allez générer des revenus fonciers, dans le second, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or ces recettes locatives relèvent de régimes fiscaux distincts, tant en micro qu’au réel.
Vous avez le choix entre le micro-foncier (location vide), le micro-BIC (location meublée) et le régime du réel. En régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, contre 50 % en location meublée, voire 71 % pour le meublé de tourisme classé.
Au régime fiscal du réel, il existe également des différences concernant la déduction des charges. La loi énonce une liste limitative de charges déductibles pour la location vide, mais vous laisse libre d’en déduire un plus grand nombre en location meublée, à condition qu’elles soient exposées dans l’intérêt de l’exploitation et qu’elles puissent être justifiées. Elles peuvent donner lieu à un déficit foncier (location vide) ou à un déficit (location meublée), qui vous permet de diminuer votre facture fiscale.
En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements en location meublée, ce qui n’est pas possible en location meublée.
Enfin, vous devez ajouter les prélèvements sociaux de 17.2 % sur les revenus locatifs nets.
Autant de facteurs à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette nette !
La loi Pinel pour un investissement dans le neuf et la loi Denormandie pour un investissement dans l’ancien avec travaux vous procure une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, qui peut booster à la hausse votre rentabilité locative.
Avec un investissement en loi Malraux, vous pouvez imputer une réduction d’impôt de 36 000 €, avec un investissement en loi Monuments Historiques, vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses de travaux de vos impôts. Encore des paramètres à prendre en compte dans le calcul de votre rendement locatif net net.
Le calcul de la rentabilité locative nette nette doit ainsi être réalisé au cas par cas, selon la formule suivante : rendement locatif = (loyer annuel – charges et impôts) / prix d’achat x 100.
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À ce stade, vous vous demandez sans doute comment doit être traitée la plus-value à la revente du bien immobilier. En effet, un investissement immobilier génère deux types de profits : les recettes locatives et la plus-value (ou moins-value) à la revente. Or les calculs de rentabilité que nous avons exposés jusqu’à présent n’intègrent pas la plus-value ou la moins-value. Et c’est justement ce facteur qui distingue la rentabilité locative et la rentabilité immobilière.
La rentabilité immobilière intègre donc dans son calcul le potentiel de plus-value à la revente, c’est-à-dire la valorisation du bien. Votre patrimoine est appelé à prendre de la valeur au fil du temps, si le marché immobilier est à tendance haussière et si vous réalisez les travaux qui s’imposent au fur et à mesure. En revanche, tout comme l’appréciation du poids de la fiscalité pour la rentabilité locative, il est difficile d’estimer la tendance du marché, particulièrement si vous concevez cet investissement sur le long terme.
Pour être certain de dégager une plus-value, vous devez cibler des villes à fort potentiel de développement et de rendement, comme c’est par exemple le cas actuellement pour les communes du Grand Paris. Investir dans des villes en Île-de-France où le prix d’achat a connu une progression de 30 % durant les 5 dernières années semble ainsi de bon augure pour doper votre rentabilité immobilière.
Vous l’avez compris, le taux de rentabilité fluctue en fonction de nombreux critères, dont le prix d’achat, le loyer et votre fiscalité. Il se dégage ainsi plusieurs niveaux de rentabilité dans lequel votre placement est susceptible de s’inscrire.
L’investissement locatif clé en main constitue une solution idéale pour vous assurer la meilleure rentabilité locative. Grâce à l’accompagnement de notre équipe d’experts, vous êtes en mesure d’identifier l’emplacement le plus pertinent en fonction de votre objectif, de réaliser des travaux à haute valeur ajoutée à un coût maîtrisé et d’élaborer le montage financier et fiscal qui vous permettra de contenir votre imposition.