Si la holding est principalement utilisée pour des apports cessions, des LBO (leverage buy out) et autres opérations financières complexes, elle peut très bien servir à regrouper un patrimoine immobilier détenu par plusieurs sociétés à vocation immobilières (principalement des SCI) afin notamment d’en faciliter la gestion. Mais, est-ce la seule vocation de la holding immobilière ? Est-il possible de tirer des avantages fiscaux notables capables de compenser la complexité du montage ?
Après avoir expliqué le fonctionnement de la holding, nous allons faire le point sur les avantages et inconvénients d’un tel montage pour votre patrimoine immobilier.
La holding n’est pas une forme juridique, mais une fonction attribuée à une société. En effet, la holding a pour vocation de détenir des titres participations dans d’autres sociétés (parts sociales et actions) en vue principalement d’en tirer des revenus (dividendes et quotes-parts) et/ou d’en exercer le contrôle (en détenant plus de 50 % du capital des sociétés détenues). En d’autres termes, l’objet social d’une holding immobilière est simplement l’acquisition, la gestion et la détention de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Dans les faits ce sera généralement vos différentes SCI que vous chercherez à regrouper au sein d’une seule identité : la holding immobilière.
Ainsi, toutes les sociétés peuvent être des holding immobilières même si certaines formes seront plus privilégiées que d’autres telles que la SAS immobilière (pour sa flexibilité statutaire) ou la SCI (pour son régime de transparence fiscale).
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Fondamentalement, le fonctionnement d’une holding immobilière est relativement simple. Puisqu’elle est propriétaire des actions et parts de sociétés à prépondérances immobilières, les bénéfices générés par ces dernières remontent dans la holding sous la forme de dividendes ou de quote-part.
Ainsi, les bénéfices de la holding immobilière sont principalement composés des bénéfices des sociétés détenues.
Grâce au régime spécial mère-fille, les dividendes perçus par la holding ne sont imposables qu’à hauteur de 5 % au titre des frais et charges. Ce mécanisme permet d’éviter la double imposition qui rendrait le montage de la holding extrêmement coûteux fiscalement puisque :
Ceci étant, il reste à déterminer l’utilité d’un tel montage : pourquoi rajouter (encore) une société intermédiaire entre l’investisseur et les sociétés immobilières ?
Le choix de la structure juridique pour votre holding immobilière va dépendre deux deux éléments :
Ainsi, si vous comptez créer une holding immobilière transparente fiscalement (impôt sur le revenu pour les associés personnes physiques), votre holding sera une SCI (société civile immobilière) ou une SCP (société civile patrimoniale), si vous comptez aussi gérer un portefeuille d’actifs financiers avec la holding. Avec l’option IR, vous perdez le bénéfice du régime mère fille et les bénéfices générés par les sociétés immobilières détenues sont imposables directement dans votre patrimoine personnel selon deux cas de figure :
Bref, autant dire que ce montage n’a fiscalement aucun intérêt notable. On entre dans une logique de complexité pour faire du complexe.
Quant à une holding à l’IS (qui peut être une SAS, une SCI à l’IS, une SARL…), il est possible d’opter pour le régime mère-fille abordé en amont. Cela implique un léger frottement fiscal supplémentaire sur 5 % des bénéfices remontés (qui seront en principe absorbés par les charges déductibles de gestion).
Si les sociétés immobilières filles sont transparentes fiscalement (SCI à l’IR par exemple), la holding immobilière à l’IS va permettre de créer une opacité fiscale entre votre patrimoine personnel et la société fille.
Cette situation peut être intéressante lorsque les associés ont des situations patrimoniales et fiscales différentes :
Ainsi, en créant une holding immobilière à l’IS, les associés peuvent bénéficier d’une fiscalité à la carte où chacun, selon sa situation, peut opter pour la stratégie patrimoniale qui lui convient.
Un projet immobilier (et plus particulièrement un patrimoine) subit des évolutions au cours du temps notamment en fonction de sa maturité. Via une création ad hoc, la holding immobilière permet de s’adapter à ces évolutions.
Par exemple, au démarrage, un investissement locatif peut générer des déficits fonciers en raison de travaux qui peuvent se déduire du revenu imposable. Réservés aux personnes physiques, seules les SCI à l’IR permettent aux associés d’en bénéficier.
Mais, une fois les déficits fonciers pratiqués, certains associés peuvent avoir intérêt à passer à l’IS. Dès lors, pour éviter les désaccords, les associés concernés peuvent monter une holding immobilière à l’IS plutôt que de procéder au changement de régime fiscal de la société immobilière.
La holding immobilière ne faisait pas partie du montage originel, mais la pratique a justifié sa création.
Outre ces situations fiscales spécifiques, la holding immobilière peut présenter d’autres avantages selon la situation notamment pour favoriser la succession ou conserver le contrôle des sociétés tout en levant des fonds.
Vous avez déjà entendu parler de l’effet levier juridique ? Il s’agit d’un mécanisme qui permet à une personne de conserver le contrôle de ses sociétés en ouvrant le capital à d’autres associés.
Assez complexe en théorie, grâce à la holding immobilière, vous pouvez ainsi céder vos participations et obtenir de nouveaux capitaux auprès d’autres investisseurs en conservant le contrôle de toutes vos sociétés immobilières filles.
Cela peut être intéressant aussi si vous comptez créer une holding dans le but par exemple de transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers.
Acheter un bien immobilier avec une société permet d’éviter le régime de l’indivision, qui hors convention, tend vers une liquidation du patrimoine immobilier à l’issue d’une succession.
Dans le cas spécifique où vous auriez une SCI par bien immobilier, la création d’une holding immobilière peut faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier soit par anticipation (via des donations progressives), soit après votre décès.
De plus, si la holding a recours à l’effet levier bancaire (emprunt), la valeur fiscale des parts diminue à due proportion de sorte qu’il peut être possible d’envisager la donation des parts pour un coût fiscal relativement faible.
Outre la complexité propre au montage incluant une holding immobilière, les principaux freins à ce type de structure restent les coûts de gestion élevés et l’éventuelle difficulté à obtenir un emprunt bancaire au niveau de la holding pour réaliser des opérations financières complexes (LBO, OBO).
Investir dans l’immobilier via une société implique des frais de gestion supplémentaires, d’autant plus si vous comptez multiplier les structures avec une holding immobilière.
Chaque société nécessitera l’intervention d’un expert comptable pour établir les comptes annuels et les déclarations fiscales.
Dès lors, il faudra posséder un patrimoine immobilier important pour que les frais de gestion ne représentent pas une part substantielle des revenus locatifs.
Si vous comptez débuter dans l’immobilier et présenter votre projet de holding immobilière à une agence bancaire classique, il est peu probable que vous trouviez quelqu’un en mesure de comprendre ce type de montage. Votre probabilité d’obtenir un financement est alors d’autant plus incertaine si vous comptez effectuer un owner buy out (OBO) ou un leverage buy out (LBO) pour liquider une partie de votre patrimoine.
Il est très probable qu’il faille vous tourner vers la branche professionnelle de votre banque à condition bien sûr que votre patrimoine immobilier soit assez important pour être pris au sérieux.
Pour conclure, dans 99 % des cas, nous ne vous recommandons pas de créer une holding immobilière. Trop contraignante et coûteuse, vous n’en tirez aucun avantage notable susceptible de compenser les lourdeurs administratives en découlant.
Sauf à vouloir réaliser des opérations financières complexes sur conseil d’un gestionnaire de patrimoine ou d’un expert comptable, contentez-vous tout au plus de créer des véhicules d’investissement immobilier simples tels que des SCI, quitte à envisager plus tard de créer une holding immobilière si la situation le justifie !