À partir du moment où vous souhaitez faire un investissement locatif, de nombreuses possibilités s’offrent à vous. Investir dans l’ancien en nu ou en meublé (LMNP), investir dans le neuf via des dispositifs proposant des réductions d’impôt tels que Pinel… Difficile de s’y retrouver tant les régimes fiscaux sont différents. De même, en raison des types de location envisagée, certaines contraintes pèseront sur le propriétaire bailleur selon la stratégie d’investissement mise en place. S’il est difficile dans l’absolu de vous livrer une réponse toute faite sur la meilleure stratégie d’investissement immobilier, il est néanmoins possible de faire un comparatif entre les atouts du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et les avantages d’un investissement Pinel, incompatible avec la location meublée.
Ainsi, en choisissant Pinel, vous renoncez au régime fiscal avantageux du LMNP et inversement. Alors, comment choisir entre les deux ?
L’investissement Pinel est certainement la solution d’investissement locatif la plus proposée aux particuliers. En effet, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’acquisition d’un bien immobilier neuf. En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 6 ans minimum à un loyer réduit.
Côté pouvoir public, l’objectif de ce dispositif est donc de stimuler la création de logements à des loyers abordables.
Remarque : En plus du dispositif Pinel classique permettant d’investir exclusivement dans le neuf, il est aussi possible d’acquérir un bien ancien jugé inhabitable pour bénéficier du dispositif Pinel ancien.
Pour rappel, une réduction d’impôt vient en déduction montant des impôts à payer c’est-à-dire après application des tranches de l’impôt. La réduction d’impôt Pinel permet donc de défiscaliser vos autres sources de revenus. Si la réduction d’impôt est supérieure aux impôts à payer, la différence n’est pas remboursée par l’administration fiscale. C’est ce qui distingue une réduction d’impôt d’un crédit d’impôt, où le surplus est remboursé au contribuable.
Le dispositif Pinel est donc uniquement intéressant si vous payez autant d’impôt que la réduction obtenue ! Si ce n’est pas le cas, vous pouvez d’emblée vous orienter vers une autre stratégie d’investissement (faire de la location meublée en LMNP par exemple).
La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient de votre investissement locatif. Autrement dit, la base de calcul comprend le prix d’achat du logement neuf et tous les frais annexes (frais de notaire, commissions, publicité foncière, TVA…).
Pour une période minimale d’engagement à la location de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt annuelle proportionnelle à ce prix de revient dans la limite de 300 000 euros (par personne et par an) et 5 500 euros par m2 de surface habitable. En raison de ces plafonds, il est donc inefficace de faire du Pinel :
Autrement dit, investir en Île-de-France avec du Pinel est rarement viable sauf à beaucoup s’écarter de la capitale.
Période | Réduction d’impôt annuel | Total de la réduction Pinel |
Période de 6 ans | 2 % / an | 12 % |
1er prolongation de 3 ans | 2 % / an | 6 % |
2e prolongation de 3 ans | 1 % / an | 1 % |
Ainsi, en investissant 300 000 euros, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 6 000 euros par an pendant 9 ans, puis 3 000 euros pendant 3 ans. Au total, vous pouvez économiser jusqu’à 63 000 euros d’impôt.
Reste à savoir si cela compense la perte de loyer en résultant.
Remarque : Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an. Vous ne pouvez pas cumuler Pinel avec d’autres réductions d’impôt et crédits d’impôt, si le montant global dépasse 10 000 euros.
La réduction d’impôt Pinel se fait en contrepartie d’un engagement à la location pendant 6 ans minimum à un loyer réduit. Le montant du loyer maximum praticable dépend de la zone du logement.
Zone du logement | Plafonds du loyer par m2 en 2021 |
Zone A bis (Paris et petite couronne) | 17,55 euros |
Zone A (Reste de l’Île-de-France et certaines villes de la Côte d’Azur) | 13,04 euros |
Zone B1 | 10,51 euros |
Zone B2 | 9,13 euros |
Pour savoir si la réduction d’impôt compense la perte de loyer, il convient d’appliquer la formule suivante (en tenant compte bien sûr des plafonds Pinel) :
(loyer du marché – loyer Pinel) x surface du logement x 12 < prix de revient du bien immobilier x 0,02
Exemple : Le prix de revient de votre logement est de 300 000 euros en zone B1 pour 70 m2. Le loyer moyen de cette zone est de 20 euros / m2, le plafond du loyer Pinel est de 10,51 euros / m2. La réduction d’impôt compense-t-elle la perte théorique de loyer ?
Dans ce cas de figure, la réduction Pinel ne permet pas de compenser la perte de loyer due au dispositif.
Vous gagnerez 1 971,6 euros de plus à louer votre logement en dehors du dispositif Pinel.
En plus de ce calcul, il faudra prendre en compte les caractéristiques du neuf, souvent plus cher que l’ancien (surtout en Pinel). En effet, en raison de la forte demande, les promoteurs n’hésitent pas à répercuter la réduction d’impôt sur le prix de vente des logements pour augmenter leur marge. Votre potentiel de plus-value s’en trouve alors fortement affectée.
Lire aussi : Comment calculer la rentabilité locative ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le statut par défaut des personnes louant leur logement en meublé (impossible d’être LMNP avec de la location nue). Il ne propose pas une réduction d’impôt comme Pinel à proprement parlé, mais il permet de limiter (voir annihiler) les impôts sur vos revenus locatifs.
Pour autant, en raison de la possibilité d’amortir le bâti de l’immeuble en LMNP au régime réel, vos revenus locatifs peuvent facilement être non imposables.
En faisant de la location meublée à titre non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes pour l’imposition de vos loyers :
Pour défiscaliser vos revenus locatifs, le régime réel est à privilégier. En effet, l’amortissement permet de dégager artificiellement une charge importante supplémentaire qui couvre souvent une grande partie des revenus locatifs. Ceci étant, dans le calcul du cashflow, votre trésorerie n’est pas affectée puisque l’amortissement n’est pas un décaissement. Il faudra néanmoins vous faire accompagner d’un spécialiste pour comptabiliser correctement les amortissements.
Sur le plan de la plus-value, le régime LMNP vous permet de conserver le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, plus le temps passe, plus la base imposable de la plus-value diminue grâce aux abattements pour durée de détention.
Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?
Sauf à trouver un logement inhabitable pour du Pinel ancien, le Pinel classique vous oblige à investir dans le neuf.
Pour autant investir dans l’ancien pour faire du locatif est plus intéressant sur de nombreux aspects, à savoir notamment :
Lire aussi : Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?
Outre l’obligation de louer en meublé, le LMNP n’est pas soumis à des contraintes comme Pinel. Il peut acheter dans l’ancien comme dans le neuf en fonction de ses préférences. Sa seule obligation est de louer un meublé.
De plus, il est libre de pratiquer le loyer qu’il souhaite (sauf dans les zones soumises au plafonnement général des loyers) de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir une réduction d’impôt Pinel supérieure à sa perte théorique de loyer.
L’investissement Pinel peut être un investissement intéressant à la condition que vous économisiez plus d’impôts que la perte théorique de loyer par rapport à la valeur de marché. Il faudra aussi vous assurer que le prix d’acquisition du logement n’est pas surcoté par rapport au marché (ce qui est malheureusement souvent le cas…).
Ainsi, les conditions pour qu’un investissement Pinel soit viable sont nombreuses et difficiles à remplir.
Dans la grande majorité des cas, mieux vaut renoncer à cette réduction d’impôt et privilégier des loyers non imposables avec le statut LMNP pour votre investissement locatif.
Certes, vous continuerez à payer des impôts sur vos autres sources de revenus, mais vous toucherez une part de loyer non imposable plus importante pour améliorer votre cashflow immobilier.
Et si vous voulez absolument défiscaliser vos revenus, il peut être préférable de s’orienter vers les déficits fonciers, qui à partir d’une certaine tranche marginale de l’impôt, sont plus intéressants fiscalement que les réductions d’impôt.