Le cashflow constitue un indicateur essentiel pour mesurer le taux de rendement de votre investissement immobilier. En mettant en parallèle les recettes locatives que vous percevez et les charges que vous supportez, vous déterminez si votre placement implique un effort d’épargne, s’autofinance ou génère des revenus supplémentaires.
À moins de procéder à un achat immobilier cash, qui vous prive de l’effet de levier du crédit, vous allez sans doute souscrire un prêt immobilier. Les intérêts d’emprunt représentent un poids non négligeable dans vos charges et ont donc une incidence sur le calcul du cashflow. Pour optimiser ce dernier, vous avez sans doute intérêt à mettre en place un différé de remboursement. En reportant le remboursement de la première mensualité jusqu’à trois ans après la souscription de l’emprunt, vous dégagerez un supplément de trésorerie à affecter à ce projet immobilier ou à un autre.
En souscrivant un prêt amortissable dans le cadre de votre financement immobilier, vous devez rembourser le capital emprunté augmenté des intérêts liés au taux d’emprunt. Généralement, l’amortissement du capital s’effectue dès le déblocage des fonds. Toutefois, il est possible de négocier avec sa banque un différé de remboursement, aussi appelé franchise. Comme son nom l’indique et comme nous venons de le voir, il consiste à demander le report de l’amortissement pendant une période donnée.
Ce montage trouve tout son sens lorsque le bien immobilier est en cours de construction (construction d’une maison individuelle, VEFA) ou lorsqu’il nécessite d’importants travaux avant sa mise en location. En effet, dans ces hypothèses, il peut se passer de longs mois avant que vous ne perceviez de loyers. Avec un amortissement immédiat, vous devriez assumer seul les mensualités, ce qui impacterait nécessairement le rendement et le cashflow de votre investissement.
À l’inverse, avec le différé de remboursement, vous pouvez faire coïncider ou rapprocher le remboursement du prêt avec l’entrée dans les lieux du locataire. Il en existe deux sortes : le différé partiel et le différé total.
Avec un remboursement différé partiel de crédit, vous reportez l’amortissement du capital restant dû et payez uniquement les intérêts. Généralement, la période de différé maximale est fixée à 36 mois, et à son issue, vous commencez à amortir le capital.
Avec un différé total de prêt, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts, pendant une période excédant rarement 12 mois. Notez que la banque vous consentira cette facilité moyennant le versement d’intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Les intérêts non remboursés viendront s’ajouter au capital emprunté et produiront également des intérêts : on parle de capitalisation des intérêts. Mathématiquement, le coût global de votre crédit s’en trouvera augmenté.
A savoir : les intérêts intercalaires peuvent être réglés en une seule fois ou être lissés sur la durée du prêt.
Exemple du coût d’un crédit sans différé de remboursement
Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans, à un taux de 1.40 %.
Exemple du coût d’un crédit avec différé de remboursement partiel
Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans, à un taux de 1.40 %, avec un différé de remboursement de 12 mois.
Pendant les 12 premiers mois, vous payez seulement les intérêts, soit des échéances de 233.33 €. À l’issue de la période de différé, la mensualité passe à 955.92. €. Le coût total du crédit se monte ainsi à 32 221 € €, contre 29 421 € pour un emprunt avec amortissement immédiat, soit 2 800 € supplémentaires.
Exemple du coût d’un crédit avec différé total de remboursement
Reprenons le même exemple : capital emprunté de 200 000 € à 1.40 %, avec période de différé total de remboursement de 12 mois. Pendant la première année, la mensualité est de 0 €, puis passe ensuite à 969.39 €.
Coût global de crédit : 32 653 €, soit un surcoût de 3 232 € par rapport à amortissement immédiat.
Que vous optiez pour un différé de remboursement total ou partiel, vous devez payer les cotisations de l’assurance de prêt immobilier. En effet, les organismes de crédit vous demanderont d’être couvert a minima contre le risque décès et le risque de perte totale et irréversible de l’autonomie dès la mise en place du crédit. En différant le remboursement de votre crédit d’un an, vous paierez une année supplémentaire de primes d’assurance, ce qui augmentera d’autant le coût de votre crédit.
Exemple du coût d’assurance pour un crédit sans différé de remboursement
Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 1.40 % et un taux d’assurance de 0.36 %.
Exemple du coût d’assurance pour un crédit avec différé de remboursement partiel
Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 1.40 % et un taux d’assurance de 0.36 %.
Le calcul du cashflow intègre les dépenses qui viennent grever votre investissement locatif, comme :
Exemple de calcul du cashflow avec différé de remboursement
Vous souscrivez un prêt de 200 000 € sur 15 ans avec amortissement immédiat. Vous le mettez en location seulement 1 an après l’acquisition. Pendant cette année blanche, vos charges s’élèvent à 1 015 x 12 (mensualités) + 1 080 € annuels de frais de copropriété + une taxe foncière de 400 €. Chaque mois, vous dégagez un cashflow négatif de -1138.33 €.
Reprenons le même calcul avec un différé de remboursement total de 12 mois, c’est-à-dire en supprimant intégralement la mensualité de crédit. Votre effort d’épargne tombe ici à 123.33 €.
Refaisons le même calcul, cette fois-ci en intégrant un loyer annuel de 750 €.
Cashflow avec amortissement immédiat : -388.33 € par mois.
Cashflow avec différé de remboursement total d’un an : +626.67 € par mois.
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Premier avantage d’un différé de remboursement : vous permettre d’optimiser votre trésorerie, notamment quand votre logement ne peut pas être habité immédiatement. Avec la franchise partielle ou la franchise totale, vous n’êtes plus contraint de prendre en charge les mensualités du crédit alors que vous ne percevez aucun loyer. Dans le cadre d’un achat dans l’ancien à rénover, par exemple, vous allez prévoir un budget pour les travaux. Si ceux-ci s’avèrent d’un montant moins élevé que prévu, vous dégagerez des liquidités, que vous pourrez mettre de côté pour le remboursement à venir de l’emprunt ou pour d’autres dépenses. En outre, si les travaux sont réalisés sur une durée courte, vous pourrez encore optimiser votre cashflow grâce au différé de remboursement, puisque vous percevrez en sus des loyers avant le remboursement du crédit.
L’investisseur averti peut également profiter des revenus générés par un cashflow positif pour se lancer dans un autre projet immobilier. Chez Les Secrets de l’Immo, nous proposons un différé de remboursement jusqu’à 36 mois. Une période suffisante pour acquérir un bien dans l’un de nos programmes immobiliers clé en main et pour commencer à dégager des revenus locatifs, que vous pourrez par exemple affecter à l’achat d’un nouveau logement locatif.
A la place du différé de remboursement, vous pouvez envisager de souscrire à un prêt in fine. Il fonctionne selon une logique bien différente du crédit amortissable. En effet, dans le cadre du prêt amortissable, les mensualités se composent d’une fraction de capital restant dû et d’une fraction intérêts calculés sur le capital restant dû, donc dégressifs.
À l’inverse, les mensualités du prêt in fine se composent uniquement d’intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois, à l’ultime échéance. Ce type d’emprunt présente un avantage fiscal si vous avez opté pour le régime du réel, qui vous permet de déduire vos intérêts d’emprunt. Comme les mensualités comportent uniquement des intérêts, et que de plus le prêt in fine est consenti à un taux d’emprunt plus élevé que le crédit amortissable, vous pouvez déduire une plus grande masse d’intérêts. L’idéal pour le contribuable fortement fiscalisé !
Vous hésitez entre différé de remboursement et prêt in fine pour concrétiser votre investissement locatif ? Nos experts vous accompagnent pour élaborer la stratégie de financement la plus adaptée à votre projet.