En période de taux d’emprunt bas, vous avez tout intérêt à recourir à un prêt pour financer votre investissement immobilier. Pour bénéficier d’un effet de levier maximal, vous aimeriez réaliser votre investissement locatif sans apport ? C’est possible, à condition de présenter un dossier irréprochable. Voici nos conseils pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt sans apport.
Aucune loi n’impose de présenter un apport personnel pour un achat immobilier, tant pour l’acquisition de la résidence principale que pour un investissement locatif. Dans les faits, les banques exigent le plus souvent un apport d’au moins 10 % du montant de l’acquisition pour consentir un prêt immobilier. Ce taux peut être revu à la hausse, notamment si votre situation professionnelle n’est pas stable.
L’apport personnel est destiné à financer les frais annexes à la mise en place du crédit immobilier, comme :
Si l’établissement prêteur consent à vous accorder un prêt sans apport, aussi appelé prêt à 110 %, il court un risque majeur : celui de perdre les fonds avancés pour couvrir les frais annexes. En effet, le cautionnement comme l’hypothèque prennent en compte la valeur du bien sur le marché et non le coût total d’acquisition. Prenons le cas d’une hypothèque sur un bien de 200 000 €. La banque accepte de prêter 210 000 €. Si l’emprunteur est défaillant dans le remboursement des mensualités, le bien sera saisi puis revendu au prix de 200 000 € et non de 210 000 €. D’où la réticence des établissements bancaires à consentir le prêt sans apport.
Toutefois, investir sans apport reste possible, car vous allez percevoir des loyers de la mise en location du logement, dont une fraction pourra être affectée au remboursement de l’emprunt. Le risque pour les banques est donc moindre par rapport à un prêt sans apport pour la résidence principale !
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Acheter pour louer sans apport vous permet de profiter au maximum de l’effet de levier du crédit. En des temps où les taux immobiliers sont historiquement bas, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne moindre.
En réalisant un investissement locatif sans apport, vous pouvez conserver votre mise de départ pour l’investir sur d’autres supports qui rapportent, comme des parts de SCPI, une assurance vie dans laquelle se logent des unités de compte immobilières, un produit boursier… Vous bénéficiez ainsi à la fois des revenus supplémentaires générés par la location du bien et des intérêts produits par votre placement.
Attention toutefois à ne pas vous imaginer qu’un investissement locatif s’autofinance forcément, et qu’ainsi l’apport ne serait pas nécessaire. En effet, l’autofinancement implique que les recettes locatives compensent l’intégralité des dépenses que vous supportez pour le logement (en sus des intérêts d’emprunt), mais également l’impôt sur le revenu dont vous êtes redevable au titre des loyers perçus. Il s’agit donc plus souvent d’un idéal vers lequel tendre qu’une réalité effective, même s’il reste possible d’optimiser le cashflow de votre investissement pour bénéficier d’un meilleur taux de rendement.
Il n’existe pas de recette miracle pour réussir un investissement locatif sans apport. Vous devez simplement peaufiner au maximum votre dossier, en fonction des critères que nous allons à présent vous exposer.
Pour accroître vos chances d’obtenir un prêt sans apport, vous devez présenter des comptes bancaires irréprochables sur les trois derniers mois. S’ils mentionnent des découverts ou incidents de paiement, il vaut mieux reporter votre projet de quelques mois.
En parallèle, prouver que vous épargnez de l’argent chaque mois rassure les banques sur votre capacité à faire face aux échéances régulières du crédit.
La réussite de votre investissement locatif sans apport repose sur un facteur essentiel : le taux d’occupation du logement. Il convient donc d’en sélectionner un qui se situe en zone de tension locative et de choisir une superficie adaptée aux spécificités du marché locatif local.
Vous devez donc d’abord déterminer l’emplacement de votre bien. Focalisez-vous sur les villes réputées pour leur bassin d’emploi, la densité de leur population estudiantine ou leur qualité de vie. Notez néanmoins que les communes les plus prisées sont celles où le prix d’achat est le plus élevé, ce qui peut nuire à la rentabilité de l’opération. Une fois la ville sélectionnée, vous devrez resserrer votre champ de recherche par quartier puis par rue.
S’agissant des caractéristiques du bien, vous devez opter pour la taille qui convient à votre projet, pour limiter le risque de vacance locative. Si vous ciblez les étudiants, par exemple, privilégiez les petites surfaces, à moins de préférer un investissement en colocation. Si vous préférez cibler les familles pour limiter le turn-over des jeunes locataires, vous jetterez bien entendu votre dévolu sur un appartement ou une maison possédant au moins deux chambres.
Il convient ici de réaliser au moins deux scénarios à présenter à la banque pour votre investissement locatif sans apport, l’un optimiste et l’autre un peu moins. Vous vous reporterez aux sites internet comme SeLoger.com pour déterminer quel est le loyer moyen pratiqué dans le secteur que vous envisagez. Bien entendu, un logement en très bon état, qui propose des prestations de qualité, ou qui comporte un extérieur pourra être proposé à un loyer plus élevé que la moyenne.
Pensez aussi loyer prospectif ! En effet, celui-ci sera amené à progresser au fil du temps, même dans les villes soumises à l’encadrement des loyers. Une fois que vous avez une idée du montant des recettes locatives, il vous faut comptabiliser vos charges. C’est en mettant en balance le loyer espéré et les dépenses que vous pourrez calculer la rentabilité de votre investissement locatif sans apport.
De nombreux dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. En contrepartie d’une location à un loyer plafonné, vous pouvez par exemple obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans en loi Pinel ancien et loi Denormandie. Avec le dispositif Censi-Bouvard, qui consiste à acquérir un bien neuf dans une résidence avec services pour étudiants ou personnes âgées (où la demande est forte), vous profiterez d’une réduction d’impôt de 33 000 € sur 9 ans. Autant de cadeaux fiscaux que vous pouvez mettre en avant pour obtenir le financement de votre investissement sans apport.
Un dossier d’investissement locatif sans apport ne doit rien laisser au hasard. Or s’il est un levier que vous pouvez actionner pour rassurer les banques, c’est bien celui de la fiscalité !
En fonction du type de location, vide ou meublée, vous aurez le choix entre exercer votre activité sans statut, avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
S’agissant du régime d’imposition des bénéfices, vous opterez soit pour le régime micro (micro-foncier pour la location vide, avec un abattement de 30 %, micro-BIC pour la location meublée, avec un abattement de 50 % ou de 71 % pour un meublé de tourisme) soit pour le régime réel.
Le régime réel présente un avantage : il est possible de déduire certaines charges des revenus fonciers (location vide) ou toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité (location meublée). Un avantage qui se cumule avec la possibilité de pratiquer des amortissements en LMNP et LMP.
Si vous créez un déficit foncier (location vide) ou un déficit (location meublée), celui-ci sera imputable de votre revenus global ou revenus de même catégorie, et reportable sur 6 à 10 ans.
En optimisant votre fiscalité, vous diminuez votre imposition et donc vos charges et vous prouvez à la banque que vous êtes un candidat de confiance pour un investissement locatif sans apport.
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Déjà sachez que les profils d’investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale ont plus de chances d’obtenir un financement pour un investissement sans apport. La raison est simple : vous disposez déjà d’un patrimoine pouvant servir de garantie.
Ceci étant dit, deux options s’offrent à vous pour financer votre investissement locatif sans apport : le prêt amortissable et le prêt in fine. Ce dernier doit immédiatement être exclu eu égard à son fonctionnement. En effet, vous devez nantir au moins 30 % du capital emprunté sur un produit bancaire non boursier, ce qui équivaut à présenter un apport.
À l’inverse, vous avez toutes les chances d’obtenir un prêt amortissable sans apport si votre dossier est bien ficelé. Soyez conscient qu’un prêt sans apport, qui est par nature plus risqué qu’un prêt avec apport, vous sera toujours consenti moyennant une surcote sur le taux. Toutefois, la mécanique de déduction des intérêts d’emprunt en régime réel vous permet d’atténuer cet écueil.
Enfin, vous ne pouvez pas souscrire un prêt à taux zéro pour votre investissement locatif sans apport, même si vous y êtes éligible. En effet, celui-ci est réservé à l’achat de la résidence principale, comme c’est le cas de tous les prêts aidés.
Les Secrets de l’Immo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif sans apport. Plusieurs banquiers privés ont déjà pu constater la qualité et la rentabilité de nos programmes d’investissement locatif clé en main et acceptent de vous accorder un prêt sans apport si votre capacité d’emprunt est suffisante.