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Constituer un dossier de prêt pour un investissement locatif

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Si vous souhaitez avoir une source de revenus complémentaire dans un secteur prometteur, l’investissement locatif vous conviendra parfaitement. Toutefois, en raison des dépenses importantes, il faudra souvent contracter un prêt auprès d’un établissement bancaire. Dans cet article, nous vous montrons comment constituer votre dossier de prêt.

Pour cela, il faudra respecter 5 points en particulier :

  1. Soignez bien vos comptes bancaires 3 mois avant votre requête.
  2. Élaborez votre dossier avec soin.
  3. Mettez en place votre plan de financement.
  4. Adressez un dossier qui ne manque de rien.
  5. Faites appel aux services d’un expert.

Tenez bien vos comptes plusieurs mois avant votre demande de prêt

Outre le montant de votre salaire, votre banquier prêtera une attention particulière à votre capacité d’épargne. Concrètement, il va remonter le temps pour examiner ce qui ressort de votre compte bancaire. Ainsi, il aura plus de détails sur vos conditions de vie et vos achats.

En effet, une personne qui a une mauvaise gestion de son compte bancaire (découvert, impayés, dépenses folles, etc.) ne sera pas vraiment considérée comme un emprunteur solvable.

Dès que vous désirez réaliser un prêt pour un investissement locatif, commencez à mieux gérer votre compte bancaire. Aux yeux du banquier, vous prouverez votre aptitude à rembourser votre prêt dans les délais impartis.

Élaborez votre dossier avec soin

Pour contracter un prêt, vous devrez fournir un certain nombre de justificatifs.

Une partie concerne votre identité :

  • Carte d’identité, passeport ou titre de séjour.
  • Justificatif de domicile.
  • Contrat de mariage, PACS et jugement de divorce (pour évaluer votre indépendance et votre solidarité financières).

Viennent ensuite les documents liés à votre profession :

  • Fiches de paie et contrat de travail (si salarié).
  • Avis d’imposition, K-bis et liasses fiscales (si indépendant).
  • Attestation de situation et fiches de paie (si intermittent).

Vous devrez aussi faire part de votre situation financière, avec ces documents :

  • Relevés de comptes.
  • Avis d’imposition.
  • Justificatifs des revenus issus du patrimoine (loyers, dividende, etc.) s’il y en a.
  • Tout justificatif de rentrée d’argent. Il est par exemple nécessaire de fournir un acte de vente ou une attestation notariale si vous avez vendu un bâtiment.

Enfin, il faudra expliquer l’usage du prêt, avec un :

  • Acte de vente s’il s’agit de l’achat d’un bien ancien.
  • Contrat VEFA, garantie d’achèvement et garantie de remboursement dans le cas contraire, si l’achat concerne des biens en pleine construction.

Point important : en ce qui concerne l’investissement locatif, il faut aussi une justification de vos revenus locatifs potentiels. Pour ce faire, vous devez fournir deux attestations de revenu locatif provenant de deux agents immobiliers différents, sans oublier le bail du locataire actuel.

Mettez en place votre plan de financement pour votre investissement locatif

Le plan de financement consiste à faire correspondre les moyens à votre disposition avec les dépenses liées à votre investissement locatif.

Les charges incluent notamment l’acquisition du bien, les frais de notariat ainsi que la garantie. En considérant chacun de ces éléments, vous pourrez désormais déterminer les détails du remboursement (mensualités, intérêts, durée et échéances).

Les revenus générés vous serviront à honorer les mensualités, partiellement ou dans leur intégralité. Néanmoins, même si cela contribue à rehausser la qualité de votre dossier de prêt, n’oubliez pas que les revenus locatifs représentent uniquement 70 à 80 % du montant du prêt total.

Le reste, quant à lui, permettra de combler des imprévus, tels que l’absence momentanée de locataire (vacance locative), par exemple.

Bon à savoir : dans le calcul de votre capacité d’endettement, certains prêteurs ne considèrent plus le taux d’endettement différentiel suite aux préconisations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ainsi, il ne faut pas que vos mensualités excèdent 35 % de vos revenus (depuis début  2021), y compris les loyers à venir.

Adressez un dossier qui ne manque de rien

Compte tenu du nombre de dossiers présentés à votre banquier, il ne perdra pas de temps à examiner ceux qui ne sont pas complets. Faites donc attention à ce que rien ne manque !

Notre conseil : vous pouvez créer un espace client virtuel auprès d’un spécialiste du courtage immobilier comme Pretto. Ainsi, vous verrez directement quels documents manquent à l’appel. Non seulement vous gagnerez beaucoup de temps, mais vous éviterez aussi de vous emmêler les pinceaux. Finis les échanges incessants et infructueux avec votre banquier !

Faites appel aux services d’un expert en courtage

Quoi qu’il en soit, il reste prudent de faire appel à un courtier en immobilier pour vous aider dans votre requête. Il fera à la fois office de conseiller et de contrôleur, pour que rien ne soit oublié avant la présentation de votre dossier de prêt à la banque. De ce fait, vous maximiserez vos chances de voir votre dossier accepté !

Concrètement, après avoir pris connaissance de votre dossier, il le présentera au mieux auprès des banquiers pour bénéficier d’un prêt intéressant avec un taux optimal.

Pour terminer, votre courtier se chargera de la négociation des modalités d’emprunt, et défendra votre dossier bec et ongles devant les établissements bancaires.

Points à retenir :

  • Pour monter votre dossier, ayez une bonne tenue de compte et fournissez toutes les pièces requises (revenus, apport, revenus locatifs prévisionnels).
  • Pour un investissement locatif, le taux d’endettement s’élève à 35 % au maximum.
  • Dès la constitution de votre dossier, faites-vous aider par un courtier immobilier. Il vous aidera jusqu’à sa présentation auprès des banques. 
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