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Financement participatif immobilier ou crowdfunding immobilier : est-ce rentable ?

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9.2 % : c’est le rendement moyen avant fiscalité du crowdfunding immobilier en 2019. Outre la forte rémunération du placement, le financement participatif immobilier est plébiscité des investisseurs pour le faible risque qu’il représente. À condition, toutefois, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de bien sélectionner sa plateforme de crowdfunding immobilier.

Qu’est-ce que le financement participatif immobilier ?

Vous avez peut-être déjà contribué à la réalisation d’un projet artistique ou au financement d’une start-up par le biais d’une plateforme participative de financement. Le modèle du crowdfunding trouve aussi à s’appliquer en matière immobilière. En échange de votre contribution financière lors d’une levée de fonds, vous prendrez part à des programmes de construction ou de rénovation de l’habitat.

Même si le secteur de l’immobilier représente la moitié des investissements nationaux, la France souffre structurellement d’une pénurie de biens à usage d’habitation. Pour répondre à cette demande sans cesse croissante, les promoteurs immobiliers, marchands de biens et autres acteurs du secteur doivent accélérer le rythme de production de logements ou de rénovation de l’existant. Et pour ce faire, ils ont besoin de beaucoup d’argent.

Le financement d’un programme de construction repose sur deux leviers : le prêt immobilier et les capitaux propres des acteurs du secteur. Le financement participatif immobilier est justement conçu pour alimenter les besoins en capitaux des promoteurs et constructeurs. Dès lors, le financement des projets immobiliers se ventile comme suit :

  • 60 à 80 % proviennent de l’emprunt immobilier 
  • 20 à 40 % est issu du financement immobilier participatif

Mais quel est l’intérêt pour vous de soutenir la construction immobilière en France ? C’est ce que nous allons avoir avec le fonctionnement du financement participatif immobilier.

Comment fonctionne le financement participatif immobilier ?

Le crowdfunding traditionnel vous offre des récompenses diverses comme un petit cadeau ou votre nom au générique d’un film. En somme, il ne vous procure aucun retour réel sur investissement.

À l’inverse, le financement participatif immobilier est conçu comme un produit de placement, qui génère un rendement. En effet, il prend la forme d’un emprunt obligataire, qui est rémunéré par des intérêts. En tant qu’investisseur et en contrepartie de votre placement, vous recevez des obligations. L’émetteur de l’obligation s’engage à vous rembourser le capital placé à la fin de l’opération et à vous verser des intérêts chaque année, selon un taux défini au contrat. Vous ne pouvez pas récupérer votre investissement avant la date prévue, ce qui l’assimile à une épargne bloquée. Dès lors, le financement participatif immobilier est-il avantageux ?

Lire aussi : Comment placer 200 000 € ?

Est-ce vraiment avantageux d’investir en crowdfunding immobilier ?

Au mois de septembre 2020, le financement participatif immobilier avait permis de lever 300 millions d’euros, une somme qui devrait passer à 500 millions d’euros d’ici la fin de l’année. Car le rendement est au rendez-vous et profite même d’une embellie suite à la crise sanitaire du coronavirus. Toutefois, comme tout investissement, le financement participatif immobilier présente quelques risques qu’il convient d’anticiper.

La durée d’engagement en financement participatif immobilier

La durée d’engagement pendant laquelle votre investissement est bloqué dépend du projet que vous financez et de l’opérateur qui le réalise. L’envergure des programmes réalisés par un marchand de biens est généralement moindre par rapport à ceux des promoteurs-constructeurs et prend donc moins de temps.

Le projet peut prendre deux formes :

  • La vente en l’état futur d’achèvement et la construction : l’acteur immobilier achète un terrain sur lequel il érige un ou plusieurs immeubles et il le revend par lot jusqu’à l’achèvement du chantier 
  • La rénovation : l’opération consiste en l’achat d’un bien immobilier fortement dégradé pour le remettre à neuf. Il est revendu après travaux en générant une plus-value

La durée moyenne pour ces opérations immobilières s’échelonne de 3 à 5 ans, mais les projets des marchands de bien peuvent s’étendre sur une durée bien plus courte : 24 mois en moyenne. En tous les cas, le financement participatif immobilier se conçoit comme un investissement de court terme.

Le rendement du financement participatif immobilier

La rentabilité est l’attrait principal du financement participatif immobilier. Les promoteurs proposent un taux d’intérêt compris entre 8 et 12 %, et comme nous vous le disions plus haut, il s’est monté à 9.2 % en moyenne en 2019. Selon le président de l’association financement participatif France (FPF), Jérémie Benmoussa, il pourrait passer à 9.5 % d’ici fin 2020.

La raison est simple : la crise sanitaire de la Covid-19 et la mise au ralenti des chantiers ont eu pour conséquence l’allongement de la durée des chantiers et du processus de vente des logements produits. Les promoteurs ayant déjà leurs capitaux propres mobilisés sur des opérations en cours n’ont d’autre choix que de faire appel au financement participatif immobilier, moyennant un taux d’intérêt plus élevé pour attirer les investisseurs.

En comparaison, investir sur le marché financier via un portefeuille d’actions diversifiées peut dégager une rentabilité de 6 à 9 %. Tout dépend du risque, qui s’avère d’ailleurs peu élevé en financement participatif immobilier.

Les risques du crowdfunding immobilier

Les Français ont tendance à concevoir le placement dans la pierre comme sans danger. Ce serait faire abstraction des risques liés aux tendances du marché (baissier ou haussier), aux impayés en location ou à la valorisation des biens, qui dépend entre autres des taux d’emprunt. En tout état de cause, le rendement d’un investissement locatif peine à atteindre celui du financement participatif immobilier. Or une rentabilité élevée est souvent corrélée à une prise de risque maximum. Mais qu’en est-il de votre placement sur un crowdfunding immobilier ?

Vous courrez deux risques :

  • Le retard dans les chantiers, qui empêche l’opérateur de vous rembourser le capital dans les temps. Toutefois, les intérêts, eux, continuent de courir ! Selon Jérémie Benmoussa, 10 % du portefeuille des 5 plus grosses plateformes de crowdfunding immobilier connaît un retard de 6 mois 
  • La faillite du promoteur, et donc le défaut de remboursement du capital. Rappelez-vous que les banques participent elles aussi au financement du projet immobilier. Or elles disposent d’un avantage sur vous : la priorité sur le remboursement des fonds. Vous ne pouvez espérer récupérer votre mise de départ uniquement si elles ont déjà été désintéressées. Toutefois, aucun défaut n’a été constaté en 2020 sur les 28 plateformes immatriculées auprès de l’AMF et de l’ACPR. Faut-il s’attendre à une hausse des défauts suite à la crise de la Covid-19 ? Oui, mais elle devrait être contenue grâce au système des prêts garantis par l’État, pour s’établir autour de 3 %.

Vous l’avez compris, si vous choisissez bien la plateforme de financement participatif immobilier, le rapport bénéfices / risques penche tout de même largement en sa faveur.

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Pour quels investisseurs le crowdfunding est-il recommandé ?

Il faut savoir que le financement participatif immobilier n’ouvre pas droit au prêt immobilier pour la souscription des obligations. Si en tant qu’investisseur, vous aviez pour objectif de profiter d’un effet de levier ou de déduire les intérêts de votre revenu imposable, alors ce type de placement n’est pas adapté.

En revanche, le financement participatif immobilier est tout indiqué pour les investisseurs qui souhaitent :

  • S’affranchir des contraintes de l’investissement immobilier locatif direct. Toutefois, l’investissement locatif clé en main peut être la solution pour devenir propriétaire bailleur sans s’occuper de la gestion locative 
  • Investir sur le court terme avec une rentabilité maximale et moyennant un risque très maîtrisé 
  • Diversifier leurs placements sur plusieurs supports et projets 
  • Investir dans l’immobilier avec une mise de départ moindre. Vous pouvez en effet acquérir des obligations pour quelques centaines d’euros.

Crowdfunding immobilier : quelle plateforme choisir ?

En effectuant un comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier, vous remarquerez vite qu’elles sont très nombreuses. Une règle d’or en la matière : vérifiez qu’elles sont bien immatriculées auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Vous saurez si elles disposent de l’agrément en consultant le site de l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) ou celui du Registre des agents financiers (Regafi).

Parmi les plus connues, citons Homunity, Lendopolis, Anaxago, Wiseed, Fundimmo, Bee for deal, Citesia, Clubfunding…

Ensuite, vous pouvez comparer les plateformes de financement participatif immobilier en fonction de critères comme :

  • Le ticket d’entrée : comptez 500 € chez Walliance, 1 000 $ chez Homunity et Fundimmo, et 5 000 € chez Baltis Capital 
  • Les frais d’entrée, de sortie ou de gestion 
  • Le type de projet et la zone géographique : Baltis Capital propose d’investir en hôtellerie, Koregraf, uniquement dans la promotion immobilière, Lendopolis dans des projets immobiliers orientés développement durable et énergies renouvelables, dont certains sont situés en Afrique 
  • La durée d’engagement : entre 12 et 24 mois pour Homunity, jusqu’à 36 mois pour See and Collect et jusqu’à 60 mois chez Citesia.

Pour limiter la prise de risque, la clé reste bien entendu la diversification des placements sur différentes plateformes ! Dernier conseil : contrôlez les indicateurs de performance des différentes plateformes sur Financement participatif France, qui permettent de mettre en balance le nombre de projets financés, les montants collectés, les taux et délais de retard…

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier moyennant un rendement locatif élevé et sans contraintes de gestion, notre offre club deal immobilier est la solution idéale. Contactez-nous sans tarder pour que nous bâtissions ensemble votre projet.

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