Moins connu par le grand public que le dispositif Pinel ancien, le dispositif Denormandie est pourtant une occasion d’investir dans l’immobilier ancien dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % calculée sur le prix de revient de votre investissement locatif.
Bien que très attractif sur le papier, le dispositif Denormandie implique quelques contraintes tenant notamment au logement, aux loyers pratiqués à sa localisation et aux types de travaux réalisés.
Ainsi, le dispositif Denormandie est-il viable pour un investissement locatif ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Comme tous les dispositifs proposant un amortissement fiscal pour un investissement locatif, le dispositif Denormandie vous propose une réduction d’impôt sur plusieurs années (maximum 12 ans) pour tout investissement sur un bien éligible impliquant la réalisation de travaux de rénovation et/ou de réhabilitation représentant au moins 25 % de la valeur du bien. En contrepartie de la réduction d’impôt, vous devez vous engager à louer votre bien pendant 6 ou 9 ans à un public spécifique et à un loyer abordable (respect d’un plafond de loyer).
Le dispositif Denormandie, sauf prolongation ultérieure, est valable pour tous les investissements locatifs réalisés avant le 31 décembre 2022.
La réduction d’impôt ne doit pas être confondue avec la déduction d’impôt, qui s’applique sur le revenu imposable. En effet, la réduction d’impôt vient réduire vos impôts à payer après application des tranches marginales de l’impôt. Il s’agit d’une somme à soustraire directement du montant de l’impôt à payer.
La réduction d’impôt Denormandie se calcule à partir du prix de revient de votre investissement locatif. Autrement dit, la base de calcul de la réduction comprend :
Dans tous les cas, la base de calcul de la réduction d’impôt Denormandie est plafonnée à 300 000 euros ou 5 500 euros/m2. Ainsi, si votre prix de revient est de 450 000 euros, la réduction d’impôt sera calculée sur la base du plafond de 300 000 euros.
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement à la location à un loyer abordable. Chaque année, vous pourrez déduire de vos impôts une partie du prix de revient de votre investissement locatif dans les conditions suivantes.
Durée de la location | Montant total de la réduction | Réduction d’impôt annuelle |
6 ans | 12 % | 2% / an |
9 ans | 18 % | 2 % / an |
3 ans supplémentaire (max 12 ans à partir de la 9e année) | 3 % | 1 % / an |
Remarque : La réduction d’impôt Denormandie entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.
Pour bénéficier de la réduction Denormandie, le logement doit être situé dans une commune (non cumulatif) :
Pour vous assurer de l’éligibilité de votre investissement, vous pouvez utiliser ce simulateur.
Très peu de villes d’Île-de-France sont concernées par le dispositif Denormandie. Un mal pour un bien puisque comme nous le verrons, il sera impossible de tirer une rentabilité suffisante au regard du prix au M2 de la capitale (et de sa proche banlieue) et du plafonnement des loyers imposés par le dispositif.
Ceci étant, quelques communes d’Île-de-France sont tout de même concernées par le dispositif Denormandie telles que :
Dans tous les cas, il faudra prendre soin de vérifier au cas par cas si la commune répond à l’un des critères précités.
La loi Denormandie impose de respecter certaines conditions relatives au logement et aux travaux afférents ainsi qu’aux conditions de location et aux locataires.
Deux types d’opérations sont éligibles au dispositif Denormandie :
De plus, comme nous l’avons dit, les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix du logement. À noter que ces derniers doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE (reconnus garant pour l’environnement). Sur ce point, nous pouvons vous recommander de faire appel à notre entreprise générale de bâtiment Les Compagnons des Investisseurs pour garantir la réussite de vos travaux !
Les travaux doivent au moins concerner l’une des opérations suivantes :
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous devez louer votre bien uniquement à des locataires respectant les plafonds de ressources suivants :
Composition du foyer | Zone A bis (Paris et petite couronne) | Zone A (Reste de l’Île-de-France et certaines villes de la Côte d’Azur) | Zone B1 | Zone B2 |
Personne seule | 38 377 euros | 38 377 euros | 31 280 euros | 28 152 euros |
Couple | 57 357 euros | 57 357 euros | 41 772 euros | 37 594 euros |
1 personne à charge | 75 188 euros | 68 946 euros | 50 233 euros | 45 210 euros |
2 personnes à charge | 89 769 euros | 82 586 euros | 60 643 euros | 54 579 euros |
3 personnes à charge | 106 807 euros | 97 766 euros | 71 340 euros | 64 206 euros |
4 personnes à charge | 120 186 euros | 110 017 euros | 80 399 euros | 72 359 euros |
Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 390 euros | 12 258 euros | 8 969 euros | 8 070 euros |
La contrepartie de la réduction d’impôt Denormandie est l’engagement à louer selon le respect d’un plafond de loyer. Ce dernier est calculé en fonction de la surface du logement.
Zone du logement | Plafonds du loyer par m2 en 2021 Pinel Ancien |
Zone A bis (Paris et petite couronne) | 17,55 euros |
Zone A (Reste de l’Île-de-France et certaines villes de la Côte d’Azur) | 13,04 euros |
Zone B1 | 10,51 euros |
Zone B2 et C (sur agrément) | 9,13 euros |
Comme vous pouvez le constater, le plafonnement de loyer peut être un véritable handicap pour votre rentabilité. Ce dernier étant souvent bien en dessous du prix du marché.
Pour savoir si votre investissement Denormandie est viable, il faudra vérifier si la réduction d’impôt est supérieure à la perte de loyer en résultant.
Dès lors que votre investissement dépasse le plafond de réduction des 300 000 euros, il est peu probable que le dispositif Denormandie soit avantageux pour vous. Dans tous les cas, il vaut mieux effectuer systématiquement une simulation pour vérifier la viabilité économique de l’opération.
Pour vous aider, prenons un exemple d’un investissement Denormandie dans la commune de Meaux (77) située en zone A. Vous achetez un appartement de 90 m2 que vous rénovez entièrement pour un prix de revient de 260 000 euros.
Le loyer moyen au m2 dans cette commune est de 15 euros/m2, mais eu égard à la localisation du logement et du fait qu’il soit refait à neuf, vous pouvez en demander 18 euros/m2.
Ainsi, en louant sans vacance locative et hors plafonnement Denormandie, vous pourriez percevoir :
La question en résultant est donc simple : en supposant que vous payiez assez d’impôt pour bénéficier pleinement de la réduction Denormandie, cette dernière est-elle supérieure à 32 140,8 euros ?
Calcul de la réduction d’impôt Denormandie sur 6 ans : 260 000 x 0,12 = 31 200 euros de réduction d’impôt
Dans ce cas spécifique, vous perdez 32 140,8 – 31 200 = 940,8 euros à faire un investissement Denormandie. Certes, la différence n’est pas flagrante, mais autant dire que le dispositif est loin d’être une source d’enrichissement notable. La réduction d’impôt servant seulement à “subventionner” la pratique de loyer en dessous de la valeur du marché.
Outre son intérêt économique contestable, le dispositif Denormandie peut être relativement contraignant. En effet, une fois l’engagement à la location pris, vous ne pouvez plus faire marche arrière sauf à rembourser l’administration fiscale des avantages obtenus. De plus, si pendant votre investissement vous ne payez pas assez d’impôt pour maximiser l’efficacité de la réduction, l’avantage fiscal n’est pas reportable.
Si vous envisagez un investissement locatif avec des travaux de rénovation, sachez qu’il existe des dispositifs fiscaux moins contraignants tout aussi avantageux sur le plan de votre rentabilité nette.
Vous pouvez par exemple choisir le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permettant notamment de réduire drastiquement l’imposition de vos loyers grâce à l’amortissement LMNP. Ce statut flexible vous permettra par exemple d’investir dans une colocation ou un coliving pour générer une forte rentabilité.
Lire aussi : Les avantages de location meublée
Si vous comptez louer votre logement rénové nu, sachez que vous pouvez générer des déficits fonciers reportables. Selon l’importance et la nature des travaux réalisés, les déficits fonciers vous permettront de réduire vos revenus imposables jusqu’à 10 700 euros la première année, puis vos revenus fonciers pendant les 9 prochaines années.
Entre LMNP ou déficit foncier, vous pouvez maximiser votre rentabilité nette sans pour autant consentir une réduction de loyer handicapante propre au régime Denormandie.
Chez Les Secrets de l’Immo, nous pouvons vous conseiller dans cet arbitrage avant de réaliser pour vous l’entièreté de votre projet immobilier grâce à nos offres clés en main d’investissement locatif.